I mars 2023 fick Boverket uppdraget från bostadsministern att utreda hur lättnader i byggkraven för studentbostäder skulle bidra till att kunna minska kostnaderna vid byggnation och således öka byggandet. Utredningen är presenterad och tiden för remissvaren har löpt ut. Från flera aktörer är kritiken sannolikt svidande för Boverket.
I mars 2023 fick Boverket i uppdrag av regeringen att utreda möjligheterna att minska kostnaderna vid byggandet av studentbostäder och möjliggöra ett ökat och mer differentierat utbud av sådana bostäder genom att föreslå lättnader på byggkraven för studentbostäder.
Boverket skriver i utredningen att de i kontakt med externa aktörer har mött på flera anledningar till att det inte byggs fler och billigare studentbostäder, varav de byggregler som omfattat i utredningen endast utgör en liten del. I den kontakten så har ingen enskild faktor pekas ut som den mest kostnadsdrivande, utan den bild som förmedlas är att det är flera faktorer som tillsammans inverkar på att driva byggkostnaderna. Snarare är det hela kedjan, med markpriser, planprocessen och byggkostnaderna, som behöver ses över för att kapa kostnader.
Förslaget man nu lagt fram innebär att inte lika många bostäder ska tillgänglighetsanpassas vilket alltså skulle leda rummen skulle kunna minskas i storlek från 16 kvadratmeter till 13 kvadratmeter. Det är också där vi hittar den största kritiken från några av de drygt 70 remissvaren av de 122 remissinstanserna som erbjöds att svara.
Sveriges Arkitekter skriver till exempel att minskningen av rummen innebär att gränsen passeras för hur liten den enda rumsligheten i en lägenhet kan tillåtas bli utan att bostaden blir undermålig. De jämför med byggreglerna som finns i Finland för rumsarean måste vara minst sju kvadratmeter, något som ett rum på 13 kvadratmeter skulle understiga.
”Det är också med obehag vi konstaterar att de föreslagna nya minimåtten är runt gränsen för vad Europarådets anti-tortyrkommitté anger som minimistandard för utrymme per intagen på sex kvadratmeter levnadsyta och 2,5 meter i rumshöjd.”
De plockar upp ett exempel från hur lägenheter med en boarea på 16 kvadratmeter med nuvarande regler innebär en rumslighet på åtta kvadratmeter. Med de föreslagna reglerna på en boarea på 13 kvadratmeter skulle rumsligheten bli cirka 6,5 kvadratmeter.
Sverige Arkitekter fortsätter med att skriva att forskare i nätverket Earth Commission nyligen publicerade en rapport om säkert och rättvist manöverutrymme där alla människor ska ha en skälig levnadsnivå samtidigt som mänskligheten håller sig inom planetens gränser. Enligt förbundet så definierade forskarna redan 2022 golvet för denna levnadsnivå, bland annat med bostadsyta på 15 kvadratmeter/capita.
”Boverkets förslag möjliggör alltså bostäder som underskrider vad som på global nivå definieras som skälig levnadsnivå, i sitt klimatsammanhang. Boverket skriver vidare i sin konsekvensutredning att förslaget medför att förutsättningarna för goda livsmiljöer förbättras något. Vi måste med eftertryck invända mot denna beskrivning – livsmiljön riskera att påtagligt försämras när lägenheternas storlek hamnar under global skälig levnadsnivå.”
Sveriges Arkitekter fortsätter med att skriva att sämre tillgänglighet i studentbostäder försvårar för möjligheterna att transformera bostäderna framöver, till exempel med hänsyn till ändrad demografi, och därmed ett långsiktigt hållbart byggande. Särskilt på mindre studieorter kan studentbostäderna behöva ändras över tid, exempelvis konverteras till äldreboende.
Skanska Sverige däremot tillstyrker förslaget om att en andel av studentbostäderna kan omfattas av regellättnader i byggkraven.
”Det är viktigt att säkerställa att det finns fler studentbostäder och vår bedömning är att regelförenklingar skulle underlätta byggandet av fler studentbostäder. Att lätta på kraven och möjliggöra mindre bostadsarea gör att totalkostnaden för varje lägenhet kan bli något lägre.”
Skanska välkomnar lättnaderna avseende byggkrav och buller om föreslås men tycker att förslaget borde gått längre och föreslagit ytterligare förenklingar och lättnader, som kan sänka produktionskostnaderna ytterligare.
