2022 är snart stängt och även om det inte blev något rekordår på transaktionsmarknaden hjälpte ändå det första halvåret till att göra det till det näst starkaste transaktionsåret i Norden genom tiderna sett till volym, detta enligt de senaste siffrorna från Colliers. Där ett år stängs tar ett annat vid och för att få en hum om vad som kan vänta på marknaden 2023 har Fastighetssverige tagit hjälp av Colliers nordiska analyschef Mikael Söderlundh, som här siar om både trender och utmaningar.
Efter ett banbrytande rekordår 2021 med en transaktionsvolym på över 71 miljarder euro i Norden kan vi nu se tillbaka på ett betydligt mer blygsamt 2022, där volymen minskade med 31 procent. Trots den stora nedgången ligger volymen för 2022 på starka 49 miljarder euro, vilket är den näst bästa i historien enligt den nordiska fastighetsrådgivaren Colliers.
När vi snart stänger 2022 är det läge att blicka framåt och se vad fastighets- och transaktionsmarknaden kan tänkas erbjuda under 2023. Fastighetssverige tar Colliers nordiska analyschef Mikael Söderlundh till hjälp för att blick in i spåkulan och se hur förutsättningarna ser ut in för ännu ett nytt fastighetsår.
– Jag tror att det blir ett år med två ansikten, det kommer säkert börja ganska segt med en osäker konjunktur och svårigheter för bolagen att göra transaktioner. Det har inte skett tillräckligt stor priskorrigering på marknaden än och bolagen har det svårare med finansieringen som gradvis blir dyrare, så det kan blir en avvaktande första halva. Andra halvan blir nog bättre då räntan och inflationen sannolikt toppat och man kan börja se en stabilisering och gradvis förbättring från låga nivåer, säger Mikael Söderlundh.
Hur tror du att transaktionsaktiviteten kommer se ut i Norden under nästa år?
– 2022 var ett speciellt år med en rejäl inbromsning under H2 och fler motiverade säljare än köpare. Även under början av 2023 tror jag det kommer vara svårt att hitta rätt prisnivå, men volymen kan hållas uppe av olika typer av strukturaffärer. Det kan både vara rena bolagsförvärv och nya JV-bolag som skapas. Men jag tror också den underliggande marknaden kommer bli gradvis bättre.
– Sedan kan det behövas nya ägare och kapitaltillskott i vissa bolag för att försvara kreditratingen och lösa upp lån med mera. Över tid finns det lite för många småbolag också som kan köpas upp när rabatterna är stora, säger han.
Oavsett hur marknaden ser ut är Mikael Söderlundh säker på att det utländska intresset för nordiska fastigheter kommer att bestå, under 2022 var de alltjämt nettoköpare och det tillståndet tror han fortsätter:
– Det finns ett intakt intresse för nordiska fastigheter, till och med under pandemin var utländska investerare nettoköpare och under 2022 har man köpt dubbelt så mycket som man sålt. Jag ser ingen anledning till att detta skulle förändras, det kommer att uppstå intressanta affärsmöjligheter för de utländska investerarna under 2023. Det som kan bli ett problem är om vi i Sverige är långsammare med att korrigera fastighetsvärdena än i övriga länder, då blir det plötsligt mer intressant för utländska investerare att gå till de marknader där priserna anpassat sig snabbare.
– Man kan redan se att aktiemarknaden inte håller med om bolagens värderingar i Sverige, vilket leder till stora rabatter. Det är inte lika tydligt i övriga Europa, säger Mikael Söderlundh.
Hur kommer bolagen att positionera sig på marknaden under 2023, hur många kommer att ha möjlighet att vara nettoköpare?
– Tidigare var det en fördel för bolagen att använda hög belåning och framförallt obligationer, men nu tyngs man av det istället. Så bolagen som har stor egen kassa kommer att kunna ta för sig på marknaden, exempelvis institutioner, privata bolag och core-fonder. Så länge börsbolagen värderas till stora rabatter så kommer man att vara nettosäljare, precis som det såg ut 2022, och det kan finnas fler bolag som behöver sälja på grund av stigande räntekostnader.
– Sedan vet vi av historien att marknaden kan röra sig snabbt, inte minst börsen. Den noterade fastighetssektorn brukar springa före den underliggande marknaden och det är mycket möjligt att den bottnar och börjar stiga först även den här gången. Jag har svårt att se att 2023 blir ett lika mörkt börsår för fastigheter som 2022, säger han.
Är det något land i Norden vars marknad kan sticka ut som mer eller mindre aktiv än 2022?
– Vi upplever att marknaderna är i ungefär samma fas, men de svenska börsbolagen har förstås tagit en stor smäll. Man kommer inte att vara lika aktiva framöver och framförallt inte utomlands. Annars har trenden under flera år varit att Finland och Danmark är mer attraktiva för utländska investerare och det kommer nog hålla i sig. Även om svenska och norska kronan blivit billigare så är det viktigt med euroexponeringen, och de något högre avkastningsnivåerna, säger Mikael Söderlundh.
Vilka segment kommer vara mest respektive minst intressanta för köpare i Sverige och Norden i övrigt?
– När räntorna tickar upp så blir det svårt för segment med låga yielder, så exempelvis bostäder får det fortsatt kämpigt och där riskerar även nyproduktionen att avstanna. Så mer fokus på kommersiella fastigheter där man kan se hyrestillväxt eller andra möjligheter att addera värde. Vi kan också se vissa tecken på ett uppsving för handel och hotell, två ganska stillastående segment sedan starten av pandemin, säger han
Vilken tror du kommer bli den vanligaste typen av affär som görs under 2023?
– Det är inte längre självklart att bunta ihop flera fastigheter för att skapa stor volym, utan vi kommer nog att få se många styckeförsäljningar. Jag tror också på en ganska aktiv core-marknad, medan de som köpt dyrt i sekundära lägen kommer att få svårt att omsätta sina fastigheter, säger Mikael Söderlundh.
