Allt fler branschbedömare tror att kontorssegmentet kommer att få ett uppsving under 2022, och den senaste i raden av bedömare att stämma in i den här uppfattningen är Colliers och Swedish Property Research Forum (Sepref). För Fastighetssverige berättar Karin Witalis, analyschef på Colliers och medlem i Sepref:s styrgrupp, mer om hur segmentets utveckling kan komma att se ut under året och vilka utmaningar som finns på vägen.
I måndagens nyhetsbrev kunde Fastighetssverige berätta att allt fler branschbedömare tror på höjda kontorshyror i landets storstäder under det kommande året, detta enligt Seprefs konsensusprognos för första kvartalet 2022. Sepref står för Swedish Property Research Forum och är en sektion i föreningen Samhällsbyggarna. Varje kvartal sedan mer än tio år tillbaka genomför nätverket en konsensusprognos avseende kontorsmarknaden i Stockholm, Göteborg och Malmö.
För Stockholmsmarknaden tror 40 procent av branschexperterna på en höjning av hyrorna det kommande året, upp från 25 procent det sista kvartalet 2021. I Göteborg förväntar sig 37 procent av de svarande stigande hyror, upp från 22 procent i Q4 2021, och i Malmö är det en ökning från åtta till 14 procent som tror på hyreshöjningar det kommande året.
Överlag är det många branschbedömare som tror att kontorssegmentet kommer att få ett uppsving under 2022, och Sepref:s siffror visar ytterligare på den optimism som finns. För Fastighetssverige berättar Karin Witalis, analyschef på Colliers och medlem i Sepref:s styrgrupp, mer om hur utvecklingen kan komma att se ut under 2022 och vilka utmaningar som finns på vägen.
Bland annat visar konsensusprognosen att efterfrågan på kontor ökar i framför allt premium-segmentet, men det betyder inte att det inte finns efterfrågan även på äldre kontor.
– Det gäller bara att man som fastighetsägare hittar sin nisch och förstår vilka företag man ska vända sig till med sitt erbjudande. Under pandemin har vi vant oss att arbeta på delvis nya sätt, vi har blivit betydligt mer digitala och platsobundna och samtidigt har vi insett behovet av fysiska möten. Många av pandemiperiodens förändringar kommer att leva kvar även post-corona och kontoren måste utformas så att de fungerar för en ny vardag. Ett kontor som tidigare upplevts som hopplöst för att det är beläget lite avsides nära större vägar kan kanske passa perfekt för ett företag med anställda som arbetar halva veckan hemifrån och som vill kunna ta bilen till jobbet de dagar de är på kontoret. På samma sätt kan ett äldre kontor där det är svårt att skapa stora öppna kontorslandskap fungera jättebra för att företag som har behov av många mötesrum för fysiska och digitala möten, säger Karin Witalis.
Hur stor är risken att vakanserna ökar i det äldre kontorsbeståndet och hur fyller man de igen?
– Om vi får en utveckling där en väldigt stor andel av företagen krymper sin kontorsyta kommer självklart de minst attraktiva kontoren att drabbas värst. Ändrad användning till exempelvis bostäder kan vara ett alternativ för vissa kontorsbyggnader. Det är dock dyrt att bygga om kontor till bostäder så det är inte säkert att man får ihop kalkylen.
Hur påverkas hyrorna i det äldre beståndet?
– Jag vill inte dra alla äldre kontor över en kam, för det finns så stora skillnader inom kategorin. Äldre byggnader som kan möta den nya tidens efterfrågan kommer klara sig bra medan andra får det svårare. Självklart kommer detta att märkas i vakansgrader och hyresnivåer.
Intresset för kontorsfastigheter verkar öka även på transaktionsmarknaden, vad beror det på?
– Många investerare har varit avvaktande att investera i kontor under pandemin, vilket sammanhänger med pandemirestriktioner och nya arbetsmönster. Nu när pandemin gått över i en annan fas och restriktionerna tagits bort blir det för var dag allt klarare hur vi kommer att arbeta på kontor framöver. Det finns väldigt mycket kapital allokerat till fastigheter och så snart investerarna känner sig trygga att investera i kontor kommer de att göra det. Vår bedömning är att vi nu befinner oss i ett sådant läge.
Vad kan man vänta sig för typ av transaktionsaktivitet inom kontorssegmentet under 2022?
– Vi tror att investerarnas intresse för kontor kommer att öka under 2022 och redan nu märker vi av ett ökat intresse i våra dialoger med investerare och i våra internationella undersökningar. Transaktionsaktiviteten kommer sannolikt vara fortsatt hög inom logistik, bostäder och samhällsfastigheter, som varit tunga segment under 2021, men vi bedömer att även kontor kommer igen starkt under året.
Finns det någon oro för hur den stigande inflationen kan komma att påverka utvecklingen inom kontorssegmentet?
– Det finns många aspekter på inflation, och inflation kan vara både bra och dåligt. Inflation som beror på att ekonomin ångar på är ju en bra sak för fastighetsbranschen i och med att det innebär att efterfrågan är stark och hyrorna stiger. Dessutom är hyrorna i regel indexerade vilket innebär ett skydd mot inflation. Samtidigt leder en alltför hög inflation till stigande räntor, vilket gör fastighetsfinansieringen dyrare, så det är lite dubbelt. Inflation som beror på politiska beslut som leder till ett högre kostnadsläge är däremot inte något positivt, och sådan inflation kan inte centralbanken påverka. Så frågan om inflation är komplex.
Hur mycket kommer ränteutvecklingen att påverka kontorsaffärer och hyror?
– En högre ränta gör bland annat finansieringen dyrare och självklart finns det en nivå när räntan blir för hög och investeringarna uteblir. Riksbanken är dock medveten om detta och än så länge är vi inte särskilt oroliga för dramatiskt stigande räntor. Riksbanken har flera verktyg i sin låda, exempelvis kan den minska sina stödköp av värdepapper.
