Pangeas analyschef Mikael Söderlundh ser i sin pipeline att de kommer att vara aktiva framöver trots att transaktionsmarknaden just nu är väldigt avvaktande. Det stora raset för fastighetsaktier under 2022 skulle kunna trigga en del intressanta typer av affärer och här berättar han mer om de olika effekterna som skulle kunna materialiseras under 2023.
Nordiska fastighetsaktier har backat 43 procent sedan januari och 2022 ser ut att bli det första året med negativ avkastning sedan 2011. Jämfört med för ett år sedan då sektorn värderades till en massiv premie på 73 procent är det en rabatt på 17 procent i genomsnitt, och bolagen har blivit nettosäljare på marknaden, detta enligt den nya rapporten Pangea Listed Overview som Pangea publicerade i slutet av förra veckan.
Fastighetssverige har flera gånger under året rapporterat om raset för fastighetsaktier på börsen och kan konstatera att en viss ljusning har börjat ske sedan mitten av oktober. Det var också något som Catellas analyschef Arvid Lindqvist pratade om vid Fastighetssveriges senaste event Stora Kontorsdagen förra veckan, något du kan läsa mer om här.
Sedan botten i oktober har fastighetsaktier gått upp ungefär 20 procent, men raset är förstås fortfarande omfattande när man ser till perioden från årsskiftet och fram tills nu. Pangeas analyschef Mikael Söderlundh vill inte slå fast om uppgången betyder ett långsiktigt trendbrott eller om botten är nådd, men konstaterar att det finns möjliga händelser framöver som skulle kunna få aktierna att backa igen.
– Bolagen kanske kommer behöva ta in nytt kapital och dra in utdelningar, något som vi redan sett Castellum föreslå till exempel, och det kan även bli sänkta kreditbetyg. Om inget av detta inträffar så tror jag att det kommer ett positivt uppsving på börsen, men om det inträffar så kommer det att bli värre och trenden kan börja vika nedåt igen för fastighetsaktierna, säger han till Fastighetssverige.
Efter det stora raset på börsen kan det också öppna upp sig intressanta affärsmöjligheter, enligt Mikael Söderlundh, som här berättar om en del möjliga scenarier under 2023.
– Det finns redan möjligheter att köpa marknadsledande bolag till stora rabatter och det är billigare att gå den vägen än att köpa direktägda fastigheter. På direktmarknaden har priserna gått ned, men man ser inte detta i bolagens värderingar och det är nästan ingen som vill sälja under bokfört värde. Aktiemarknaden däremot springer före och har redan tagit höjd för en rejäl prisnedgång, sedan kan verkligheten förstås bli både bättre eller sämre.
Mikael Söderlundh anser att det finns goda skäl att tro på fler bolagsaffärer 2023.
– Det ser billigare och mer intressant ut att gå den vägen för den som kan och vågar. Det kommer att uppstå situationer framöver där bolag till exempel behöver stärka upp balansräkningen och hitta nytt kapital för att lösa lån och försvara kreditbetyg. Då kan det vara fördelaktigt att ta in en kapitalstark partner och vi har redan sett nya allianser bildas. Antalet ”paper deals” brukar också öka när prissättningen är lite diffus, säger Mikael Söderlundh.
Vilka segment är det troligast att det går bäst för framöver och vilka kommer fortsätta att ha det tufft?
– Generellt är det mer fokus på fastigheter som har lite högre direktavkastning och som är mer defensiva till sin natur. Trots svagare konjunktur så finns det stark efterfrågan på exempelvis lager och lättindustri, samt även mat och lågprishandel. Hotell ser vi också positivt på och det har gjorts flera försäljningar av attraktiva citykontor senaste tiden. I andra änden är det mer problematiskt för till exempel bostäder och samhällsfastigheter där den hårda konkurrensen under många år gjort att yielderna nu är för låga, och framförallt är skillnaden för liten mellan bra och dåliga objekt, samt mellan större och mindre orter. Bostäder och hyresbostäder är också de segment som haft störst priskorrigeringen på börsen under året.
