Logistik har varit det tredje största segmentet i Europa och Norden de senaste tre åren, men transaktionsvolymen för logistik i Norden har rasat hittills under 2023, en minskning med 75 procent jämfört med 2022 enligt de senaste siffrorna från Colliers. Rådgivaren ser dock att en svensk logistiktrend har börjat få fäste även i Danmark.
Logistik och industri har varit det tredje största segmentet i Europa och Norden de senaste tre åren, men transaktionsvolymen för logistik i Norden har rasat hittills under 2023. Hittills i år är volymen 2,6 miljarder euro, cirka 30 miljarder kronor, och det motsvarar en minskning på 75 procent jämfört med förra året. Logistiksegmentet ökar dock sin andel av den totala marknaden, de senaste tre åren har den legat på 17 procent men de senaste 12 månaderna är siffran 23 procent, och segmentet har gått förbi bostäder och kontor enligt Colliers.
Sverige har stärkt sitt grepp som Nordens starkaste logistiknav, medan Norge tappat andelar till Finland. Det är också noterbart att fler internationella investerare köper logistik i Norden, andelen har stigit från 32 procent 2018-2022 till 38 procent det senaste året enligt Colliers.
Att bygga på spekulation är en trend som ökat snabbt i Sverige de senaste 12 månaderna, från 17 procent 2022 till 27 procent 2023 och den här typen av logistikutveckling utgör nu en allt större del av utbudet. Danmark har också sett en ökning när det gäller spekulativ byggnation de senaste två åren, medan Norge och Finland historiskt sett har haft en nära obefintlig marknad för spekulativ byggnation. Men med de starka marknadsförutsättningarna i båda dessa länder förväntar sig Colliers att utvecklare kommer att utforska spekulativ byggnation mer framöver.
– Det största hindret för spekulativt byggande är finansiering, det är mer utmanande än det var för några år sedan. Det krävs ett bra case och en bra balansräkning och garantier med banken för att få till kalkylen, säger Frida Tosterud Grov, chef för Capital Markets i Norge, under ett webinar som Colliers arrangerade på tisdagen.
Colliers konstaterar vidare att uthyrningsmarknaden för logistik i Norden fortsätter att ha starka fundament och att det finns en hyresspridning mellan olika typer av undersektorer inom logistik, medan inflationen ökar sannolikheten för hyresökningar, men det är fortfarande en utmaning att överlåta kostnaderna. I Norden släpar Sverige och Danmark efter i hyrestillväxten med lägre priser än sina grannar slår Colliers fast.
Landsspecifika utsikter:
Danmark:
Den danska marknaden drivs av stark efterfrågan och sunda fundament. Här finns moderna logistikenheter och de har praktiskt taget 100 procents beläggning. Bristen på mark i den ”södra korridoren” kan leda till ökad tillväxt i andra delar av landet medan, som nämnts tidigare, den spekulativa utvecklingen är en ny blomstrande marknad. Det framtida bygget av Fehmarn-Belt-förbindelsen kommer sannolikt att omforma logistiklandskapet i Danmark enligt Colliers.
Norge:
Logistikens tyngdpunkt ligger i den östra delen av landet men det har varit en hög aktivitet i den södra axeln de senaste åren och utbyggnaden av de västra delarna är nu också på utvecklarnas radar. Brist på mark fortsätter att expandera den redan stora Oslo-marknaden och det är också noterbart att logistikhyran överstiger kontorshyrorna i vissa last mile-lägen.
Finland:
Finland har ett snävt utbud och historiskt låga vakansgrader. Det finns ett jämnt fördelat logistikutbud med 22 procent av nybyggnationerna inom Helsingfors-regionen. Bristen på mark i de bästa lägena har lett till bildandet av nya logistikområden och e-handelstillväxten har accelererat ökningen för logistikhyrorna i landet.
Framtida utsikter för logistik i Norden:
Colliers ser att det finns solida fundament på uthyrningsmarknaden och att en hög investeraraptit gynnar en stabilisering eller till och med en lätt komprimering av avkastningen. Inflationen, räntorna och den utmanande finansieringsmarknaden skapar dock osäkerhet på kort sikt.
– Vi upplever fortfarande nedgången på marknaden som startade 2022, vi tror att den börsnoterade sektorn kommer att bottna i början av 2024 och återhämta sig i mitten av 2025, säger Frida Tosterud Grov.
Colliers tror också att logistik sannolikt kommer att förbli det bästa aktievalet för fastighetsinvesterare på kort sikt på grund av relativt positiva fundament för alla undersektorer inom logistik. Det är också noterbart att de nordiska vakansgraderna ligger betydligt under det europeiska genomsnittet för de flesta av de viktigaste logistikhubbarna med god efterfrågan trots ekonomisk instabilitet.
– De nordiska investeringsvolymerna kommer sannolikt att accelerera när vi börjar se mer stabilitet i räntetaken och när inflationen börjar sjunka, säger Frida Tosterud Grov.
Colliers tror också att utländska investerare sannolikt kommer att öka aktiviteten i Norden ytterligare på grund av kombinationen av en svagare nordisk valuta och tron på hyrestillväxt framöver. Det här är en utveckling som leds av tillväxt inom e-handeln i kombination med bristen på mark i de centrala delarna.
