Visserligen har Riksbanken gång på gång varnat för fastighetsbolagens höga belåning. Huruvida bolagen har lyssnat till myndigheten låter Riksbankchefen Erik Thedéen vara osagt, men allt talar för att läget hade kunnat vara värre. Det säger han till Fastighetssverige i samband med att han under tisdagen gästade Göteborg och Västsvenska Handelskammaren.
Som en fyr i mörkret står tvåprocentsmålet där. Erik Thedéen och Riksbanken håller blicken stilla på att det är dit inflationen ska gå i hamn. Kanske är det målet redan nått i slutet av året, men prognoser är bara prognoser och kursen på skutan måste justeras efter hur det utvecklar sig.
– Om vi ser tillbaka på hur prognosen såg ut för ett år sen i februari, så fanns det indikationer på vad som skulle kunna hända. Och många riksbanker valde att vänta. Men med de prognoser vi hade då så borde vi ha agerat tidigare, säger han.
Han menar att det inte är någon kritik mot hans företrädare Stefan Ingves som vid årsskiftet lämnade uppdraget som Riksbankschef efter 16 år.
– Om jag hade det här uppdraget för ett år sen så hade jag tagit samma beslut, att avvakta, säger Erik Thedéen.
Beskedet ligger fast, i april höjs räntan med antingen 25 eller 50 punkter. Inflationsutfallet har varit sämre än de väntat säger Riksbankchefen.
– Vi kommer såklart ta ställning till de inflationsmätningar som kommer både i mars och april innan vi landar i vilken höjning det blir. Men en höjning blir det. Det vi ser som positivt är att KPI inräknat energipriserna kommer sjunka enligt våra prognoser. Men det är den breda inflationen i samtliga segment, KPI utan energi, som fortsatt ligger uppåt åtta procent som oroar oss mest, säger Erik Thedéen.
Den senaste tiden har det rapporterats om att Sverige kommer ha den sämsta ekonomiska utvecklingen i Europa i år och man räknar på en tillväxt på minus en procent. Erik Thedéen vill gärna sätta det i perspektivet av att Sverige så sent som 2022 hade en av de starkaste ekonomierna i Europa och att även om utvecklingen blir negativ i jämförelse med andra länder så är det från en hög nivå.
– Vissa analytiker menar att vi ser en krasch i svensk ekonomi, och riktar blickarna kanske främst mot bostadspriserna som nu sjunker. Även här måste vi komma ihåg Sverige ha väldigt starka statsfinanser och att även priserna går ner kraftigt på bostäder, så är de nu på ungefär samma nivå som de var under pandemin. Jag skulle inte kalla det en krasch – och det är fakta, säger han.
Erik Thedéen säger att det sista man vill ska hända i det här läget är att fastighets- och bostadsmarknaden kraschar, just med tanke på hur det skulle kunna sprida sig i banksystemet. Men han lyfter också fram det faktum att bostadspriserna går nedåt kommer kunna gynna de som vill ta sig in på bostadsmarknaden.
– De som hörs i debatten är de som ser sina bostäder sjunka i värderingen, som länge sett det stiga utan ände. Vi får inte glömma att ju mer priserna stiger, desto högre glappet i förmögenhetsfördelningen mellan de som redan sitter på kapital genom en bostad och de som tvingas stå utanför, säger han.
Riksbankschefen önskar att krisen för med sig att både hushåll och företag blir bättre på att binda upp sina lån och räntor över en längre tid.
– Främst hushållen måste nyktra till. Visst det kommer innebära att det inte riktigt blir guldlägen, men det blir inte riktig dåliga lägen som vi är i nu. Det man skulle behöva göra är att ändra regelverket så det blir mindre kostsamt att byta mellan lån om man vill gå från rörlig till bunden eller tvärtom, säger han.
Med tanke på att räntehöjningen inte haft önskad effekt hittills samtidigt som räntehöjningen har bidragit till runt två procents höjning på inflationen i sig själv, ser ni någon anledning till att kanske pausa räntehöjningarna och se vad som händer?
– Det är för tidigt att säga att det inte har haft någon effekt. Det har effekt på det som vi direkt påverkar, nämligen på den allmänna efterfrågan och där ser vi en tydlig nedgång. Hela tanken är att det så småningom också ska göra det svårare att höja priserna och därmed ska inflationen komma ner. Med det sagt, så följer vi utvecklingen hela tiden och det finns inget självändamål i att fortsätta höja räntan. Penningpolitiken är inte på en autopilot och utifrån den data vi har så är indikationerna att vi antagligen måste göra mer, säger han.
