I sin senaste finansiella stabilitetsrapport som presenterades under tisdagen målar Riksbanken upp en potentiellt dyster framtid för fastighetsbolagen, där de svenska bankernas stora och ökande utlåning till kommersiella fastighetsföretag utgör en betydande sårbarhet för bolagen och det finansiella systemet. Fastighetssverige har gått igenom rapporten och hittar en sammantaget negativ analys av fastighetssektorn som pekas ut som särskilt känslig för stigande räntor.
Under tisdagen släppte Riksbanken sin senaste finansiella stabilitetsrapport, där man slår fast att hoten mot den finansiella stabiliteten i Sverige har ökat. Enligt Riksbankens bedömning är det i dagsläget osäkert hur ekonomins aktörer kan hantera högre räntor samtidigt som man slår fast att tidigare sårbarheter i Sverige har blivit större av att fastighetsföretagens och hushållens skulder har ökat.
Just fastighetssektorns utveckling tillägnas flera långa passager i rapporten och Riksbanken uttrycker en oro över de svenska bankernas stora och ökande utlåning till kommersiella fastighetsföretag, något de anser utgör en betydande risk framöver.
”Dessa företag står för en stor del av emissionerna på den svenska företagsobligationsmarknaden. Deras stora skulder gör dem räntekänsliga. Riksbankens beräkningar visar att ett scenario med snabbt stigande räntor kan komma att ta en stor del av fastighetsföretagens rörelseresultat i anspråk. Om dessutom kreditvillkoren stramas åt och konjunkturen försvagas ökar risken för stora prisfall på deras fastigheter, vilket kan få stora konsekvenser för såväl fastighetsföretag som långivare”, står det bland annat i rapporten.
Fastighetssverige har djupdykt ytterligare i rapporten och hittar en sammantaget negativ analys av fastighetssektorn och flera varningar om fastighetsbolagens potentiella framtid i det nuvarande finansiella klimatet.
Till att börja med slår Riksbanken fast ett en oroande utveckling är att företagens skulder nu växer snabbt efter att ha växt allt långsammare under pandemin. Här sticker fastighetsbolagen ut då de fortsatte att öka sina lån under pandemin och stod för majoriteten av skuldökningen bland företagen.
”Den ökade osäkerheten till följd av Rysslands invasion av Ukraina – i kombination med högre inflationsförväntningar – har lett till att det blivit dyrare för företagen att finansiera sin verksamhet med hjälp av certifikat och obligationer. Det gäller i synnerhet för obligationer med längre löptid och för företag med sämre kreditbetyg. Framför allt har fastighetsföretagen påverkats av högre upplåningskostnader. Räntorna på banklån har däremot inte ökat i samma utsträckning. När finansieringskostnaderna ökar kan det minska företagens vilja att göra nya investeringar och leda till lägre kassaflöden eftersom lån som förfaller refinansieras till en högre ränta”, skriver Riksbanken i rapporten.
Vidare pekar Riksbanken ut fastighetsbolag som de mest räntekänsliga och skriver att den kommersiella fastighetssektorn utmärker sig med betydligt större lån och högre räntekvot än andra företagssektorer.
”Eftersom fastighetsföretagen har stora lån i förhållande till sina intäkter är de mer räntekänsliga än andra företag. Mellan 2010 och 2021 har fastighetsföretagens nettoskulder i förhållande till deras rörelseresultat ökat från 10 till drygt 16. I ett scenario där fastighetsföretagens genomsnittliga ränta stiger med 3 procentenheter skulle räntekvoten för ett urval av större kommersiella fastighetsföretag i genomsnitt stiga från 25 till 60 procent”, står det vidare i rapporten.
Riksbanken är medvetna om att delar av fastighetsföretagens lån har fast ränta eller är säkrade genom räntederivat och att de högre räntorna därför inte skulle slå igenom direkt. Men de slår samtidigt fast att i takt med att fastighetsföretagen behöver refinansiera sina lån kommer en högre ränta att leda till att många fastighetsföretag behöver ta en större del av sin intjäning i anspråk. Samtidigt kan deras intäkter öka något – så länge de inte får stora vakanser – eftersom de flesta hyror årligen skrivs upp med konsumentprisindex.
”Trots något högre intäkter kan de högre räntekostnaderna försämra bolagens finansiella nyckeltal. Det kan i förlängningen leda till att vissa fastighetsföretag riskerar att bryta mot de finansiella villkor som finns i kreditavtalen eller får sina kreditbetyg sänkta. Därmed kan snabbt stigande och högre räntor resultera i större kreditförlustreserveringar för banker och andra långivare.”
I Riksbankens rapport framgår det att fram till mars 2023 så förfaller 20 procent av fastighetsföretagens certifikat och obligationer och om fastighetsföretagen inte kan refinansiera sina lån på kapitalmarknaden kan riskerna kopplade till deras stora lån materialiseras.
”I ett dåligt scenario kan bolagen tvingas sälja fastigheter för att betala tillbaka sina lån, vilket kan skapa en negativ spiral av fallande fastighetsvärden. På kort sikt kan de dock använda sina redan avtalade och outnyttjade kredit- och likviditetsfaciliteter hos bankerna för att säkerställa sin finansiering. Det skulle innebära att bankernas redan stora exponering mot fastighetssektorn ökar. Fastighetsföretagens kredit- och likviditetsfaciliteter överstiger deras nuvarande förfall av certifikat och obligationer det kommande året. Samtidigt går det inte att utesluta att bankerna kan behöva ställa högre krav på fastighetsföretagen – exempelvis genom att kräva ytterligare säkerheter – för att de ska få nyttja eller behålla dessa faciliteter”, skriver Riksbanken vidare.
I rapporten konstaterar man att även om fastighetsbolagen de senaste åren har tagit allt större lån i förhållande till deras rörelseresultat så har bolagens belåningsgrad varit relativt oförändrad de senaste åren.
”Successivt lägre räntor har bland annat möjliggjort för fastighetsföretagen att sänka sina direktavkastningskrav, vilket inneburit allt högre fastighetsvärden. Samverkan mellan hög optimism, fallande räntor, större lån och stigande fastighetsvärden har varit självförstärkande. Det har pågått under flera år och har ökat riskerna i det finansiella systemet. De något hårdare kreditvillkor som bankerna införde i samband med pandemin har emellertid bestått och i viss mån motverkat riskuppbyggnaden inom den kommersiella fastighetssektorn de senaste två åren.”
Riksbanken varnar emellertid för effekten av att fastighetsbolagen nu får betala högre räntor på obligationslån och att det främst innebär att de samverkande faktorerna mellan lån och fastighetsvärden bryts.
”Men om de högre obligationsräntorna består, samt om räntorna på banklån också börjar stiga snabbt, kan det i stället leda till högre direktavkastningskrav och fallande fastighetsvärden. I en sådan situation finns det en risk att de självförstärkande effekterna i stället går i motsatt riktning, vilket kan få allvarliga konsekvenser för enskilda långivare och för den finansiella stabiliteten.”
Utöver detta flaggar Riksbanken avslutningsvis för att det finns ytterligare faktorer som på längre sikt kan påverka fastighetsvärdena, såsom om efterfrågan på kontorsyta minskar när fler arbetar på distans.
”Beräkningar indikerar att det skulle kunna pressa ned värden på kontorsfastigheter med mellan 5 och 18 procent. Det kan innebära en ytterligare utmaning för både fastighetsföretagen och långivare.”