Riksbyggen instämmer i Skanskas ståndpunkt och skriver att de alltid välkomnar förslag som underlättar byggandet av bostäder men ser flera, framför allt etiska, problem med rapportens förslag.
”Då Riksbyggen inte producerar studentbostäder kan vi inte annat än förlita oss på uppgifterna i rapporten om en besparing i produktionen på sju procent för det fall att förslaget genomförs. Det är i det långa loppet en stor besparing vilken i sin tur leder till att antalet studentbostäder som kan produceras ökar och därmed utbudet.”
Riksbyggens skriver däremot att deras största farhåga är:
”Att differentieringen mellan tillgänglighetsanpassade och icke tillgänglighetsanpassade studentbostäder riskerar att leda till en stigmatisering antingen på grund av att de anpassade bostäderna måste byggas något större vilket leder till en högre hyra eller – för det fall att alla bostäder byggs lika stora – att planlösningen anses mer fördelaktig i de icke anpassade bostäderna.”
JM gör bedömningen att förslaget inte kommer att leda till ökat byggande av mindre studentbostäder eller minskande produktionskostnader. De menar att det förslaget inte innebär förändringar i de delar av byggandet som driver kostnader, såsom krav på bilparkering.
”Tillskapandet av parkeringsplatser för studentbostäder utgör en betydande ekonomisk belastning i projekt där det faktiska parkeringsbehovet är minimalt. De kommunala parkeringskraven driver kostnader och innebär en oförsvalig klimat- och miljöpåverkan genom att ytor byggs och/eller iordningställs i onödan.”
JM svarar också med att jämför vad man skulle kunna få in på ett projekt i lamellvolym, ett hus 37 meter långt och 11,5 meter brett. Deras slutsats är att man skulle med de nya reglerna få in endast en extra lägenhet, 13 stycken på 13 kvadratmeter plus tre stycken på 16 kvadratmeter. Detta jämfört med nuvarande regler där man får plats med 15 stycken på 16 kvadratmeter. De kommer också fram till i räkneexemplet nyttjandegraden skulle minska med den lösningen, från 65 till 64 procent. Detta jämfört med effektivitetskraven om 75-80 procent för normalprojekt i ordinär bostadsproduktion.
JM skriver vidare att Boverkets rapport anger att föreslagna lättnader möjliggöra en minskad lägenhetsyta om 18 procent, vilket i sin tur ger sju procent lägre produktionskostnad per producerad studentbostad.
”JM vill än en gång understryka att måttet ”produktionskostnad per lägenhet” inte är helt relevant i kalkylsammanhang. Vanligtvis använda ”produktionskostnad per kvadratmeter” i projektkalkyler, vilket är det relevanta ingångsvärdet och underlaget för bedömningen av produktionskostnader i kalkylsammanhang. Omräknat innebär därför de i rapporten föreslagna lättnaderna istället en ökning av produktionskostnaden per kvadratmeter med fem procent i projektet.”
”I rapporten konstateras att månadshyran för den mindre lägenheten om 13 kvadratmeter, byggd med föreslagna lättnader, blir lägre med månadshyran för lägenheten om 16 kvadratmeter. Det är korrekt. Samtidigt blir den faktiska kostnaden per kvadratmeter högre för den boende. Å ena sida kan konstateras att –för exempelprojektet som helhet – intäktsnivåerna ökar, som en följd av att en ytterligare bostad tillskapas på samma yta, vilket ger en bättre värdering av fastigheten. För den boende blir månadshyran lägre, samtidigt som snitthyran blir högre.”
Hyresgästföreningen är inne på samma spår när det skriver i sitt remissvar att de förväntade kostnadsminskningarna står inte i proportion till de försämringar som förslaget innebär för studenter, oavsett funktionsvariation. De menar att det finns en betydande risk att kostnadsminskningarna inte kommer studenterna till del genom lägre hyror.
”Ytan minskas med 20 procent, men byggkostnaden sjunker endast med sju procent. En så pass stor försämring av boendeytan för en så liten kostnadsreduktion är inte ett rimligt utbyte. Detta påminner snarare om fenomenet krympflation, där kvaliteten minskar utan att priset sänks i motsvarande grad. Kostnadsreduktionen framstår som marginell i förhållande till den försämrade standarden, vilket gör att de potentiella vinsterna inte uppväger de negativa konsekvenserna.”