Under ditt föredrag här på Västsvenska Handelskammaren återkommer du till den kritik som andra analytiker kommer med och hur de spår att det kommer utveckla sig under året. En av de analyserna är att ni redan i slutet av 2023 kommer behöva sänka räntan. Hur ser du att det kommer utveckla sig under året?
– Jo, det finns ju många olika spekulationer om hur vi ska ta detta vidare under året. Och då ska man vara medveten om att de spekulationerna eller marknadsanalyserna av andra analytiker har ändrats ganska mycket över tid. Likadant med vår penningpolitik. Det här är ett interaktivt spel samtidigt som jag vill försiktig med att uttala mig om förväntningar på hur de ska utveckla sig. Jag kan bara hålla mig till det budskapet om att vi troligen kommer att höja med 25 – eller 50 punkter nästa gång. Och sen följer vi utvecklingen efter det, säger Erik Thedéen.
Under sitt föredrag nämner Erik Thedéen att de just nu ser en stor nedgång i byggsektorn och landar inte riktigt i om det är bättre att det är en sektor som ligger väldigt illa i den här ekonomin, eller om det hade varit bättre om det slog ut över alla sektorer samtidigt, fast i mindre skala.
– Det är klart att det är tufft för de byggföretagen som drabbas och det är ju en naturlig följd när nyproduktionen av fastigheter så kraftigt stannar av. Sen vet jag inte hur orolig man ska vara för att det här får långt gående problem, fastighetsbranschen och byggbranschen har alltid gått i cykler och har man upplevt 90-tals krisen så tror jag att man kan känna ett visst lugn för att det här inte är slutet för bygg- och fastighetssektorn på något sätt.
Hur motståndskraftigt skulle du säga att fastighetsbolagen är i det här läget?
– Om man tittar på skulderna i fastighetssektorn så har de stigit kraftigt under de senare åren. Man har mer skuld på varje intjänad krona och det klarar man av när räntorna är låga, vilket också anledningen till att många valde att belåna sig mer. Nu när räntorna är högre innebär det att flera av de här bolagen har en ganska knepig situation. Vi ser ju nu att flera fastighetsbolag vidtar åtgärder för att ta sig ur den situationen, där de säljer fastigheter, konsoliderar eller köper upp varandra. Det är en naturlig reaktion på att man är högt skuldsatt och nu försöker hantera det på bästa möjliga sätt, säger Riksbankschefen.
Han vill inte bedöma exakt var fastighetsbranschen landar, men Erik Thedéen tycker att läget nu bekräftar att bolagen är väldigt räntekänsliga. Belåningen är något som Riksbanken och Erik Thedéen på sin tidigare arbetsplats Finansinspektionen gång på gång varnat om.
– Det är lite som hushållen, som vaggades in i en tro om att det var så räntorna skulle se ut. Det som händer på fastighetssektorn är inte bara det att vi har höjt räntorna, utan också att riskpremierna har gått upp. Det är därför som obligationsmarknaden försätter bolagen i ett svårt läge. Det är inte vi på Riksbanken eller finansinspektionen som driver fastighetsbolag, utan det får de göra själva. Vi har varnat för det här och den påverkan som det har på svensk ekonomi och i värsta fall den finansiella stabiliteten.
Har fastighetsbolagen lyssnat för dåligt på er?
– Jag vet inte exakt hur de har lyssnat, om de har det, men vi har ju inga verktyg för att styra dem. Däremot är det viktigt att vi neutrala aktörer fortsätter skicka det här budskapet – inte bara till fastighetsbranschen utan också de som lånar ut pengar till fastighetsbolagen. Sen tror jag att vi kan säga det om och om igen, men det kanske krävs att lärdomarna som många bolag får nu när räntan går upp, för en förändring. Att vara försiktigare med skuldsättningen när räntan går ner framöver.
Hur ser du då på banksektorns möjligheter att hjälpa till nu när obligationsmarknaden är så frusen som den är?
– Den har ju visat sig vara ganska god. Utlåningen stiger ganska ordentligt nu från banker till företag och fastighetsbolag. Det är positivt och bra att bankerna är väl kapitaliserade och har en god vinstutveckling som innebär att de kan ta den risken. Men man bör också tänka på att det skulle kunna ha varit ett annat scenario här, nämligen kombinationen av att obligationsmarknaden är dålig och vad som händer om bankerna hade varit skakiga samtidigt. Då hade det varit ett mycket, mycket svårare läge. Det ser vi faktiskt i det läge som vi är nu att ett antal bolag inte får tillgång till bankfinansiering och inte har tillgång till obligationsmarknaden. De bolagen sitter såklart i ett mycket svårare läge. Men bankerna har än så länge visat sig ha ganska god förmåga att låna ut – bland annat till fastighetssektorn, säger Erik Thedéen.
