Johan Bråkenhielm Nordenchef för Schroders Capital, Real Estate, ser på en marknad där mer långsiktigt kapital kan göra bra ifrån sig. För Fastighetssveriges reporter berättar han om vilka segment som lockar det tyska kapitalet och om hur de viktigaste relationerna i branschen formar vägen framåt.
Norden har ett stabilt fundament och är en eftertraktad plats för kapitalallokering. Avkastningen är attraktiv inom flera segment och antalet aktiva investerare ökar. För Johan Bråkenhielm är detta inte en drivkraft i sig för att accelerera investeringsprocessen för Schroders.
– Vi kommer aldrig att vara de som agerar först – det är inte den typ av kapital vi hanterar. Nrep, Niam, Areim och Blackrock bör ta initiativet, det ligger i linje med deras högre risktolerans, säger han.
Johan Bråkenhielm har varit Nordenchef för Schroders Capital, Real Estate, i drygt ett år. I den rollen har han breda mandat av investeringsalternativ att utforska på den nordiska marknaden. För närvarande ser han attraktiv avkastning inom segment som lättindustri, logistik och detaljhandel.
– Handelsfastigheter är attraktiva på många håll, även om köpcentra kanske inte är det mest gångbara alternativet just nu. Samhällsfastigheter är också ett segment vi är intresserade av att undersöka mer.
Han noterar att fördelarna med en lugnare transaktionsmarknad är att kvaliteten på investeringarna ökar när besluten inte fattas i samma hastighet.
– I vårt fall, när vi arbetar med vår tyska portfölj, är det inga snabba beslut. Vi har en stabil och pålitlig fond som bildades för nästan tjugo år sedan, tillägger han.
Schroders har för närvarande två fonder som är inriktade mot Norden och har betydande innehav inom handel och kontor. Men Johan Bråkenhielm vill inte begränsa Schroders till några få specifika segment.
– Jag vill hitta investeringsmöjligheter där de dyker upp.
När det gäller logistiksegmentet, som för närvarande är mycket populärt, påpekar han att Schroders för närvarande inte har några logistikfastigheter i Norden.
– Vi skulle inte ha något emot att investera i logistikfastigheter och vi ser efterfrågan. Logistik är attraktivt i Sverige, till exempel, men räntorna är fortfarande höga. Det innebär att vi skulle behöva spekulera i framtida räntesänkningar för att det ska finnas en positiv differens mellan räntekostnaden och fastigheternas avkastning, förklarar han.
Även om Schroders har en låg riskprofil betyder det inte att de har varit inaktiva. Förra året sålde de fastigheter för över en miljard kronor och de har gjort justeringar i sin portfölj.
– Fonden har funnits länge och investerarna känner sig trygga i Norden. Det beror inte minst på att Sverige och Norden rankas högt både i prognoser och jämförelser.
När det gäller relationen till mäklarna betonar Johan Bråkenhielm vikten av att ha starka relationer och att få högkvalitativt material presenterat från dem.
– När en kompetent mäklare är involverad vet vi som investerare att någon annan redan har granskat materialet. Vi kommer att granska det noga ändå, men det minskar risken för felkällor, säger han.
Han noterar dock att utbudet av fastigheter som presenteras för närvarande är något begränsat.
– Det kan vara så att marknaden sonderas för att se vad prisnivån är. Det innebär också färre fastigheter för oss att granska och utforska.
Utöver mäklarrelationerna är bankerna en viktig kontakt och samarbetspartner för Schroders. Johan Bråkenhielm betonar att när bankerna blir mer aktiva kommer fler investerare att få tillgång till medel för förvärv.
– Vi har samtal med bankerna, och när de ökar sin aktivitet kommer det att hända saker. För närvarande hindrar bankernas brist på aktivitet många från att genomföra investeringar.
