Ingemar Rindstig, revisor och chef för EY Real Estate, synar den internationella fastighetsmarknaden 2020 och framåt och berättar för Fastighetsverige om trenderna, framtida flöden och ger två tunga orsaker till varför han ställer sig positiv till branschens framtid.
Under Fastighetssveriges digitala event Fastighetsmarknadsdagen Östergötland gav Ingemar Rindstig en internationell utblick när det gäller fastighetsmarknaden under 2020, hur pandemin påverkat affärerna och hur trenderna ser ut framöver. Han började med att konstatera att branschen globalt sett omsatte en hisnande summa i transaktionsvolym under förra året – hela 12 000 miljarder kronor, motsvarande ungefär två svenska BNP.
– Kina stod för 47 procent av transaktionsvolymen, historiskt sett har fördelningen varit en tredjedel vardera för USA, Kina och övriga världen. Det blev nu endast 23 procent i USA medan övriga delen stod för ungefär lika stor del som tidigare. Asien tog sig igenom krisen snabbare och fick inte ett så stort tapp, i USA gick marknaden ner 33 procent förra året. Marknaden tappade 26 procent totalt i Europa, men där var Norge och Danmark två undantag som inte minskade utan istället gick åt andra hållet.
Den markanta minskningen i resande världen över gjorde också att cross border-affärer minskade både i Europa och globalt.
– Aktörer var mindre riskbenägna och då köper man mer på hemmaplan, cross border hade den lägsta andelen av den totale volymen sedan 2013. Cross border i Europa har tidigare stått för hälften av affärerna och 2020 var det en liten minskning till 45 procent. Det var 21 procent utifrån Europa och 24 procent länder inom Europa som köpte av varandra.
– Tittar man segmentsvis så hade logistik och industri det minsta tappet och där minskade volymen endast med sex procent, medan hotell minskade mest med hela 65 procent, säger Ingemar Rindstig.
Fastighetspriserna har hållit sig relativt stabila på den internationella marknaden enligt Ingemar Rindstig, i I USA gick till exempel priserna upp med sju procent förra året medan retail gick ner fyra procent. Utvecklingen är likartat i Europa.
– Handelsfastigheter har gått ner i priser överallt i princip men det som gått upp mycket är inom logistik och den här sektorn fortsätter att booma under 2021. Det fanns en farhåga förra året om att aktörer skulle behöva sälja fastigheter under pandemin, det hade flera bedömare förväntat sig skulle inträffa, så det har bildats ett antal NPR-fonder som vill investera i så kallade distressed sales. Det betyder att man förväntar sig att få tag i fastigheter som ägaren behöver sälja på grund av att de inte har råd att behålla dem, men de här fonderna har inte haft mycket att köpa. Det innebär dock inte att det inte kan inträffa framöver, det tog 1,5 år innan detta fenomen slog till i den förra krisen, säger Ingemar Rindstig.
När det gäller hyrorna har snittet för kontor i Europa gått upp några procent under det senaste året och för retail har de gått ner på de flesta håll. I övrigt är det stabilitet i hyrorna enligt Ingemar Rindstig. Han ser heller ingen anmärkningsvärd utveckling inom kontorsvakanserna i Europa som nu ligger på 6,3 procent i snitt.
– Man brukar prata om att det behövs vakanser på mellan fem till sju procent för att marknaden ska fungera, så det är inget anmärkningsvärt i detta.
Ingemar Rindstig är i grunden positiv till fastighetsbranschens framtid och han grundar det på den hyggliga ekonomi som finns i bakgrunden samt i huvudsak två andra faktorer:
– Till att börja med så kommer det fortsatt vara så att det finns väldigt mycket pengar som vill in i fastighetsbranschen. Bedömare kom fram till för tio år sedan att pensionskapital behöver ha ungefär tio procent investerat i fastigheter och nu när man har nått det målet för det mesta så pratas det om att de behöver 15 procent.
– Japanska och även tyska pensionsfonder rör sig mer inom detta och vill öka sin exponering mot fastigheter, framför allt japanska pensionsfonder har historiskt låg exponering mot fastigheter sedan krisen i branschen på 80-talet, men nu börjar det röra på sig.
– Den andra orsaken är att vi har en extra så kallad ”wall of money” nu när det är låga räntor, investerare får ingen avkastning på räntebärande papper och då flyttar man kapitalet mot fastigheter istället. Den biten kan förstås gå över, men även om räntorna går upp finns ”wall of money” där, säger Ingemar Rindstig.
