I Norrland finns det intressanta investeringscase inom bostäder men den övergripande prissättningen på marknaden är mycket svårare än vanligt för tillfället. Det var några av insikterna som Jan Tärnell, affärsområdeschef Värdering & Analys och Stefan Timan, affärsområdeschef Transaktionsrådgivning, levererade när de gav sin lägesbild av den svenska fastighetsmarknaden utifrån ett värderings- och transaktionsperspektiv under Svefas årliga fastighetsdag.
Att den svenska transaktionsmarknaden gått i stå de senaste kvartalen har ingen gått miste om efter tvärniten under det tredje kvartalet 2022. Läget ser fortfarande stillsamt ut och en stor knäckfråga som vaggats fram och tillbaka under vintern har varit bekymren med att hitta rätt prissättning på marknaden. Eftersom det görs så få affärer har uppdraget blivit en större utmaning, det menar Jan Tärnell som är affärsområdeschef Värdering & Analys på Svefa:
– Det går att sätta värden även om det är en större utmaning, så vi får jobba hårdare, det finns affärer där ute och vi behöver ligga närmare marknaden än tidigare. Vi tittar på vad de inblandade parterna haft för agenda och vi behöver också kontakta bankerna för att se vad de haft för villkor och så vidare.
Han deltog tillsammans med Stefan Timan, affärsområdeschef Transaktionsrådgivning, under Svefas årliga fastighetsdag som hölls i onsdags. Där skärskådade de nuläget på fastighets- och transaktionsmarknaden och Stefan Timan konstaterar precis som många andra bedömare inom branschen att någon brist på kapital, det finns det inte:
– Kapital finns som står och väntar, sedan är det kärvare för vissa aktörer förstås. Kapitalet kanske är osäkert på vad som är rätt prissättning just nu och därför avvaktar, man det inte riktigt vad som är rätt för den fastighet som man vill köpa på grund av att det gjorts så få andra affärer, även om vi ser att det poppar upp en del affärer.
– Vi har det institutionella kapitalet, där ser vi ett antal affärer där de har börjat hitta fram. Vi ser också ett opportunistiskt intresse för att göra bra affärer, vi ser att det görs mycket affärer som inte är så stora, mindre fastighetsbolag som inte köpt så mycket de senaste åren och har hunnit bygga upp kapital. Bostadsfrågan måste lösas i många norrländska städer, så där tror jag att det finns investeringscase framöver. På säljsidan är det gott om noterade bolag och de kommer vi fortsätta se där, säger Stefan Timan.
Jan Tärnell ser att investerarna nu har större fokus på kostnadssidan och måste ha ett längre perspektiv om de ska in och köpa här och nu. Men han ser inte att situationen är tillnärmelsevis så illa som den var under fastighetskrisen på 90-talet:
– Det finns flera skillnader mot den krisen och en av dem är just att det nu finns kapital som söker investeringar, en annan skillnad är en stark hyresmarknad för lokaler och kontor, tjänstesektorn och industrin i Sverige går starkt. Samtidigt är efterfrågan på lokaler generellt sett god, sedan finns det utmaningar beroende på hur mycket man byggt, som till exempel i Göteborg där de har mycket nytillkommet, men vi har en stark hyresmarknad generellt sett i Sverige.
Stefan Timan ser att pressen på direktavkastningen fortsatt är på uppåtgående men att man nu kanske börjar se toppen på den utvecklingen.
– Vi har hittills sett dramatiska uppgångar som det var länge sedan vi såg, men det är bara att titta på var räntan ligger nu jämfört med för ett år sedan för att förstå varför det ser ut så här. De lågavkastande segmenten har minskat i attraktivitet och det har blivit tvärtom för de med högavkastande. Även den sociala hållbarheten är en viktig komponent ur finansieringssynpunkt.
När Svefaduon ska sia om den närmaste framtiden på transaktionsmarknaden låter de båda mer eller mindre optimistiska:
– Jag sätter en peng på att vi får två bättre kvartal än Q1 på transaktionssidan, säger Jan Tärnell.
– Jag vet inte om Q2 hinner bli bättre än Q1, men det är rimligt att det borde börja röra på sig med ökade volymer under de övriga kvartalen i år, säger Stefan Timan.
