Q1 2023 är det svagaste första kvartalet på transaktionsmarknaden på ett decennium, det visar nya siffror från rådgivaren Colliers. Återhämtningsprognosen får nu sannolikt skjutas framåt till hösten, det berättar analyschefen Mikael Söderlundh i en intervju med Fastighetssverige där han också redovisar för de dramatiska volymtappen, hur diskussionerna går på marknaden och varför fastighetsvärdena sannolikt måste skrivas ner ännu mer i de kommande Q1-rapporterna.
Transaktionsmarknaden är sval – så sval som den inte varit under inledningen av ett år sedan 2013. De senaste siffrorna från rådgivaren Colliers som Fastighetssverige tagit del av visar dramatiska volymtapp jämfört med Q1 2022 – och även om man bortser från att fjolårets första kvartal var ovanlig starkt och vidgar vyn till ett femårsperspektiv så får man fram minst en halvering i volymen på den nordiska transaktionsmarknaden.
I Sverige gjordes det 42 affärer för 17,4 miljarder kronor, 56 procent färre affärer och 75 procent lägre volym jämfört med Q1 2022. I Norge är motsvarande tapp 59 respektive 61 procent, i Danmark är det 26 respektive 54 procent och i Finland tapp på 47 respektive 84 procent. I Norden som helhet gjordes det 185 affärer, en halvering jämfört med 2022 och transaktionsvolymen kom upp i 4,8 miljarder euro, en minskning med 69 procent.
Colliers analyschef Mikael Söderlundh berättar mer om bakgrunden till de svaga siffrorna.
– Q1 var det svagaste första kvartalet sett till volym sedan 2013. I Sverige gick volymen ner med 75 procent jämfört med motsvarande kvartal 2022 och i Norden som helhet gick volymen ner 69 procent. Finland sticker ut mest av alla de nordiska länderna med ett volymtapp på hela 84 procent. Det är dock en liten marknad som är väldigt beroende av utländsk kapital, så svängningarna brukar vara kraftiga. Sedan kan medlemskapet i Nato förhoppningsvis bli en positiv faktor framåt. Man ska dock komma ihåg att de här siffrorna jämför med ett starkt första kvartal från 2022 och då är det bättre att se till snittet de senaste fem åren, men även där så ser vi en halvering av volymen på den nordiska marknaden, säger Mikael Söderlundh till Fastighetssverige.
Inaktiviteten och stiltjen på transaktionsmarknaden har varit känd ett bra tag nu och det här var tredje kvartalet där volymerna legat klart efter tidigare års nivåer. Förhoppningen har varit att en klar ljusning skulle börja skönjas nu under det andra kvartalet 2022, men den prognosen ser ut att få skjutas fram:
– Jag tror inte på någon islossning under Q2, men aktiviteten kommer att öka gradvis under året. Den fortsatt höga inflationen och bankfrossan har gjort att återhämtningen gått långsammare än förväntat och många börjar redan att blicka mot hösten, även om jag är övertygad om att det går att göra bra affärer redan nu, säger Mikael Söderlundh.
Vilka är de mest sannolika köparna i en sådan här transaktionsmiljö som vi befinner oss i nu?
– Vinnarna just nu är de som sitter med en rejäl kassa, exempelvis flera stora fastighetsfonder som har tagit in mycket kapital med god timing. Vi såg till exempel att Niam köpte två köpcentrum nyligen och det kommer att finnas intressanta möjligheter framåt. Utländska investerare har också pengar allokerat till fastigheter och jämför förutsättningarna i olika länder. När det gäller Norden så tycker många att det ser långsiktigt intressant och stabilt ut, samtidigt som den kraftiga inbromsningen här skapar ett spännande fönster. En tredje grupp är privata investerare som har möjlighet att kliva fram nu såsom Akelius redan gjort, men det finns också en mängd mindre lokala investerare.
När det gäller prissättningen har det varit en lång väntan på att säljare och köpare ska mötas, hur ser det ut på den fronten nu?
– Priskorrigeringen sker långsamt, och jag måste säga att jag tycker det är helt tokigt att fastighetsbolagen skruvande upp värdena mer under första halvan av 2022 än man skruvade ned värdena under andra halvan. Det speglar inte alls den tvärnit som var på marknaden förra året. Det är dock något som kommer att rätta till sig gradvis framöver och många bolag kan nog skruva ned sina värden ytterligare 3-5 procent redan i Q1-rapporterna.
Hur tycker du att fastighetsbolagens agerande har varit i de här utmanande tiderna, gör de tillräckligt för att anpassa sig?
– Jag tycker att många verkligen ska ha en eloge för att vara aktiva och använda alla verktyg som de har i verktygslådan. Vi ser att nyemissionerna duggar tätt, samtidigt som många återköper obligationer och utvärderar nya finansieringskällor. Det är också flera som ser över sina kostnader och försöker att genomföra försäljningar. Även om marknaden är trög så kan försäljningarna i många fall genomföras till mindre rabatt än nyemissionerna. I Sverige är fastighetsmarknaden i grunden så stark att det inte blir några riktiga distressed sales utan det går nästan alltid att få till en ordnad köpsituation. Så har det varit vid tidigare kriser och även nu finns det köpare på det mesta, bara man går ned lite i pris.
I förra veckan kom nyheten att Klövern får hjälp av en hemlig investerare för att kunna genomföra byggnationer och projekt, är det en typ av lösning som vi kommer få se mer utav från andra bolag tror du?
– Att det var en internationell investerare är lite intressant och även om det är svåra tider för byggarna just nu så kan det visa sig vara en bra investering på lång sikt. Vi ser att det finns ett stort behov av nya JV-konstellationer och samarbeten, där risken är att många bra projekt och bolagsbyggen strandar om det inte tillförs nytt kapital.
Vilka segment ser du kommer att gå bäst på transaktionsmarknaden framöver, och vilka har det kämpigare?
– Generellt är det lättare för segment där direktavkastningen är lite högre som lager och lättindustri, viss handel och även hotell. Det fungerar bättre i en högräntemiljö än exempelvis lågavkastande samhällsfastigheter och hyresbostäder där prisjusteringen har varit större. Kontor kan nog ta tillbaka marknadsandelar under året också, då vi hör många som är intresserade av framförallt moderna och flexibla kontor i de mest attraktiva lägena, säger Mikael Söderlundh.
