Börsen svänger och de blodröda siffrorna har varit många och höga. Peter Norhammar ger nu sitt perspektiv på hur turbulensen på börsmarknaden kan slå mot fastighetsbranschen.
Peter Norhammar är fastighetsexpert med över 25 års erfarenhet inom branschen. Numera är han fondförvaltare hos norska fondbolaget NRP Anaxo Management där han utöver fonden Avanza Fastighet by Norhammar, som startades i februari 2022, även förvaltar fonden NRP Anaxo Nordic M2 och Coeli Norhammar Property.
Han säger till Fastighetssverige att generellt sett så är tillgången på kapital god på kredit- och obligationsmarknaden. Fastighetsbolagens möjlighet att låna kapital från antingen banker eller från obligationsmarknaden är väldigt god.
– Det har bolagen signalerat under ungefär ett års tid. Kreditspreadarna är på väldigt låga nivåer ur ett historiskt perspektiv. Bankerna är väl kapitaliserade och vill gärna låna ut pengar till sunda fastighetsföretag och obligationsmarknaden har också öppnat sig och erbjuder mycket goda villkor.
Förutsättningarna i dessa turbulenta tider är goda helt enkelt och det är en väldigt viktig faktor för branschen att det finns tillgång på kapital. Det var många fastighetsföretag som gjorde nyemissioner under tidiga delar av hösten förra året och det gjordes i de allra flesta fall av offensiva skäl, det vill säga att bolagen ser goda möjligheter att investera i nya fastigheter för att skapa nya värden och öka kassaflödet per aktie.
– Då var det god efterfrågan på de nya emissionerna. Så det finns ett stort underliggande intresse av att bidra med både eget och lånat kapital till bolagen.
Ser man till förutsättningarna under ett makroekonomiskt perspektiv så är det otroligt stökigt nu säger han. Det började redan när Donald Trump lät meddela att Europa måste klara den militära kapaciteten på egen hand. På det följde beslutet i Tyskland att man skulle satsa stort på att bygga upp infrastrukturen och den militära förmågan. Många andra europeiska länder kommer att ha liknande strategier.
– Det kommer driva på inflation lite grann, men då glömmer man bort att det också kommer öka sysselsättningen, BNP och därmed efterfrågan på lokaler. Så det finns både goda och dåliga sidor med det.
Tullarna som annonserade förra veckan kan beskrivas som Trumps kalabalik nummer två säger han.
– Då slungas plötsligt både USA och västvärlden in i en risk för recession, vilket gör att räntorna faller. Naturligtvis är recession inte bra för fastigheter heller, men det kommer inte drabba bolagen förrän som tidigast om några år. Nuvarande hyreskontrakt, särskilt inom logistik och industri, sträcker sig över lång tid och sektorn är därför trögrörlig varför de snabba börskursrörelserna förvånar.
– Men faller räntorna gynnas fastighetsbolagen av det.
Det finns ett skräckscenario – att tullarna skulle leda till högre inflation men samtidigt bromsa ekonomin, alltså en stagflation, som helt enkelt är dåligt för allt. Här kan en historisk tillbakablick vara bra att ha med sig. Senast vi hade en stagflation var på 70-talet.
– Då var råvaror och reala tillgångar, som guld, olja, infrastruktur och fastigheter, i alla fall relativa vinnare. Så jag tycker att det är viktigt att poängtera att vi ser ingen omedelbar fara för den här sektorn rent fundamentalt.
– Det enda som är riktigt dåligt på sikt om det är om man får en ordentlig finanskris eller kreditcrush som innebär att tillgången på kapital förändras kraftigt och kreditspreadarna går kraftigt uppåt, så som det blev vid finanskrisen 2008-2009.
– Jag ser inte riktigt att det är vad som håller på att hända nu. För återigen, obligationsmarknaden och banksystemet är väl fungerande.
När det gäller aktieutdelningar från bolagen framöver så ser han inte heller att oroligheterna nu skulle leda till några stora förändringar i hur man resonerar.
– Det är ganska många bolag som inte delar ut särskilt mycket pengar bara för att de vill behålla pengarna i bolaget och istället investera och driva verksamheten framåt. Jag tror inte bolagsledningen eller styrelserna i de här bolagen blir stressade över konjunkturförändringarna och känner att de måste dra in utdelningen.
– Balansräkningen och räntetäckningsgraden är starka. Bolagen har förlängt sina lån och räntebildningen är längre nu än vad den var 2021. Bolagen är väl rustade för sämre tider om sådana skulle komma men kommunicerar samtidigt att de ser goda investeringsmöjligheter, även skillnaderna är stora mellan olika delsegment.
En lågkonjunktur kan så klart leda till en viss vakansökning, men det skulle mest bli marginella skillnader om man ser till hur tidigare lågkonjunkturer har påverkat. Det är i Stockholms kontorsmarknad, som är den mest konjunkturkänsliga marknaden, som en fördjupad lågkonjunktur skulle kunna få störst effekt.
– Då får man tänka såhär – en eller två procentenheter högre vakansgrader, det innebär att de får behålla 98-99 procent av intäkterna. Det är ganska bra i jämförelse med många andra sektorer. Men – enkelt uttryckt – ju sämre konjunktur, desto sämre går det i Stockholm.
Den andra fasen av tullarna världen över verkställdes idag, onsdag. Men det svänger snabbt och tullösningar kan komma om två timmar eller två år. Men för en del industriföretag kommer det nu finnas en del oro. Men även där kan fastighetsbranschen känna sig relativt lugna menar Peter Norhammar.
– Om ett industriföretag, som kanske hyr en lager- eller produktionslokal går sämre så kommer de inte omedelbart säga upp sin lokal. Det är det enda de har för sin verksamhet som de också måste ha kvar. Det är ofta en fast och liten kostnad för dem, som ofta ligger under tio procent av deras totala kostnadsbas.
– Så de företagen kan spara på andra saker, kanske genom att dra ner på personal eller göra lönesänkningar. Jag tror inte att det finns någon omedelbar koppling mellan antal kvadratmeter som man hyr och hur bra det går för verksamheten. Hyresgästernas beslut att minska eller öka storleken på sina lokaler är också långsiktiga och trögrörliga.
Summa summarum är bilden komplex. Tullar är entydigt dåligt för konjunkturen och ekonomin. Investeringar i infrastruktur och militär upprustning kan ge positiva effekter för sysselsättningen och BNP.
– Men jag har svårt att komma fram till att det skulle bli ett scenario där fastigheter är en loser.
