Peter Lindström, affärsområdeschef inom energi/automation på Axcell Fastighetspartner, menar att orosmolnen har avlöst varandra för fastighetsägare under 2023. Energipriserna har stigit enormt efter Rysslands anfallskrig och det driver upp det allmänna kostnadsläget, vilket leder till hög inflation som tvingar centralbankerna att höja räntan.
– Allt detta blir till en ”perfekt storm” för fastighetsägarna, säger Peter Lindström.
En undersökning som branschorganisationen Fastighetsägarna gjorde visar att medlemmarna bland annat anser att alla hyresintäkter går till drift och räntor, vilket gör det svårt att hitta pengar till underhåll, renoveringar och energiinvesteringar. Under hösten menar 77 % av fastighetsägarna att ekonomin blivit sämre.
– Man frågar sig vad övriga 23 procent har för hemlighet? Kanske ett bra energiarbete?
När det nu börjar pratas om att inflationen är på väg ned och räntorna kan vara på väg att falla, så kan man kanske ana ett slut på en del av problemen, men, menar Peter Lindström, då skiftar orosfokuset till vakansgrader och hyresnivåer istället.
– Men ett systematiskt energiarbete kan bidra till att hantera alla dessa utmaningar. Självklart genom att få ned driftkostnaderna, men även genom förbättrade finansieringskostnader och hyresintäkter.
Men vad innebär egentligen ett effektivt arbetssätt? Var ska man börja och vilka fastigheter och åtgärder bör prioriteras? Peter Lindström vet vad han anser:
– Vi ser framåt att elpriserna kommer att stabiliseras på en högra nivå en tidigare. Men frågan är inte bara hur mycket energi man använder och vad den kostar i snitt – utan dessutom när man använder sin energi. Det blir viktigare att jobba med toppeffekter och tillgänglig energi.
Peter Lindström menar att nyckeln här är att sätta upp ambitiösa mål vad gäller energibesparingar; att ha kortsiktiga mål som driver allt mot de långsiktiga målen. I detta ingår att säkerställa att organisationen finns på plats med tydliga ansvarsområden och den kompetens som krävs för att kunna göra den förflyttning man kommit överens om.
– Byggnader är ju väldigt komplexa klimatsystem som är en del i väldigt komplexa energisystem. Då måste man säkerställa att man har tillgång till den kompetens som krävs för att kunna jobba med energifrågan – både internt och genom strategiska partners.
Till detta kommer också energiuppföljning, så att man kan se vad utfallet blir. Det här upplevs av många som svårt, men Peter Lindström menar att perfektion inte behöver vara första prioriteringen i början.
–Titta på de stora debiteringsmätarna. Sedan får man succesivt börja förbättra sitt mätande varje år. Man måste börja någonstans.
Det handlar också, anser Peter Lindström, om att prioritera de fastigheter där man har ”stor hävstång”, där det blir stor utväxling och stor skillnad när åtgärderna införs. Man behöver också ta hänsyn till vilken typ av verksamhet fastigheten har; är det dygnet runt-drift eller extremt energiintensiv verksamhet.
– Fastighetsvärdet har inte varit så intressant, historiskt, i de här sammanhangen – men börjar bli det när man ska välja vilka fastigheter man ska prioritera.
När man valt fastighet är det dags att titta på vart energin tar vägen och varför just den här fastigheten använder just den mängden energi. Hur mycket värme använder den, hur mycket fjärrkyla och hur mycket fastighetsel använder fastigheten.
– Det svåraste är att veta vart energin tar vägen. När man väl vet det så är det ganska lätt att hitta lösningar.
När man gjort det är nästa steg att titta på kostnadseffektiva åtgärder med kort återbetalningstid. De åtgärder som har absolut störst utväxling är driftstrategier och smarta energioptimeringar, menar Peter Lindström.
– Det handlar om att hitta den onödiga energianvändningen. Här är till exempel överventilation en jättestor utmaning; vi kör ventilationssystemen på samma sätt både sommar och vinter. Det här är också exempel på energianvändning som också försämrar inomhusklimatet och när vi justerar så förbättrar vi samtidigt inomhusklimatet.
Det kommer en mängd AI-lösningar nu som identifierar avvikelser och optimerar, men för Peter Lindström är alla dessa ”pricken över i”.
– Man kan lägga till dessa AI-tjänster, som det sista man gör, men först måste man säkerställa att anläggningen fungerar som man tänkt. Det är spännande att se vart AI-lösningarna tar vägen; min förhoppning är att de ska bli mycket bättre än de är idag.
Om en driftstrategi sparar 20 procent så ger det också fastigheten en värdeökning; då frigör man kapital och skapar utrymme att göra fler energiinvesteringar.
– Har man lägre hyresintäkter så är skillnaden mellan dem och driftkostnaderna, driftnettot, ganska liten, vilket gör att man kan få en jättestor procentuell utväxling på driftnettot.
Taxonomin, de nya EU-reglerna, ger också nya möjligheter kopplade till energianvändning.
– Om ett bolag kan visa att en fastighet är ”grön” så kan man ställa ut gröna obligationer eller få gröna lån. Att ställa ut gröna obligationer kan vara en möjliggörare om man har svårt att komma ut på obligationsmarknaden. Många bolag vittnar om högre intresse för dessa än ”vanliga” obligationer.
Gröna fastigheter kan också leda till mellan fem och tio procents skillnad i räntepremie jämfört med ett konventionellt lån. I fastigheter med höga värden och högre belåningsgrad kan den besparingen till och med vara större än den som görs på driftkostnader.
– Finansieringskostnaden blir alltså viktigare än driftkostnaden när vi pratar energibesparingar, avslutar Peter Lindström.
