Diös spände musklerna och slog till med en affär värd 1,6 miljarder kronor – ett förvärv som innebär att Umeå numera är Diös största marknad. Vd David Carlsson berättar för Fastighetssverige om det viktiga förvärvet, vad som gör Umeå till en så attraktiv marknad, transaktionsplanerna och vilken sorts investeringar man letar efter framöver.
Under förra veckan meddelade Diös att man tar ett stort steg i Umeå. Man stärker sin position som största kommersiella fastighetsägare i björkarnas stad genom förvärv av en portfölj med centralt belägna fastigheter om totalt 73 000 kvadratmeter till ett överenskommet fastighetsvärde om 1 600 miljoner kronor från Lerstenen.
Förvärvet innebär att Umeå, efter tillträde, går om Luleå och blir Diös största marknad. Bolagets fastighetsvärde i Umeå uppgår då till cirka 6,4 miljarder kronor. David Carlsson är mycket nöjd med tillskottet i Umeå.
– Det är den största staden i norra Sverige, säger han. Bland de marknader vi finns på är Umeå ungefär 30 procent större än näst största staden Gävle. Framför allt är det en tillväxtmarknad och har varit så sedan under lång tid. Tittar man tillbaka till 70-talet är det den svenska stad som vuxit mest.
– Det är en universitetsstad med en ung befolkning och ett positivt födelsenetto – och det råder en god balans mellan arbetsgivare inom kommun/region, företagsnära tjänster och industri vilket gör att staden har växt oavsett konjunktur.
– Tittar man exempelvis på kommersiella nyproduktionshyror och den uthyrning vi gjorde till plikt- och prövningsverket, som är ett offentligt hyresavtal, så ligger vi på 3 300 kronor per kvadratmeter. För fem år sedan så var nyproduktionshyrorna på nivån 2 400 kronor, vilket ger en ökning med nästan 40 procent på fem år.
– Så tillväxten gör att det går att uppföra nyproduktion som utvecklar staden och driver hyresnivåer på befintligt bestånd. Det är en riktigt stark marknad, helt enkelt.
Förvärvet av Umestans företagspark innebär att Diös ökar sitt bestånd i Umeå med cirka 40 procent – och därigenom får en än starkare position.
– Det betyder väldigt mycket att göra en så stor affär, säger David Carlsson. Vi vill vara lokala och då behöver vi en större volym för att kunna få stordriftsfördelar. Men framför allt så är trenden sådan att man måste kunna finnas där för sina hyresgäster och hjälpa dem att utvecklas med sina lokalbehov. Oavsett om det handlar om att öka eller minska sina ytor så behöver man kunna erbjuda attraktiva och moderna lokaler.
– Så det finns stora fördelar med att ha ett större bestånd – och här växer vi med 40 procent i Umeå. Det gör att vi blir än mer relevanta för våra hyresgäster i deras tillväxtresa och att vi kan ha ett ännu attraktivare erbjudande.
Affären innebär att Diös tillfälligt höjer sin belåningsgrad och framöver hamnar runt 55 procent, om inte försäljningar eller värdeförändringar sker innan tillträde.
– Vi känner oss bekväma i intervallet 45–55 procent, säger David Carlsson. Det gäller att passa på att göra affärer när det ges möjlighet, vi vet att den här typen av förvärv inte växer på träd. Det är en bra marknad och vi köper detta på sex procent avkastning. Det är dessutom stor potential för ytterligare utveckling av beståndet.
– Att gå upp till 55 procent känns tryggt givet vårt starka kassaflöde med en nettoskuld/EBITDA på drygt tio gånger.
Efter förvärvet fortsätter Diös titta på tillväxtmöjligheter i såväl Umeå som andra städer i norr – och man har processer igång på både köp- och säljsidan.
– Vi är intresserade av att fortsätta växa i framför allt Umeå, Luleå och Gävle vilket vi också gjort i och med detta förvärv och förvärvet i Gävle och Luleå i höstas, säger David Carlsson.
Vad tittar ni på för segment när ni tittar på tillväxtmöjligheter?
– Kontoret är navet i vår verksamhet och i grunden tittar vi efter det i A- och B+-lägen, för i sådana lägen ser vi bra möjligheter till alternativanvändning om det krävs.
Ni har flera processer igång – har ni en bild av hur mycket ni vill köpa respektive sälja för?
– Jag vill inte kommentera volym, men vi har som sagt processer igång på båda sidor och kommer sannolikt att vara nettosäljare närmaste tiden för att balansera skuldsättningen.
– Då kan det på köpsidan handla om kompletteringsköp i våra städer, där vi får läge att utveckla och skapa värde. Vi vill helst äga hela kvarter för att kunna ta ett totalperspektiv på utvecklingen.
– På säljsidan handlar det om fastigheter som är färdigutvecklade med lägre avkastning eller ligger i lägen där vi känner att vi kan investera våra pengar på bättre sätt än att investera vidare i dessa och där det finns andra fastighetsägare som kan utveckla dem bättre framöver.
