Johan Bråkenhielm, Nordenchef för Schroders Capital Real Estate, ser ett ökat intresse från internationella investerare som har riktat blickarna mot Sverige igen. Följaktligen följer övriga Norden, där han identifierar två riktigt stora fördelar som Sverige har men som inte är gemensamma för Danmark och Finland.
För två–tre år sedan hovrade olyckskorparna över Sverige och trodde att de skulle kunna fynda genom att köpa ut de noterade bolagen till reapris. Emellertid visade det sig att de hade fel, vilket Johan Bråkenhielm, Schroders Nordenchef, framhöll i mötena då – bankerna och fastighetsägarna hade lärt sig något från 90-talskrisen. Bolagen stabiliserade sina finanser och förhandlade med bankerna, och avyttrade delar av fastighetsportföljerna för att skapa likviditet.
– Särskilt de engelska och amerikanska olyckskorparna med stort kapital missbedömde situationen där. Fastighetsbolagen körde inte med en strutsmentalitet; istället agerade man proaktivt och klokt.
– Jag har länge jobbat i noterade miljöer och måste säga att jag är stolt över hur branschen har agerat.
I år är det nya tongångar och grundplattan i transaktionsmarknaden lyder optimism, ESG och selektiva men starka banker. Trots att optimismen är något avvaktande, fick han bevis på detta under Expo Real för några veckor sedan, där samtalen har utvecklats till att bli mer konkreta. ESG-trenden, som bara fortsätter att växa i betydelse, baseras bland annat på de avyttringar som Schroders har gjort under det senaste året, där ESG var den avgörande faktorn bakom framgångsrika avyttringar. Bankerna, oavsett om de är selektiva i sina investeringar, är mycket intresserade av den nordiska marknaden. Dessutom är de nordiska bankerna mycket starka.
– Det handlar inte om att det finns brist på pengar, utan att bankerna är selektiva och kan därigenom minska risken genom att samarbeta med dem som de känner sig tryggast med. När marknaden stabiliserar sig, kommer de att öppna upp för fler.
Han noterar också att fler utländska aktörer aviserar att de är tillbaka i marknaden och vill agera aktivt igen, till skillnad från den avvaktande situationen som rådde under föregående år.
Hur snart kommer vi att se mer utländskt kapital?
– De kommer att bli allt mer aktiva här och de är redan aktiva nu. Den svenska marknaden är i världsklass och likviditeten är god – det utmärker Sverige i hög grad.
Ser man på den svenska volymen så är den mycket hög i relation till landets storlek, särskilt då de noterade bolagen utgör en stor del av den svenska fastighetsmarknaden. Lägg därtill att obligationsmarknaden har vaknat igen och erbjuder fördelaktiga nivåer enligt Johan Bråkenhielm, vilket ska ses som ett gott tecken. Resultatet blir att transaktionsvolymen borde öka mer än vad vi redan har sett.
– Investerarna är redo och kommer att ha tillgång till kapital. Även om de kan komma att vara relativt selektiva i början, så förväntas tempot att öka ytterligare.
Han nämner att det finns flera attraktiva objekt och portföljer tillgängliga just nu, och upplevelsen är att investerarna, säljarna och köparna har kommit närmare varandra i sina prisuppfattningar.
– Däremot ser jag att en majoritet fortfarande förväntar sig hög avkastning. Men jag anser att om de noterade bolagen kliver in och även andra aktörer successivt blir aktivare, så kommer transaktionsvolymen att öka – och de som vill ha de höga avkastningarna kommer att behöva justera sina förväntningar efter marknadens rörelser.
Risken är däremot att säljarna avvaktar med att sälja bara för att de räknar med att en räntesänkning kommer att driva ner yielderna som i sin tur påverkar värdet på fastigheterna som de äger.
– Men om man köper och säljer i samma marknad kan man agera även nu och alla kan inte bara sitta och vänta.
– Det kommer att bli en proppen–ur–mentalitet förr eller senare, men än så länge ser vi att transaktionsvolymerna ökar gradvis – men det är ingen explosion på något sätt.
Som Nordenchef har han möjligheten att plocka ut russinen ur de olika ländernas fastighetsmarknader. Dessa russin kan utgöras av kontor i Finland, bostäder och lättindustri/logistik i Danmark, samt alla segment utom kontor i Sverige.
– Kontor i Finland har direktavkastningskrav som ligger på en bit över fem procent, till skillnad från Sveriges cirka fyra procent, vilket gör finska kontor attraktivt.
– I Sverige är alla segmenten i princip intressanta för oss, utom just kontor. De är för dyra i relation till finansieringen och vi kan inte få ihop det pusslet om vi köper en lågavkastande kontorsfastighet.
– I Danmark är finansieringsmarknaden fortfarande attraktiv. Det har den varit länge, på grund av att deras marknad är annorlunda uppbyggd, vilket kommer att göra Danmark mycket attraktivt att investera i även framöver.
När Johan Bråkenhielm tittar på vad som kan hända framöver, ser han att volymerna stiger över hela Norden i samband med ett ökat investeringsintresse. Men hur snabbt det sker är svårt att förutspå.
– Alla som sitter på säljsidan vill att det ska gå snabbare och de som sitter på köpsidan vill motsatsen, så att de kan hinna med.
– Däremot finns det vissa segment där prisbilden är väldigt attraktiv, och det kommer att göra att dessa segment borde gå före de andra, till exempel lättindustri och bostäder, men även kontor och handel.
– Logistik kan upplevas som lite dyrt, men även där finns det attraktiva affärer att genomföra.
