2019 sattes det transaktionsrekord på den svenska fastighetsmarknaden med en volym på cirka 220 miljarder kronor. Konsultbolaget Pangea spår att 2020 blir ytterligare ett hett år som nosar på liknande nivåer. För Fastighetssverige utvecklar analyschefen Mikael Söderlundh sina tankar kring det kommande transaktionsåret, vilka som blir vinnare och förlorare och vilka segment som kommer att gå bäst.
Trots svagare ekonomisk tillväxt förväntas den nordiska fastighetsmarknaden ha en fortsatt positiv utveckling under 2020. Framförallt den svenska marknaden är hetare än någonsin och det utländska kapitalet fortsätter att strömma in enligt den nya rapporten Pangea Property Outlook 2020.
Mikael Söderlundh, analyschef och partner på Pangea, förklarar varför konsultbolaget kommit till slutsatsen att den svenska fastighetsmarknaden kommer fortsätta vara rekordhet:
– Vi har gjort detta några år i rad nu och försöker se brett och metodiskt på marknaden varje gång. Vi har gått igenom marknaden för att hitta trender och vet att vi kommer från ett stark 2019 och flera år i rad innan det med en positiv utveckling, då börjar man leta efter tecken på nedgångar. Historiskt sett har det också varit branta nedgångar i fastighetsbranschen men vi tror inte att 2020 blir året som det vänder. Tvärtom. Det kommer bli ytterligare ett hett år som drivs av låga räntor vilket alltid är viktigt för fastighetssektorn, och vi ser även att det blir höjda hyror för alla segment utom retail där det fortsatt går tungt. Många köpare är aggressiva på marknaden, både inhemska och utländska, och det kommer fortsätta köpas för stora volymer.
De mest aktiva köparna under året förväntas bli fastighetsfonder, syndikeringssällskap, noterade fastighetsbolag och olika typer av utländska investerare. De nordiska institutionerna börjar däremot bli fullinvesterade inom fastigheter och förväntas fokusera mer på att utveckla sina befintliga portföljer. Stora nettosäljare under året förväntas bli byggbolag, utvecklare, mindre lokala aktörer och framförallt offentlig sektor, där många kommuner och regioner har stora investeringsbehov.
– Logistik och samhällsfastigheter tror vi allra mest på under 2020, två segment som gick väldigt starkt redan under förra året. Samhällsfastigheter gynnas av att vi blir fler och vi blir äldre, så det finns ett stort behov av investeringar i den sektorn. Logistik gynnas av en stark e-handel som skapar ett tryck och efterfrågan på nya ytor i segmentet. Även kontor har en jättestark köparmarknad men där tror vi att hyrestillväxten kommer att mattas av framöver. Det beror mycket på att vi redan har kommit upp på höga hyresnivåer som är utmanande för hyresgästerna och att konkurrensen från nyproduktionen ökar, säger Mikael Söderlundh.
Hur kan fastighetsmarknaden vara fortsatt het när svensk ekonomi som helhet visar svagare tillväxt?
– Det finns en konkurrenssituation med väldigt många aktiva köpare som driver på priserna. Utomlands finns det också en positiv bild av Sverige och framförallt svensk fastighetsmarknad, som driver på de utländska investeringarna. Och kronan är väldigt svag. Sedan är det förstås den låga räntan som gynnar alla sektorer, men det finns ingen sektor där man lånar så mycket som inom fastigheter. I och med att räntan nu väntas ligga kvar på en låg nivå kommer det vara ett fortsatt gynnsamt läge för fastighetsbolagen att hitta billig finansiering.
Den starka utvecklingen för fastigheter syns även på börsen där de nordiska fastighetsaktierna har ökat med hela 55 procent i genomsnitt under det senaste året, exklusive utdelningar. De noterade fastighetsbolagen värderas nu cirka 25-30 procent över sina substansvärden enligt Pangeas rapport. Det är rekordmånga fastighetsbolag noterade på börsen och rapporten visar att det framför allt är de offensiva bolagen som belönas och värderas högt.
– De noterade bolagen kommer sannolikt att vara en aktiv köparkategori även i år, och en värdering långt över substans är en tydlig signal från aktieägarna att ”fortsätt växa”, säger Mikael Söderlundh.
I rapporten skriver ni att mer konservativa bolag straffas på börsen, betyder det att samtliga bolag bör vara offensiva? Och vad skulle det i så fall skapa för typ av marknad?
– Nej, det behövs alltid olika typer av bolag. Om jag är aktieinvesterare är det bra med många olika och tydliga alternativ. Man kan skapa en allokering mot en viss sektor eller marknad, eller välja bolag med hög eller låg finansiell risk. Vad som är mest populärt varierar över tid, men just nu verkar börsen gillar bolag med tydliga tillväxtplaner som utnyttjar att det finns billigt kapital.
