Efter en längre sur period går fastighetsaktier just nu väldigt starkt på börsen och sektorn har haft ett uppsving på över 20 procent. Fastighetssverige tar hjälp av Colliers analyschef Mikael Söderlundh för att ta ett grepp om vad som driver den positiva trenden just nu, vad uppsvinget betyder för synen på fastighetssektorn och hur bolagen kommer att agera under 2024 efter Riksbankens och Finansinspektionens uppmaningar om bland annat fler försäljningar.
Nyligen släppte Colliers sin senaste upplaga av Colliers Listed Overview som täcker alla 80 nordiska fastighetsaktier på huvudlistorna och de alternativa listorna. Rapporten innehåller information om bland annat värdering, aktiekursutveckling, ägande och kreditvärdighet och siffrorna är baserade på aktuella aktiekurser, rapporterade siffror för tredje kvartalet och Thomson Reuters konsensusuppskattningar.
På de nordiska huvudlistorna finns det totalt 43 fastighetsbolag som tillsammans har ett totalt börsvärde på 55 miljarder euro, varav Sverige står för 84 procent och övriga Norden 16 procent. Dessutom finns fem börsnoterade fastighetsutvecklare med ett totalt börsvärde på 1,4 miljarder euro.
Uppsvinget för fastighetsaktier har varit tydligt under de senaste fem-sex veckorna och det reflekteras också i Colliers rapport. Den starka återhämtningen har drivits av förväntningar om en mjukare penningpolitik, vilket minskade prisfallet till -5 procent på årsbasis. Fastighetssektorn handlas nu i linje med nivåerna efter pandemin enligt Colliers bedömning.
När det gäller värderingen så handlas nordiska fastighetsaktier för närvarande med 8 procents rabatt till EPRA NAV i genomsnitt, medan medianbolaget är värderat till 37 procent rabatt. Delar man upp siffrorna efter land är det minst rabatt i Sverige med endast två procent, följt av Danmark (27 procent), Norge (46 procent) och Finland (47 procent).
Branschmässigt är det en stor premie på logistik (83 procent), medan det är rabatter på kontor (28 procent), bostäder (34 procent) och handel (44 procent).
Colliers noterar också att det skett en hel del emissioner bland fastighetsbolagen under 2023, totalt rör det sig om 16 emissioner till ett sammanlagt värde av 1 800 miljoner euro, vilket motsvarar en genomsnittlig volym runt 110 miljoner euro.
Colliers uppmärksammar också att det skett ett flertal nedgraderingar av kreditbetyg där två bolag fallit under tröskelvärdet för investment grade: SBB (CCC+) och Fastpartner (B1). Sagax har däremot gått mot strömmen och förbättrat sitt kreditbetyg under året (Baa2).
En av analytikerna bakom rapporten är Colliers analyschef Mikael Söderlundh, för Fastighetssverige berättar han mer om läget för den noterade fastighetssektorn och om man rentav kan säga att det nuvarande uppsvinget är ett trendbrott på riktigt?
– Det stora uppsvinget förstärks nog av att vi haft en sur period under en längre tid inom fastighetssektorn, då brukar rekylen bli större. Det har också skett en del positiva förändringar av fundamenta där särskilt inflationen har dämpats och sannolikt toppat, och då är bedömningen på börsen att det är större sannolikhet att räntan sjunker framöver. I en sektor med nedpressade kurser under en längre tid kan marknaden reagera extra positivt på den typen av nyheter. Vi pratar här om att fastighetsindex steg nästan 20 procent i november och har fortsatt uppåt nu i början av december, säger Mikael Söderlundh.
Räntan har varit den stora knäckfrågan och nu lämnade Riksbanken den oförändrad, vad betyder detta för de pressade fastighetsbolagen?
– Det är förstås positivt och något som drivit på aktiekurserna, även om det inte får genomslag direkt eftersom man ofta binder lånen på flera års sikt. Vill man hitta något negativt så är det kanske att osäkerheten framåt kvarstår. Nu kan man inte utesluta att det kommer en till höjning, och i ett sådant scenario hade det faktiskt varit bättre om man dragit av plåstret med en gång och alltså höjt nu i november.
– Men om man får välja så var det ändå ett bra och rimligt besked av Riksbanken utifrån att inflationen har dämpats och att vi redan befinner oss i en recession, säger Mikael Söderlundh.
Räntan är fortfarande hög och det är osäkert när den kan börja sänkas, hur rustade är fastighetsbolagen idag för ett permanent högre ränteläge jämfört med hur det såg ut för 18 månader sen?
– Man får komma ihåg att vi hade tio år i rad med exceptionellt låga räntor och positiv avkastning inom fastighetssektorn. Sedan bröts det plötsligt 2022 och det är inte alls oväntat att många blev tagna på sängen när det gick så fort. Men bolagen har generellt varit snabba på att agera och man har till exempel tagit in 25 miljarder kronor i nytt eget kapital, cirka fem procent av börsvärdet, man arbetar om lån och återköper dyra obligationer och man försöker sälja fastigheter. Sedan är det så att vissa av bolagen behöver mer tid på sig för att lösa sin finansieringssituation medan andra redan är på säker mark.
Både Finansinspektionen och Riksbanken uppmanar fastighetsbolagen att göra mer för att minska sin skuldsättning, vad är det sannolikt att vi kommer att få se mer av under 2024?
– Jag tror att vi kommer få se en fortsatt skuldsanering med mer fokus på försäljningar framöver. Ett av problemen hittills har varit att det saknas samsyn på pris, men det är ofta bara en tidsfråga innan det rättar till sig. Försäljningar har hittills gjorts till väldigt små rabatter mot bokfört värde om man jämför med bolagens nyemissioner.
Just fastighetsförsäljningar är ett av tilltagen som både FI och Riksbanken vill se mer av från fastighetsbolagen, men under 2023 har transaktionsmarknaden varit riktigt trög, vad behöver hända för att bolagen ska börja sälja i större utsträckning?
– Det finns redan motiverade köpare och säljare, men det som bland annat har saknats är som sagt att hitta en gemensam prisbild, och det kan ta olika lång tid för olika segment. Nästan 40 procent av affärerna i år har varit inom lager och logistik och det tror jag delvis beror på att prisanpassningen gått snabbare där på grund av att det är ett mer internationellt segment både sett till investerare och hyresgäster. Man sneglar mer på prissättningen i andra länder, säger Mikael Söderlundh.
Strukturaffärer är något som det pratats om att det kan bli mer av på en pressad marknad men det har inte hänt så mycket än så länge, hur tror du att det blir med den biten 2024?
– Det är naturligt med en konsolidering i en svagare marknad och just nu är det betydligt billigare att köpa bolagen än de underliggande fastigheterna, så det kanske blir fler av den typen av affärer framöver. Dessutom finns det väldigt många små fastighetsbolag. Vi har sett en del bostadsutvecklare som köpts upp under 2023, men framöver kan det nog även bli rena fastighetsbolag. Det som behövs är beslutsamma investerare med mycket kapital, mod och genomförandeförmåga för att köpa upp andra bolag, och det senare har saknats under senaste tiden.
Så hur kan då normalt intensiva december bli på transaktionsmarknaden 2023? Enligt Mikael Söderlundh får man nog räkna med lägre tempo än vanligt:
– Jag tror det blir en klassisk rusch i år också men på en lägre nivå. Det finns en del affärer i pipen, men jämför man med ett normalt år så blir det förmodligen en ganska lugn avslutning.
