Det blåser en snål vind i transaktionsmarknaden för logistik – men hur ser det ut på uthyrningsmarknaden? Fastighetssverige har vänt sig till två av branschens ledande personer på området, Magnus Pettersson, Head of Industrial & Logistics – Leasing Sweden på JLL, och Christoffer Nord, Head of Industrial & Logistics – Leasing & Occupier på CBRE, för att analysera situationen.
Efter rubriker om överutbud efter ihärdigt spekulationsbyggande, heta och kalla logistiklägen, e-handelns tillväxt och ständiga frågor om vad framtiden håller i sitt sköte så tar Fastighetssverige hjälp för att reda ut hur det egentligen står till på uthyrningsmarknaden för logistik. Med guidning av Magnus Pettersson och Christoffer Nord kommer här svar på ett par av de mest brinnande frågorna om logistikuthyrning.
Hur mår uthyrningsmarknaden för logistikfastigheter nu?
Magnus Pettersson:
– Nu känns det som att den mår bra igen. Så sent som i vintras och våras var marknaden kall med väldigt få förfrågningar och lite aktivitet men ju närmare sommaren vi kom desto mer hettade det till. Nu när semestrarna är till ända har det varit större intresse än på länge.
– Man försöker göra analyser kring varför det här skiftet har skett, men det är ett så brett intresse att det är svårt att peka på någon särskild bransch som är katalysator, för spektrat av intressenter är så stort. Över lag så är känslan att företag funnit sig i den verklighet som råder nu och därför har närmare till beslut.
Christoffer Nord:
– Den återhämtar sig är väl känslan. Efter två år av minskad efterfrågan har vi noterat flertalet affärer signerade hittills i år jämfört med föregående år. Vi har gjort en hel del bra och större affärer i år men det är såklart långa ledtider och fortsatt utmanande för hyresgästerna att fatta långsiktiga beslut. Men det finns aktivitet i marknaden på olika sätt genom optimeringar, konsolideringar och smarta förändringar för att hitta tillbaka till lönsamhet. Efterfrågan har helt klart varit bra under H1 2025, lär fortsätta under H2.
– Vakansgraden är på cirka nio procent och det är högre än önskat men samtidigt ska man komma ihåg att djupdyka i varje delmarknad för att skapa sig en förståelse för situationen. Det har också kommit en hel del spekulativ yta till marknaden under en kort period, vilket är extremt ovanligt. I Sverige har spekulationstakten varit ganska låg historiskt. Timingen med igångsatta projekt, att marknaden börjar vika och en skarp förväntad hyrestillväxt var inte helt optimal såklart.
Hur ser du på förhållande i utbud/efterfrågan?
Magnus Pettersson:
– Marknaden är väldigt uppdelad, så det skiljer sig enormt mellan olika orter. Tittar man på ställen som Enköping, där det kommer rapporter om 45-procentiga vakansnivåer, går det inte att påstå att det är en marknad i balans. Det är en liknande situation i exempelvis Jönköping, där det uppförts väldigt mycket nytt.
– I andra vågskålen finns orter som Göteborg, Örebro och Malmö som går väldigt bra. Så det är svårt att ge en generell bild för marknaden i stort, för skillnaderna är så stora.
– Sedan är det inte så att det är en katastrof med allt det nya som uppförts. Det finns delmarknader där utbudet ökat ”för snabbt” för att man ska ha balans i det just nu – men som kommer återhämta sig över tid. Exempelvis kommer Rosersberg alltid vara Rosersberg, så husen kommer hyras ut – det är bara att det kommer ta längre tid än man hoppades när de byggdes. Spekulationsbyggen är ju inte uppförda mitt ute i ingenstans utan de står ju i till exempel Rosersberg, där det kommer finnas en efterfrågan.
Christoffer Nord:
– Det är såklart en obalans i utbud och efterfrågan just nu på många platser när det dels kommer spekulationsprojekt samtidigt som det uppstår vakanser i den äldre stocken. Men samtidigt finns det generellt en efterfrågan på nya, moderna och energieffektiva byggnader. Så med tiden kommer ytorna fyllas upp.
