Hur ska transaktionsvillkoren för fastigheter, viktiga ur försvarhänseende, se ut framöver? Ska staten ha rätt att granska och i vissa fall stoppa fastighetsaffärer när det gäller känsliga byggnader? Det skulle i alla fall bli några av konsekvenserna av en helt ny lag. I december lämnades en första utredning i frågan in till regeringen. Magnus Steninger och Ebba Broman på Setterwalls Advokatbyrå har gått igenom utredningen för Fastighetssveriges räkning.
Den omtalade lagen om granskning av utländska direktinvesteringar, FDI-lagen, trädde i kraft den 1 december 2023 och har senaste året lett till att nära 150 fastighetstransaktioner har anmälts och granskats. Redan i samband med införandet av FDI-lagen nämndes att det fanns planer på en mer fastighetsspecifik lagstiftning. Nu, i december 2024, har en första utredning om skärpt kontroll av utländska fastighetsförvärv i frågan överlämnats till regeringen.
Magnus Steninger och Ebba Broman på Setterwalls Advokatbyrå, som gått igenom utredningen, menar att bakgrunden till den är att vissa fastigheter kan vara strategiskt viktiga för totalförsvaret, särskilt de som ligger nära militära eller civila försvarsanläggningar, kritisk infrastruktur eller viktiga geografiska platser. Det förekommer att främmande makt försöker skaffa sig kontroll över sådan egendom för att försvåra för svenska myndigheter eller för att bedriva olovlig underrättelseverksamhet.
Utredningen föreslår, utöver viss ändring av befintligt regelverk, att en helt ny lag med krav på förvärvstillstånd vid vissa överlåtelser och upplåtelser av fast egendom ska införas. I sammanhanget kan nämnas att Sverige tidigare har haft liknande lagstiftning (som avskaffades i samband med inträdet i EU) och att Finland nyligen har återinfört liknande lagstiftning.
Den föreslagna lagen skulle innebära att staten får möjlighet att granska, och vid behov hindra, vissa utländska förvärv av svenska fastigheter som kan skada väsentliga totalförsvarsintressen. Lagen skulle också innebära, menar Magnus Steninger och Ebba Broman, att vissa utländska och svenska rättssubjekt behöver tillstånd för att få förvärva ägande- och vissa nyttjanderätter till svenska fastigheter och vissa svenska företag som äger fast egendom.
Det bör betonas, hävdar Steninger och Broman, att utredningen än så länge enbart är just en utredning, och att såväl utformningen av lagförslaget som dess motiv kommer att bearbetas i flera omgångar innan det blir skarp lagstiftning. Eftersom fastighetsbranschen arbetar med långsiktiga värden är dock även denna tidiga utredning relevant att granska och känna till. Magnus Steninger och Ebba Broman lyfter fram några punkter i utredningen av särskilt intresse för branschen:
1. Ansökan ska göras inför ett förvärv eller senast en månad efter det att avtal om överlåtelse ingåtts.
2. Enligt förslaget omfattas transaktioner där förvärvaren är (i) en stat utanför europeiska ekonomiska samarbetsområdet (EES), (ii) en fysisk eller juridisk person med medborgarskap respektive säte utanför EES eller (iii) en juridisk person som en aktör som anges i (i) eller (ii) direkt eller indirekt har minst 25 procent av rösterna i eller utövar ett motsvarande faktiskt inflytande över. Vid utredningen har det alltså inte framkommit att det finns ett generellt behov att kontrollera fastighetsförvärv inom EES.
3. Samtliga fastigheter i Sverige omfattas enligt förslaget. Vad gäller typen av transaktioner omfattas köp, byte, gåva, fastighetsbildning, överlåtelse av upplåten tomträtt eller arrende samt upplåtelse av tomträtt eller arrende. Även vissa förvärv av aktier eller andelar i bolag vars tillgångar i allt väsentligt utgörs av fast egendom omfattas.
4. Handläggningstiden är som huvudregel tre månader (kan förlängas till sex månader om det finns särskilda skäl). Utredningens bedömning är att de flesta ansökningarna – i likhet med de flesta ärenden som prövas enligt FDI-lagen – kommer att kunna avgöras inom tre månader).
5. En ansökan om tillstånd ska avslås om överlåtelsen/upplåtelsen kan inverka skadligt på väsentliga totalförsvarsintressen.
6. Beslut om avslag på en ansökan om förvärvstillstånd kan överklagas till regeringen.
7. Ett förvärv som fullbordats i strid med den nya lagen är ogiltigt.
8. De länsstyrelser som är civilområdesansvariga föreslås vara den myndighet som ska mottaga och behandla ansökningar om förvärvstillstånd.
9. Vid behov kommer även Försvarsmakten och Säpo att vara involverade i handläggningen.
10. Överlåtelser som ska anmälas enligt säkerhetsskyddslagen eller FDI-lagen omfattas inte, dvs sådana transaktioner ska alltjämt anmälas enligt sådana respektive lagar.
11. Lagen föreslås träda i kraft den 1 juli 2026.
FDI-lagen har förlängt vissa transaktionsprocesser och skapat viss osäkerhet kring likviditeten i vissa tillgångar. Den slutliga lagtexten får utvisa vilka konsekvenser detta får för branschen, men det är uppenbart, tycker Magnus Steninger och Ebba Broman, att vissa fastigheter som i dagsläget inte behöver anmälas enligt FDI-lagen kommer att behöva anmälas enligt denna nya lagstiftning vilket alltså kan minska likviditeten i sådana objekt.
För den nyfikne länkas till utredningen här.
