Med den demografiska utvecklingen läggs allt mer intresse mot social infrastruktur och fastigheter med blandade funktioner. 2007 stod kontor, retail och logistik/industri 79 procent av transaktionsmarknaden i Europa. 2022 stod samma segment för 67 procent. Största nedgången syntes i kontor, som då minskat från 46 procent 2007 till 33 procent. Samtidigt så ökade bostadssegmentet från sex procent till 20 procent.
Spaningen från PWC:s rapport Emerging trends in real estate Europe 2024 så spås det att vi kommer gå alltmer mot fastigheter som kallas ”Fit for purpose” och att vi kommer lämna ”Singel use” bakom oss. Inom spektrumet som ska förklara ”Fit for Purpose” så nämns faktorer som hur fastigheterna ska klimatanpassas, hur man kan jobba med dem för att de inte ska bli obsoleta, hur de ska anpassas till hyresgästernas nya krav flexibilitet och hur de ska utformas för att kunna rymma fler olika typer av verksamheter. Att till exempel ha en fastighet med endast kontor framåt kommer att försvinna.
Men respondenterna i PWC:s rapport visar på vissa tveksamheter. När det kommer till att investera på nisch-fastigheter så svarar 42 procent att de ställer sig tveksamma till det till följd av brist på kunskap om andra sektorer än de själva är inlästa på. Det här skapar ett moment 22, där det försvårar att få investeringar när ingen vill vara först med att ta steget. 21 procent svarar att det finns en brist på lämpliga fastigheter.
PWC har också kartlagt vilka fastighetssegment som ses som mest attraktiva att investera i Europa. På första plats ligger förnybar energi, följt av datacenter, health care, studentbostäder, äldreboenden, self storage och logistik. Det här speglar en av megatrenderna i Europa konstaterar PWC, med en åldrande befolkning, energifrågan och digitaliseringen med datacenter samt urbanisering.
I rapporten så återkommer listan Cityranking över de mest attraktiva städerna att investera i. Här ligger fortsatt London i topp, följt av Paris. Även Madrid och Berlin placerar sig i topp. Men det har hänt något på topp tio-listan. Flera tyska städer har tappat i attraktivitet. Anledningarna anses kunna vara många, så som konkurser i byggbranschen, dyr energi, hyresregleringar, en något svagare ekonomi och att en hyfsat stor fastighetsfond nyligen gick omkull.
I receptet till vad som gör en stad intressant att investera i anser så PWC att den viktigaste delen är att det finns en god ekonomisk tillväxt och tillgång kapital. Det finns en oro för att investera i marknader där det visar sig att man inte kan komma ur investeringarna. Även transport till och från staden är oerhört viktigt.
Vad gäller Stockholms placering på listan över attraktiva städer att investera i så backar huvudstaden, från plats 19 till 21. Orsaken till att Stockholm har åkt ner är synen man har på Stockholm och Sverige. Dels finns redan en stor stark fastighetsbransch på börsen och börskursen har rasat, vilket återspeglas i intresset för att investera. Samtidigt ska den stora obligationsmarknaden ska refinansieras, vilket skapar en oro för om det finns kapital nog för det.
Vid presentationen av PWC:s rapport så deltog en expertpanel. En av dem var tidigare vd:n för AMF Fastigheter Mats Hederos. Han reflekterade över Stockholms placering på Cityrankingen.
– Tittar man på kartan så är det väldigt många duttar med attraktiva städer i mitten av Europa och väldigt få i den norra delen.
– Så att vi ligger på plats 21 är väl ganska rimligt. Både vad gäller geografi och vad gäller storlek.
Han menar fortsatt att med de osäkerheter som PWC lyfter fram i rapporten så är det inte konstigt med den placeringen.
– Det finns en osäkerhet när man som investerare tittar på den svenska och Stockholmsmarknaden – utifrån att enligt all statistik borde fastighetsmarknaden gått omkull.
Tillbaka till frågan om ”Fit for purpose” och blandfastigheter så menar Mats Hederos så är inte det något nytt med att ha flera olika funktioner samlade i en och samma byggnad, det är något som AMF Fastigheter och andra institutioner sysslat med länge. Han fortsätter med att säga att han tycker att de demografiska förändringarna inte får tillräckligt med uppmärksamhet i rapporten med tanke på vilken effekt det kommer få på vad som efterfrågas framöver.
– Jag är förvånad hur lite vi har tagit hänsyn till den demografiska utvecklingen. Jag tror att vi måste hitta nya megatrender att förhålla oss till, som demografi, demokrati och andras frågor som är mycket mer relevanta än de tre vanliga som vi redan är inne i nu med globalisering, urbanisering och digitalisering.
Biljana Pehrsson, avgående vd för Nordr Sverige, var även hon deltagare i expertpanelen. Kopplat till det Mats Hederos säger reflekterar hon kring just hastigheten i förändringarna och dess påverkan på fastighetsbranschen.
– Tidigare så var de här trenderna väldigt starka och pågick under flera år, men nu behöver man vara lite mer snabbrörlig. Inte minst för att vi förutom megatrender har småtrender och till och med lokala trender som skiljer sig mellan städer.
Biljana Pehrsson menar att man måste vara mycket mer agil med örat mot rälsen och kunna anpassa sig mycket snabbare. Någonting kan vara superhett och sen är det över efter ett år.
– Vi i fastighetsbranschen har generellt väldigt långa ledtider i allt vi gör. Vi måste hitta sätt att faktiskt kunna anpassa vårt erbjudande
mycket snabbare än idag.
Med bostadsprojekt är det inte ovanligt att det flera år från det projektet startade tills man som bostadsutvecklare kan trycka på start-sälj-knappen.
– Då har det hunnit hända massor längs vägen. Så jag tror att det här, snabbheten i vår bransch är någonting som vi behöver bli mycket bättre på, säger hon.
