Både på transaktionsmarknaden och på börsen är det logistikbolagen som visar mest motståndskraft i dessa tuffa ekonomiska tider. För Fastighetssverige berättar Pangeas analyschef Mikael Söderlundh mer om segmentets styrkor, utmaningarna framöver och den stora frågan som kan komma att sätta spelfältet på transaktionsmarknaden.
I förra veckan ordnade Colliers ett event i Göteborg i samband med att de släppte sin senaste logistikrapport för 2022, och där talade bland annat Pangeas analyschef Mikael Söderlundh om transaktionsmarknaden för logistik i synnerhet och om marknaden i allmänhet. Pangea ska som bekant bli en del av Colliers den 1 december och vid det här eventet bidrog Mikael Söderlundh med sin expertis kring fastighets- och transaktionsmarknaden med särskilt fokus på logistik.
Han berättade bland annat att logistik alltjämt är ett av de fastighetssegment som visar störst motståndskraft i de tuffa ekonomiska tiderna. Tittar man på den stora noterade sektorn i Sverige så är det bara logistikbolag som handlas till premie numera.
– Logistik är den sektor som gått klart bäst på börsen under lång tid. Trots att aktiekurserna tappat över 40 procent från toppen förra året så ligger man fortfarande betydligt högre än innan pandemin. Logistik är också den enda sektorn som värderas till premie idag, medan övriga sektorer har en genomsnittlig rabatt på 20 procent. Och tar man bort Sagax är rabatten på 40 procent. Anledningen att det gått så bra är bland annat stark efterfrågan från kunderna och att det fortfarande startas många nya logistikprojekt, trots att nyproduktionen nästan har dött inom andra segment. Det känns också som att logistikbolagen har lite mer sunda värden i sina böcker än de övriga bolagen, säger Mikael Söderlundh.
Han berättar vidare att även om logistik av många ses som en trygg och långsiktig investering på transaktionsmarknaden så flaggar han för att det kan vara en utmaning framåt att många e-handlare visar svag lönsamhet och kan få svårt att klara av framtida hyresökningar. Samtidigt slår han fast att det utländska intresset för svensk logistik fortsatt är starkt:
– Svensk logistik kommer över tid dra till sig utländskt kapital, det finns ett stort naturligt behov av logistiketableringar här och utländska investerare vill ha ett långsiktigt avtryck i Norden. Sedan kan det bli ett generellt problem om fastighetsvärderingarna i Norden fortsätter att släpa efter, medan andra marknader snabbt blir billigare. Då kommer det internationella kapitalet att förflytta sig, säger Mikael Söderlundh.
Transaktionsmarknaden för logistik har precis som övriga segment påverkats negativt av den ekonomiska utvecklingen under 2022, och transaktionsmarknaden som helhet har avstannat betänkligt efter sommaren. Mikael Söderlundh redovisar siffrorna som målar upp bilden av slumrande marknad:
– De tre första kvartalen i år är transaktionsvolymen i Norden uppe på nästan 400 miljarder kronor, det är cirka 20 procent lägre än förra året och i Sverige har volymen gått ner lite över 30 procent jämfört med 2021. En intressant detalj är att antalet affärer inte har påverkats alls jämfört med 2021, utan det har gjorts nästan 1 000 stycken affärer hittills i år. Däremot ser vi att det är färre stora bolagsaffärer, något som drog upp volymen rejält förra året. Marknaden har också blivit mycket mer säljardriven och den stora inbromsningen som kom under Q3 kommer säkert att hålla i sig tills priserna anpassar sig till omvärlden.
Bromsen på marknaden har varit extra stor i Sverige på grund av så stor noterad sektor.
– Priserna rör sig oftare snabbare i en noterad miljö och börsbolagen har gått från att vara nettoköpare till nettosäljare på kort tid. Med det sagt finns också chansen att marknaden här repar sig snabbare, säger Mikael Söderlundh.
Det största problemet framöver för fastighetsbolagen och marknaden stavas refinansiering, där bolagen just nu har väldigt svårt att sätta nya obligationer samtidig som de tillsammans har stora förfall de kommande åren.
– På obligationsmarknaden gick marginalerna upp under pandemin, sedan sjönk de tillbaka igen men efter sommaren i år har marginalerna verkligen farit i väg och väldigt få nya obligationer har satts. Även den underliggande räntan har skjutit i höjden och den stora frågan är vad som händer med fastighetsbolagens plus 600 miljarder kronor i obligationer som ska refinansieras de kommande åren? En tredjedel av den här summan är särskilt knepig att refinansiera medan två tredjedelar bör kunna läggas över till bankfinansiering, men till dyrare villkor naturligtvis. Den här frågan kommer sätta spelfältet på transaktionsmarknaden framöver och kan absolut trigga både försäljningar och omstruktureringar, säger Mikael Söderlundh.
