Trots att det varit motigt de senaste månaderna tror fondförvaltaren Peter Norhammar att fastighetssektorn kommer att ge positiv avkastning under 2023. För Fastighetssverige ger han bland annat sin syn på SBB:s utsatta läge efter betygssänkningen, varför problemen hopar sig för bolaget och hur resten av bolagen står sig när turbulensen spiller över i hela sektorn.
Peter Norhammar är fondförvaltare hos norska fondbolaget NRP Anaxo Management där han utöver fonden Avanza Fastighet by Norhammar, som startades i februari 2022, även förvaltar fonden NRP Anaxo Nordic M2 som startades i januari 2021. Peter Norhammar är fastighetsexpert med över 25 års erfarenhet inom branschen och har tidigare förvaltat den framgångsrika fonden Länsförsäkringar Fastighetsfond.
Avanza-fonden har precis som sektorn haft det motigt i över ett års tid på börsen och sedan starten har fonden backat över 40 procent, vilket ändå är bättre än samtliga andra renodlade fastighetsaktiefonder som funnit på Avanza-plattformen under motsvarande period (per 19 maj 2023). Hittills i år det ett tapp på drygt åtta procent. Fonden har över 20 innehav där Sagax är det största med 9,26 procent, tätt följt av Castellum. Problemtyngda SBB är inte ett av bolagen i portföljen.
– Vi har inte ägt SBB:s B-aktie i några av våra fonder på ganska lång tid, den största försäljningen gjorde vi för ungefär ett år sedan. Osäkerheten i aktien är fortfarande stor och vi har fortfarande inte köpt tillbaka den trots att den har fallit mycket sedan vi sålde, säger Peter Norhammar.
Fastighetssverige har de senaste veckorna rapporterat en hel del om de stora problemen för SBB efter det att S&P sänkte bolagets kreditrating till det som i branschen kallas för ”skräpstatus”, alltså under investment grade. Beskedet fick B- och D-aktierna att rasa på börsen och B-aktien handlas efter måndagens stängning till drygt 5,90 kronor, vilket betyder att aktien tappat över hälften av sitt värde bara den senaste månaden.
Peter Norhammar tror att en stor anledning till att marknaden straffat SBB:s aktie så hårt är bolagets utmaningar vad gäller refinansiering.
– SBB är i stora drag beroende av obligationsmarknaden men har lägre närvaro bland traditionella banklån, då är det inte lätt att flytta alla obligationslån till bank. Därför var det illa att de förlorade sin rating på obligationerna för konsekvensen blir att de inte kan låna nya obligationer eller förlänga de nuvarande till liknande villkor. En annan konsekvens är att de får ökade kostnader för de befintliga obligationerna som de har.
Bolaget sålde nyligen nästan hela sitt innehav i JM för närmare 2,8 miljarder kronor, men tilltaget blidkade inte marknaden utan B-aktien fortsatte att falla i kölvattnet av JM-nyheten.
– Kanske har de för lite likvida medel som kommer in via försäljningen av JM-aktierna, de behöver helt enkelt förändra fördelningen mellan eget kapital och räntebärande skulder, säger Peter Norhammar och nämner ett antal ytterligare åtgärder som finns till bolagets förfogande:
– Antingen får de sälja fastigheter och betala av skuld med det kapitalet eller så får de göra en nyemission eller konvertera obligationer till eget kapital. De måste helt enkelt förändra balansräkningens sammansättning.
Samtidigt som SBB dras med stora problem vill Peter Norhammar understryka att det inte på något sätt är representativt för sektorn som helhet, trots att de övriga bolagen till viss del dragits med i SBB:s fall på börsen:
– Jag har ett enkelt budskap och det är att SBB:s utmaningar inte är representativa för hela sektorn. Hela sektorn har visserligen handlats ner på börsen, men det är inte fundamentalt motiverat eftersom övriga bolag överlag inte har samma utmaningar som SBB. Övriga bolag har generellt sett inte lika hög belåningsgrad som SBB, de har inte samma beroende av obligationer och det finns inte många som är beroende av att ha sin rating kvar. Det finns inte så många bolag som ens har investment grade rating, och skulle de förlora den är det inte hela världen, de kan låna i bank eller i obligationsmarknaden ändå.
Hur oroade bör andra fastighetsbolag vara över sin rating framöver?
– Andra bolag riskerar att nedgraderas, men då skulle följderna inte bli lika allvarliga som hos SBB. De andra bolagen har en annan närvaro i banksystemet och de har större omflyttningsmöjligheter.
Peter Norhammars prognos för resterande delen av 2023 är att de lägsta nivåerna i fastighetssektorn nu ligger bakom oss och att året i slutändan kommer präglas av positiv avkastning.
– Återigen är refinansieringsproblematiken hos SBB inte representativ för sektorn som helhet och den sanningen kommer att gå upp för aktiemarknaden ju längre fram vi kommer. Då kommer oron minska, riskpremierna falla och kurserna stiga. Bolagens kassaflöden utvecklas rimligt stabilt, medianbolaget i sektorn bland de nordiska bolagen kommer enligt våra prognoser minska sitt kassaflöde med cirka fem procent jämfört med 2022 för att sedan troligen stiga svagt under 2024 och 2025. Paniken som rådde under 2022 mynnar då alltså ut i en minskning med endast fem procent, mer ser det inte ut att bli.
– Vi vet inte exakt vart inflationen slutar, men inflationstoppen verkar vara bakom oss nu och även perioden med snabba och stora räntehöjningar. Då kommer det bli ett bättre nyhetsflöde vilket jag tror kommer leda till att mer pengar allokeras till aktier generellt och till fastighetsaktier specifikt. Man får också komma ihåg att börsen alltid är framåtblickande och det som man tror ska hända om åtta till tolv månader i verkligheten händer redan nu på börsen, så den här utvecklingen kommer börsen kunna börja prisa in redan i närtid, säger Peter Norhammar.