– Utbudet är inte lika bra i Örebro, Borås och Göteborg. Där hittar vi lägst vakans i landet just nu.
Vilken typ av lokaler efterfrågas?
Magnus Pettersson:
– Som jag nämnde tidigare är det ett brett spektrum av hyresgäster som letar lokaler, det återspeglar sig i efterfrågan på lokaler.
– Det man kan se en viss tendens i är att de så kallade BTS:erna (Built-to-Suit) går bättre uthyrningsmässigt än spekulationsbyggen. Lokaler man kan skräddarsy hur man vill ha det, snarare än att kliva in i något där man måste börja göra anpassningar på befintlig fastighet redan innan lokalerna någonsin använts.
Christoffer Nord:
– Det är en bra spridning likväl som spridningen på vilket segment hyresgästen är verksam inom. Det är inte alla som får lönsamhet i en lagerbyggnad med 11,7 meter i takhöjd. Sen finns det hyresgäster som vill påverka var och hur deras nästa logistikfastighet ska se ut och då bygger man nytt istället. Men generellt kan man väl säga att en konventionell logistikbyggnad med bra teknisk specifikation möter många behov. Sen är jag av uppfattningen att aktörer inom logistik nog önskar att det tänks till kring lastgården, p-platser, runtkörning med mera. Logistikfastigheter är en viktig funktion i kedjan och ibland är det bättre att dra ner kvadratmetern något för att skapa mer flexibilitet. Givetvis är detta svårt när det finns begränsningar i byggrätten med mera. och om det är ett city nära läge men ska man möta efterfrågan fullt ut, då behöver man göra sin research och kanske kompromissa lite med vad man tänkt initialt.
Vilka lägen är det mest tryck på?
Magnus Pettersson:
– Mest tryck är det på de etablerade hubbarna, men det finns stor interna differenser även där. Tittar man på Göteborg så har vi områden som är helt uppfyllda där utvecklarna hade velat ha mer mark och samtidigt finns det andra delar där objekt ligger ute i år utan att bli uthyrda. Så det finns stora skillnader.
– Men över lag så är det de etablerade lägena som företagen vill till. Många vill sitta söder om Stockholm och då hamnar man i Nykvarn för att det inte finns något närmare än så. Tidigare har man tyckt att det är för långt bort, men nu har det gått upp för alla att det inte kommer bli någon logistik närmare Stockholm än så. När den acceptansen har kommit så har läget vuxit och blivit ett nav. Nu har ett antal större bolag etablerat sig här och intresset bara ökar.
Christoffer Nord:
– Lika svårt att svara på som vilka segment som rör sig mest i marknaden då det är en väldig spridning. Men som alltid ställer aktörerna inom tredjepartslogistik flest och mest frågor. Det är naturligt givet deras affärsmodell. Från vårt perspektiv är det just nu mest tryck i Göteborg och södra Stockholm. Men det där kan skifta snabbt.
Hur ser ni hyresmarknaden för logistik utvecklas framöver?
Magnus Pettersson:
– Jag tycker att det känns som att företagen ger sig ut och tittar och framför allt att de har närmare till beslut. Tittar man tillbaka ett tag så satt alla stilla i sina båtar för att det kändes så osäkert i omvärlden. Nu är man redo att ta beslut för såväl större som mindre lokaler – så jag tror att det kommer hyras ut i bra takt framöver.
Christoffer Nord:
– Vår bild av marknaden är att vi är på väg mot något nu efter två tuffa år. Men med viss försiktighet givet vad som sker geopolitiskt och med tullar med mera. Kommer konsumtionen igång igen så kommer det få följdeffekter. Vakansgraden kommer troligtvis gå upp något till men sen hoppas vi att några av de största vakanserna hyrs ut och att vi kommer ner mot fyra till fem procent vakansgrad så småningom, det vore bra.
– Så summerat är vi på CBRE försiktigt optimistiska och hoppas att vi 2026 och framåt ser mer förbättringar i marknaden.
