Efter en miljardaffär med Stena Fastigheter börjar Folksam få upp ångan i Göteborg. För Fastighetssverige berättar Lars Johnsson, chef för Folksamgruppens fastighetsverksamhet, om framtidsplanerna för Göteborg, stadens dragningskraft och varför man satsar på offmarket-affärer.
Folksam tog sina första steg på Göteborgs kontorsmarknad i våras när man köpte en fastighet vid Stampen av Elof Hansson Fastigheter för 330 miljoner kronor.
Nu har man gjort klart med sitt andra förvärv när man köper fyra fastigheter av Stena Fastigheter för 1,63 miljarder kronor. Ett förvärv som ligger i linje med bolagets Göteborgsstrategi.
– Vi bestämde oss för ett par år sedan att vi skulle expandera vår fastighetsallokering eftersom vi hade alldeles för lite av vårt kapital riktat mot fastigheter. När jag kom till firman fanns man bara i Stockholm och Malmö och jag tycker att när man blir större måste man ha en mer välbalanserad portfölj, med kontor fördelade över Stockholm, Göteborg och Malmö.
– Vi köpte en fastighet tidigare i våras och nu detta, men vi har fortfarande för lite exponering mot kontor i Göteborg.
Hur mycket vill ni ha i Göteborg?
– Vi skulle kunna köpa lika mycket till.
Vad gör Göteborg till en attraktiv stad att finnas i för Folksam?
– Innan det här förvärvet så hade vi 93 procent av alla våra kontor i Stockholm och då är man väldigt utsatt för hur Stockholmsmarknaden går. När man har en hyggligt stor portfölj så vill man av diversieringsskäl vara på flera marknader och de marknaderna måste vara så pass stora att de är likvida. Där är det naturligt att Göteborg är av intresse. Tittar man dessutom på avkastning från kontor historiskt sett så är Göteborg den delmarknad som har gett högst riskjusterad avkastning.
– Sedan kan man också säga att Göteborg genom åren har visat en förmåga att kunna anpassa sig efter nya förhållanden. De gånger som fordonsindustrin har krisat så har man hämtat sig väldigt snabbt. Så det finns en flexibilitet i Göteborgs näringslivsstruktur som gör att man klarar sig bra även när det – så att säga – hettar till.
Affären är ett av flera så kallade offmarket-förvärv som Folksam gjort, det vill säga affärer där objektet inte från början legat ute på marknaden.
– Problemet i dag är att det inte finns så mycket ute till försäljning utan man får försöka hitta affärerna själv.
– I sådana portföljer som vi på Folksam – och andra institutioner – hanterar vill man ha de bästa kontoren på varje ställe, de som är lättast att hyra ut i både hög- och lågkonjunktur.
– De kommer inte ut i breda processer i den utsträckning som man skulle vilja och det är det som sätter lite gränsen för hur vi kan växa; vilka möjligheter vi själva kan skapa.
Är en sådan här affär ett kvitto på att den offmarket-strategin fungerar för er del och något som ni kommer att fortsätta arbeta med framöver?
– Ja, jag tror att man måste göra det. Ska man kunna expandera en portfölj med sådana objekt man vill ha tror jag att man måste jobba väldigt hårt med sådant som inte finns på marknaden.
– Nackdelen med det arbetet är att man måste jobba fram tio till 15 spår innan något faller in. Men jag tror att om man i dag, på den tajta marknad som finns, ska expandera med en institutionell portfölj och de rätt objekten så är det här vägen man måste gå. Man kan inte sitta och vänta på att saker som passar en ska komma ut – för då tror jag inte att man lyckas.
Fastigheterna som Folksam köper av Stena är fördelade mellan Stampen och Gårda. Två av områdena där bolaget ser ytterligare möjligheter att växa.
– De områden vi fokuserar på är inom vallgraven, Gullbergsvass, runt centralstation och Gårda. Vi har hittills inte tittat någonting på andra sidan vattnet eller i några ytterstadslägen utan det ska vara de mest attraktiva områdena för kontor.
Inför 2017 hade Folksam målsättningen att vikta upp andelen kontor i Göteborg och öka sin bostadsexponering. Genom kontorsförvärven i Göteborg och bland annat ett stort bostadsförvärv från Akelius i Helsingborg kan man blicka tillbaka på ett 2017 som passat väl in i den utsatta strategin.
– Vi har köpt fastigheter för 4,5 miljarder – och fastigheter som passar in precis i det vi vill göra.
