Det finns genom åren olika buzzwords, alltså förkortningar, låneord eller slanguttryck, som används flitigast i branschen under vissa perioder. Fastighetsprofilen Ingemar Rindstig delar med sig av sin trendspaning på vilka ord som används flitigast nu i den globala fastighetsbranschen.
Ingemar Rindstig, tidigare chef för Ernst & Young Real Estate i 20 år och numer verksam genom det egna bolaget Global Fastighetsanalys, är en notorisk trendspanare på de globala fastighetsmarknaderna. Genom EY fick han många internationella kontakter, inte minst då han satt i den globala ledningen för EY Real Estate. Där kom också intresset för fastighetsmarknaden utanför de svenska gränserna. Dessutom är han eventuellt den svensk som gjort flest antal besök på Mipim, då han var där redan första året man startade den enorma fastighetsmässan i Cannes.
– Varje gång jag kommit hem så tänker jag igenom om det var något nytt jag observerade, om det var något som överraskade eller om det var något som var väldigt tydligt i samtalen.
Han brukar alltid plocka ut ett ord som får bli årets ord från mässan och som bildar en flora av begrepp som har betydelse för investerare, fastighetsägare och branschen världen över. Så när nu Ingemar Rindstig spanar om vilka som är fastighetsmarknadens hetaste ord så är det de senaste årens ord som fortfarande är aktuella och som fortsätter byggas upp i relevans. Han bjuder också på ett ord som inte hittills tagit sig.
Detta är de viktigaste orden i branschen nu
Heds, beds and sheds
Ska man investera i något land ska man hitta något land som har hög befolkningsökning. I de länderna behövs mycket av allt i fastighetsväg.
– Det går åt bostäder självklart, men också arbetsplatser. Man måste handla och vara på kontoret någonstans. Det behövs också skolor, sjukhus och så vidare. Överlag är många särskilt intresserade av att investera i bostäder i de länderna där befolkningen ökar. Här är även seniorboenden intressant – det kan bli nästa buzzword, säger han.
Sheds, som syftar på lager och logistik, började växa för fyra-fem år sedan med den kraftigt ökande e-handeln. En schablon är att e-handel driver tre gånger så mycket logistik som vanlig butikshandel.
– Det har funnits ett behov av att bygga mycket nya logistikenheter under lång tid, vilket det nu också har gjorts. Ett tag tänkte jag att nu har man väl byggt tillräckligt – så nu kanske det inte är så hett längre. Men det pratas fortfarande väldigt mycket om sheds och det ligger fortfarande i topp för vad man vill investera i.
Stranded Asset
Ordet är något nyare och tog fart för några år sedan. Det är mycket knutet till hållbarhetsfrågor och klimat och syftar på att vissa typer av fastigheter helt enkelt är oanvändbara.
– De går inte att hyra ut och är värdelösa. Det kan också finnas andra olika skäl bakom det. Till exempel en ort som var populär att åka på semester till. Helt plötsligt blir den orten ointressant och hotellen som har byggts står tomma. Eller så kan det vara en trafikomläggning som gör butikslägen dåliga.
Han tror att andelen av stranded assets kommer öka framöver till följd av att samhället förändras allt snabbare. En fastighet kan vara katastrofal från en energi- eller klimatsynpunkt och ingen hyresgäst vill befatta sig med dem.
– Eller en kontorsbyggnad som inte alls liknar någonting av hur ett kontor ska vara idag, med kanske dåliga uppkopplingar och tråkiga rum. Det vill säga det går inte att hyra ut kontorsbyggnaden längre. Risken för detta är något som man talar väldigt tydligt om nu.
Regeneration
Regeneration är en logisk konsekvens utav stranded asset. De senaste två-tre åren har det blivit tydligt att vi inte bör riva byggnader, då det blir katastrofalt ur klimatsynpunkt. Här finns redan regler i Holland och i viss mån England som säger att man nästan inte får riva en fastighet. Det kan finnas möjligheter till dispens, men innebär också en tillståndsprocess.
– Man kan inte bara riva för att man tycker kåken är ful eller för att den är oekonomisk. Men en stranded asset som inte ger intäkter vill ingen fastighetsägare ha och om man inte får riva den så finns det bara en sak att göra – bygga om den.
En regeneration innebär en stor ombyggnad och inte bara en renovering (refurbishment). I slutändan blir inte sällan resultatet att man inte känner igen fastigheten längre och att den blivit totalt omgjord till en ny och mycket bättre kontorsbyggnad – eller omvandlats helt till bostäder, hotell, närlager (last-mile) eller odlingsanläggningar.
– Det är inte att man putsar till lite och gör den lite finare, utan det är en total omgörning. Antingen i oförändrad eller i helt ny användning, ofta det senare. Så begreppet är mycket aktuellt som en konsekvens av stranded assets.
Mixed use
Ordet noterade Ingemar Rindstig innan stranded assets och regeneration. Sen dess har den sortens investering bara fortsatt öka och blivit allt viktigare. Det syftar på en fastighet som innehåller en kombination av kontor, hotell, gym, restaurang, butiker och bostäder.
– Och absolut ett närlager, en liten del logistik alltså. Idealt är om man får in alla delarna. Det är det absolut bästa, för så vill alla ha det – man vill ha allting nära sig. Man vill inte ha 18 kontorsfastigheter där borta och fyra köpcenter där borta. Nej, nu ska det vara en blandning.
– Sen är det ju klart så att en enskild fastighet kanske inte är så stor att man kan ha sju olika saker i den. Men då ska man vara i ett mixed area på något sätt, där alla de här sakerna finns.
Walkable
Detta är årets nyord från Mipim som han hörde relativt mycket och det är relaterat till mixed use. Om inte allting finns i samma hus, så ska det i alla fall finnas inom gångavstånd. Tidigare har man talat om 15-minutersstaden, men walkable kan lika gärna vara 30 minuter.
– Det är väl en individfråga, vad man tycker är walkable. Men det är i alla fall inte någon särskilt lång distans.
Även om ordet har viss relevans i stadsdelsutveckling så ser Ingemar Rindstig att det är minst lika relevant för fastighetsförvärven.
– Om jag ska köpa fastighet så ska jag gärna köpa en som uppfyller det här walkable-kriteriet. Det vill säga, även om det bara är en kontorskåk och det finns inte ett gym i huset så ska det finnas gym i närheten.
Ordet som inte (hittils) tagit för sig:
Recycling
På Mipim förra året så kom Ingemar Rindstig till mässan med tanken om att regeneration var ett så tydligt tema året innan, samtidigt som man inte kommer ifrån att vissa fastigheter kommer behöva rivas i alla fall, även om det ska mycket till för att man ska göra det.
– Men gör man det måste man återanvända det man river ner. Så när jag åkte ner till Mipim tänkte jag att nu kommer alla att prata om recycling. Men det var det ingen som gjorde och det fanns inte heller något seminarium på ämnet. Det är konstigt att det ordet inte har blivit stort. Förväntan fanns ånyo i år – men nej!
– Visst talas det om i Sverige och det har börjat växa, men det imponerar inte på mig i vilken grad man gör det. Det är säkert så att fastighetsbolagen jobbar med recycling i olika utsträckning, men jag tror det måste till mycket effektivare metoder och utvecklas särskilda processer för det. Man brukar ju prata om walk the walk och talk the talk. Hittills är det förvånansvärt lite talk the talk och än mindre walk the walk.
