Savills IM inleder sin nya nordiska retailfond med att miljardköpa Ikea-handelsplatser. För Fastighetssverige berättar bolagets Nordenchef Peter Broström om det dubbla arbetet för att få affären i hamn, hur fördelningen av bolagets nordiska investeringar väntas bli och hur man ser på framtiden för retail.
Savills Investment Management lanserar sin nya fond Nordic III – Retail genom att köpa handelsplatser i anslutning till Ikea i Uddevalla, Haparanda, Uppsala och Borlänge för 1,2 miljarder kronor.
– Vi letar efter dominanta handelsplatser, både externt och även i city. Det är vår strategi primärt och vi tycker att merparten av de här uppfyller det, säger Peter Broström och fortsätter:
– Både i Borlänge och Uddevalla är det här de mest dominanta handelsplatsen på orten. Det är där vi tror att handeln kommer att stärkas framöver.
Hur ser du på de olika orterna?
– Uppsala är Sveriges fjärde största stad, så det är klart att det är en stark ort. Som nämnt så är Borlänge och Uddevalla dominanta i sitt upptagningsområde. Sedan är Haparanda en ganska liten ort men helt klart är att det finns utvecklingsmöjligheter där och sett till orten är det här det starka handelsområdet.
Savills gör förvärvet efter att Pradera inte lyckats ta den jätteaffär om Ikea-handelsplatser – som meddelades i våras – i hamn.
– Vi la tid på den här affären även förra året. Det jag kan konstatera är att vi fick möjligheten att titta på den igen.
Så det var ingen tvekan om att köra när möjligheten dök upp nu igen?
– Nej, egentligen inte.
Köpet görs alltså via Savills nystartade fond Nordic III – Retail. Men trots att fonden första köp blir Ikea-områdena är fonden inte skapad enkom med den affären i åtanke.
– Det var egentligen en tillfällighet. Vi höll på med den här fondresningen redan innan den här möjligheten dök upp. Sedan blev det så pass bra att vi slutförde båda parallellt.
– Men de var oberoende av varandra och hade vi inte köpt den här portföljen så hade vi fortfarande lanserat fonden.
Vad finns det för planer för fonden?
– Vi gör första kapitalstängning nu och jag skulle bedöma att det blir åtminstone två till. Vi har som strategi att i slutändan ha ungefär 50 procent av kapitalet investerat i externhandel och 50 procent i övrig handel, det vill säga cityhandel, närcentrum och den typen av handel. Vi fortsätter just nu att leta efter den typen av objekt.
– Sedan kommer vi fokusera på det som vi tycker är högkvalitativ externhandel och cityhandel – att utgå från något som i grunden är bra men där vi ser en möjlighet att fortsätta utveckla och förbättra..
Fonden riktar sig mot hela Norden men Savills ser Sverige som ett sannolikt fokusområde.
– Vi tror att Sverige kommer att vara den marknaden där vi kommer att investera det mesta av kapitalet, mycket på grund av att det finns än större bredd här i än i de andra länderna, säger Peter Broström.
– Förhoppningsvis kommer vi även att hitta intressanta möjligheter i både Danmark och Norge. Vad gäller Finland kommer vi ha en mer selektiv strategi.
– Det är väldigt kopplat till vilka objekt vi har möjlighet att titta på – men tyngdpunkten kommer att vara i Sverige.
Vad är skiljer de olika nordiska länderna åt?
– Dels är det ganska naturligt eftersom Sverige nästan är lika stort som de övriga tre länderna tillsammans, vilket gör att marknaden är betydligt djupare i Sverige. Om allt annat är lika så kommer vi förmodligen se fler möjligheter i Sverige än i de andra länderna.
– Dels är bredden i marknaden ganska annorlunda där Sverige har en mycket bredare likviditet i slutändan. Det finns betydligt fler noterade bolag som har varierande strategier, vilket man inte har i de andra länderna. Det finns även starka pensionsbolag med egna ben som investerar i fastigheter. Sedan finns även flera orter som var och en för sig är fungerande marknader, medan övriga länder i högre utsträckning är kopplat till huvudstadsregionerna.
– Vi kommer sannolikt att i Norge och Danmark röra oss i de tre största städerna, medan vi i Sverige ser framför oss att vi mer är i regionstäder.
Hur ser du på framtiden för retail i Norden?
– Den är supertuff. En av de absolut viktigaste frågorna som vi pratar om i dag är hur e-handeln kommer att transformera den fysiska handeln, det är någonting vi även beräknar kommer att få effekt på anläggningarna vi har köpt och kommer att köpa framöver.
– Men där tror vi att vikten av sitta med ett starkt område kommer att vara än större i framtiden eftersom vi tror att handelssegmentet kommer att konsolideras framöver. Att det inte på samma sätt som tidigare finns utrymme att ha två, tre, eller fyra områden där man har en stark och flera mindre starka. Utan vi tror att de områden som är starka nu kommer att bli ännu starkare, på bekostnad av mindre starka områden.
– Det är en tydlig trend man sett även utomlands och de tror vi kommer att hända även här. Men vi tror inte att fysisk handel kommer att dö ut.
