Den utdragna lågkonjunkturen biter sig fast i Sveriges kommuner och regioner. För offentliga fastighetsförvaltare innebär det uppskjutna projekt och ett stenhårt fokus på driftekonomi och lokaloptimering. SKR:s chefsekonom Emelie Värja ser dock en ljusning på sikt – men eftersläpningen slår direkt mot fastighetssektorn.
Sveriges Kommuner och Regioner (SKR) har publicerat sin senaste ekonomirapport som beskriver de ekonomiska läget i kommuner och regioner med ett särskilt fokus denna gång på befolkningsförändringar. Rapporten målar upp en bild av en sektor som tvingas navigera i en komplex ekonomisk verklighet där återhämtningen dröjer.
För de aktörer som förvaltar kommunala och regionala fastighetsbestånd innebär det nuvarande läget att strategisk uthållighet och stram kostnadskontroll är avgörande. Vägen tillbaka till en stabil tillväxtfas är både krokig och starkt påverkad av globala faktorer.
Offentliga fastighetsägare har under en längre tid pressats av en rad externa chocker. Finanskrisen, den europeiska skuldkrisen, pandemin och Rysslands anfallskrig mot Ukraina har tillsammans skapat en svårförutsägbar marknad. Särskilt inflationschocken som följde i krigets spår har slagit stenhårt mot byggmaterialpriser, entreprenadkostnader och ränteutgifter, vilket har tvingat många kommuner att lägga planerade nybyggnationer på is.
Utöver detta skapar globala handelspolitiska spänningar – med tullar initierade av USA:s president Donald Trump – samt de pågående konflikterna i Mellanöstern en betydande osäkerhet på finansmarknaden. Det är dessa geopolitiska faktorer som i allra högsta grad kommer att avgöra ränteutvecklingen och investeringsviljan framöver.
– Den största osäkerheten för den ekonomiska utvecklingen just nu är kriget i Mellanöstern. Ökade energipriser och ökad osäkerhet dämpar konjunkturen och skjuter upp tillväxten. Även om den svenska inflationen just nu är relativt låg, och energiprisuppgången inte märks lika dramatiskt i Sverige som i omvärlden, finns risker för en längre konflikt som kan lyfta inflationen och i de läget även förväntningarna på räntehöjningar, säger SKR:s chefsekonom, Emelie Värja.
Eftersom omvärldskonjunkturen är svag får den svenska ekonomin ingen draghjälp från exporten. I stället är det hushållens konsumtion som förväntas driva igång tillväxten. Emelie Värja konstaterar dock att denna återhämtningsfas drar ut på tiden.
– Jag tror jag har stått och sagt att vi skjuter fram tillväxten under ganska lång tid. Vi har befunnit oss ganska länge i den här lågkonjunkturen. Vi tror på en ökning i arbetade timmar som startar nu under 2026, säger Emelie Värja.
För fastighetsförvaltningen innebär den framskjutna tillväxten att investeringsviljan dämpas. När de kommunala marginalerna krymper tvingas förvaltare prioritera hårt. Fokus flyttas från kapitalintensiva nybyggnationer och expansion till att i stället vårda det befintliga beståndet och skjuta fram större underhållsprojekt som inte är akuta.
Trots det utmanande läget syns ljuspunkter i makrodata. Den svenska bruttonationalprodukten (BNP) började röra på sig redan under 2025. När en ekonomi vänder ur en lågkonjunktur ökar produktiviteten först, vilket därefter spiller över på arbetsmarknaden. Det är denna positiva effekt som SKR räknar med ska ge reella resultat under 2026.
– Vid en konjunkturuppgång ökar först produktiviteten, sedan kommer arbetsmarknaden igång och arbetade timmar ökar. Det här ger en starkare skatteunderlagstillväxt, förklarar Emelie Värja.
Ett stärkt skatteunderlag är den absolut viktigaste motorn för den offentliga fastighetssektorn. Skatteunderlaget står för 67 procent av kommunernas intäkter, en starkare tillväxt bidrar därför till ett starkare resultat och en bättre förmåga att självfinansiera investeringarna.
Rapportens fördjupningskapitel belyser ett annat kritiskt område för fastighetsstrategier: befolkningsförändringar. Demografiska skiften – med ett minskat antal barn och ett ökat antal äldre ställer det helt nya krav på lokalanpassning.
– För fastighetsförvaltare innebär detta att man inte bara kan sitta still i båten under lågkonjunkturen. Det krävs en aktiv och flexibel förvaltning där tomma lokaler kan behöva ställas om till andra kommunala verksamheter, säger Emelie Värja.
Innovativa lokallösningar som inkluderar energieffektivisering, digitaliserad fastighetsdrift (proptech) och strikt lokaloptimering är verktyg som förvaltare kan använda för att hålla nere kostnaderna. Att anpassa lokaler efter en annan verksamhet med innovativa lösningar blir en viktig strategi framöver.
