I dagarna har har Stockholm Corporate Finance bjudit in till ett Fastighetsseminarium. Bland de stora antalet bolagen fanns SBB med, där vd Leiv Synnes delade både synen på bolagets position nu och vad han ser som det mest attraktiva segmentet. Han fick dessutom in en känga mot en av dagstidningarna. – Där har de inget att anmärka på.
Utifrån ett tillgångsperspektiv är SBB väldigt starkt säger Leiv Synnes från scenen. Särskilt kombinerat med en ganska hög uthyrningsgrad och långa kontrakt.
– Den senaste tiden så får vi väldigt fin driftnettoökning. Bara nu i första halvåret hade vi väldigt fin tillväxt i det man kallar för jämförbart bestånd. Det gäller både på hyror och på driftnetto.
– Så våra fastigheter i SBB generar väldigt bra med avkastning om man tittar till tillväxten i våra kassaflöden.
Målet står fast på att de ska återvända till en stark finansiell ställning. Det är ett arbete som SBB har kommit en bit på vägen med och som de måste fortsätta jobba med ett tag till. En del i det har varit indelningen i de tre segmenten samhällsfastigheter, utbildning och bostäder. Främst är det transparensen som man vill åstadkomma, särskilt för investerare som haft svårt att analysera bolaget.
– Genom att dela upp bolaget eller ha olika affärsområden så attraherar vi mer kapital än förut, inte bara lånat, utan även aktiekapital.
Leiv Synnes menar också att till skillnad från andra mindre bolag så står de inte i en position där de behöver öka den kritiska massan i bolaget. Bara samhällsbenet i bolaget motsvarar 46 miljard kronor.
– Så vi ser framåt den dagen där vi kan utnyttja den här plattformen och växa vidare. Det tror vi ligger något år framåt.
Just att bostadsbenet står i en vägdelning gör också att Leiv Synnes lägger lite extra tid på att tala om det segmentet. Sveafastigheter, som står för den större delen av SBB:s bostadsbestånd, står inför att antingen noteras på börsen eller att bli till hälften ägt av en samarbetspartner, där SBB skulle behålla minst 51 procent. Vad som blir kommer avgöras någon gång under kvarstaden av 2024 är målet. Och här lägger alltså Leiv Synnes fram argumenten för varför just bostäder är den bästa tillgången att köpa, särskilt om man talat om avkastningen.
– De flesta pratar idag bara om avkastning, det är ett ord som återkommer gång på gång, men det man egentligen menar är direktavkastning. Folk har glömt bort att det finns något som heter värdeförändringar också. Om man förstår den dynamiken så förstår man också vad man ska investera i.
– Det finns någonting som aldrig sjunker, och naturligtvis är det inte SBB:s aktiekurs vi talar om då – utan det är något annat. Nämligen bostadshyror. Det är ungefär som våra löner. Har ni gått in till chefen och sagt att ni vill ha högre lön? I värsta fall säger chefen att du får samma lön som förut. Man får aldrig sänkt lön.
– Det är ungefär samma på så sätt som vi förhandlar med Hyresrättsföreningen. Det händer aldrig att Hyresrättsföreningen kommer på att de ska sänka våra hyror. I värsta fall så höjs den med noll procent.
– Tänk om alla fastighetsslag hade det så. Vad lätt och skönt det skulle vara att investera i fastigheter då. Vill ni sova gott om nätterna ska ni investera i bostäder.
Leiv Synnes lyfter fram att han innan SBB hade en lång karriär i bolaget Akelius, med miljardären Roger Akelius som högsta hönset.
– Det finns skäl till varför han har blivit ganska rik. Sen finns det en annan som startade ett bolag ungefär samtidigt, Ivar Tollefsen, med Heimstaden. Han har också blivit ganska rik. Det måste finnas något skäl till det, bortsett från att man vill ta risk och kanske har vissa förmågor, och det är då att man gör rätt analys när man investerar.
Han fortsätter med att förklara hur lönerna har vuxit betydligt mer än inflationen. På samma sätt växer också hyrorna i högre takt än både inflationen och lönerna på vissa orter.
– Man måste se på lite längre sikt, för visst, när inflationen stiger så kanske inte hyrorna fullt ut kompenserar. Men ser man på tio års sikt och hur det kommer det vara då så säger all empiriska data att bostäder och hyrorna kommer vara betydligt högre och bättre än inflationen. Det är ju det man ska titta på. Beroende på om man prioriterar avkastningen eller värdeförändringen.
Leiv Synnes lyfter slutligen och återigen fram att han är nöjd med tillväxten på deras driftnetto och den hyresökning de sett senaste året. Samtidigt så kanske det inte är de siffrorna som fått mest fokus under samma period.
– Vi är med i media från ett finansiellt perspektiv. Men det verkar inte som att Dagens industri har något att skriva om när det kommer till fastigheterna. Där finns det ingenting att anmärka på, helt enkelt. Och ett fastighetsbolag är först och främst fastigheter. Det ska man ju kanske komma ihåg.
Samtidigt har de 54 procent i belåning på seniorskuld och en räntetäckningsgrad på två. Den siffran medger han är hög med tanke på att det är delägare i ett antal bolag.
– Så egentligen ska vi komma ner i belåningsgrad och det är vad vi försöker göra till viss mån. Vi har kanske mycket skuld, men vi har ganska bra skuld också.
– Sen kommer vi få en hjälpande hand nu när fler bolag vill köpa fastigheter som innebär att utbudet och efterfrågan på fastigheter förändras, vilket gynnar oss. Det vill säga att vi får värdeuppgång på våra fastigheter och belåningsgraden går ner. Då blir det också mycket enklare att sälja om det är många på andra sidan som vill köpa.
– Det gör att man kan sanera balansräkningen snabbare än man kanske kunde för ett år sedan, när det inte fanns så många köpare.
