Revelop har tecknat fyra separata hyresavtal i Göteborgsregionen omfattande totalt cirka 2 600 kvadratmeter lager och kontor. För Fastighetssverige berättar Johan Spångberg, Head of Portfolio & Asset Management, att även i en osäker ekonomi är det inga ovanliga krav som ställs av potentiella hyresgäster idag. Men det är också ett gynnsamt klimat för förvärv.
De senaste åren har Revelop gjort betydande förvärv i Göteborgsregionen, där fastighetsbeståndet nu omfattar cirka 170 000 kvadratmeter. Fastigheterna där Revelop nu gjort fyra nya uthyrningar ligger i tillväxtområdena Hisings Backa och Mölndal.
Revelop arbetar efter ett utpräglat hållbarhetskoncept för att förädla och utveckla befintliga kommersiella fastigheter i Sveriges tre storstadsområden, vilket de menat att dessa fyra uthyrningar är exempel på. Johan Spångberg, Head of Portfolio & Asset Management på Revelop menar att deras strategi håller även med höga vakanser i de förvärv det gör.
– Vi förvärvar fastigheter som är underförvaltade och i regel har stora befintliga eller kommande vakanser. Vår affärsmodell, organisation och investeringsvilja ger oss förutsättningarna att skapa attraktiva och hållbara fastigheter med stabila kassaflöden.
Vad ger de fyra uthyrningarna i Göteborg för effekt för er?
– Det är alltid väldigt kul att få välkomna nya företag till våra fastigheter och tillsammans skapa de bästa förutsättningarna för fortsatt framgång. Uthyrningarna ett bevis på att vi har attraktiva lokaler i attraktiva lägen, säger Johan Spångberg.
På vilket sätt märker ni av det ekonomiska läget som råder och dess påverkan på uthyrningsmöjligheterna?
– Flertalet av våra hyresgäster utgörs av små och medelstora bolag utan någon specifik branschtillhörighet. Det gör att vi har en väldifferentierad hyresgästsammansättning vilket vi ser är positivt utifrån ett riskperspektiv. Vi ser ett fortsatt starkt intresse för våra lägen och lokaler och kan hittills i år rapportera en positiv nettouthyrning.
Ställer potentiella hyresgäster andra krav nu?
– Vi tycker inte att det är nya eller ovanliga krav som vi idag ställs inför. Alla hyresförhandlingar handlar om ett givande och tagande där det i slutändan handlar om att såväl fastighetsägare som hyresgäst ska vara nöjda. Annars blir det ingen affär.
Hur påverkas era befintliga hyresgäster av hyresökningar?
– En del av vår investeringsstrategi är att köpa fastigheter med relativt sett låga hyror. Då påverkas även hyresgästerna mindre av index. Många av våra hyresgäster är aktörer inom lätt industri, logistik och offentlig verksamhet där hyreskostnaden troligen inte är en väsentlig del av kostnadsbasen. Vi är inte så exponerade mot exempelvis handel, som är ett mer konjunkturkänsligt segment.
– Självklart påverkas alla av den höga inflation som vi har sett och fortfarande ser, men vi ser inte att de hyresökningar vi har genomfört har påverkat våra hyresgäster i någon större utsträckning, säger han.
Har ni haft dialoger med befintliga hyresgäster gällande kontrakten?
– Vi strävar att alltid ha ett nära samarbete med våra hyresgäster och i de dialogerna diskutera allt rörande hyresavtal, verksamheten och framtidsbehov. Målsättningen är att alltid försöka hitta den bästa lösningen för våra hyresgäster.
Hur exponerade är ni mot eventuella konkurser?
– Vi har en väldifferentierad portfölj utan större exponering mot de mest konjunkturkänsliga segmenten. Samtidigt gör vi en noggrann analys av motparten i samband med samtliga våra uthyrningar. Det gör att vi ser att merparten av våra hyresgäster är stabila och välmående bolag, även om det aldrig finns några garantier för framtiden.
Hur ser marknaden ut för de objekt som ni är ute efter att förvärva?
– Vi fokuserar som vanligt på att investera i delmarknader med stort förändringstryck i Sveriges tre storstadsområden. Vi försöker köpa underutvecklade kommersiella fastigheter där det ofta finns stora investeringsbehov.
– Nu när kostnaden för kapital är väsentligt högre än tidigare skapar det intressanta affärsmöjligheter då vi kan köpa från mindre kapitalstarka aktörer som inte kan eller vill utveckla fastigheterna. Det rådande marknadsläget erbjuder flera intressanta förvärvsmöjligheter, där vi i allra högsta grad är aktiva och har flera processer i gång. Vår styrka i att kunna agera snabbt premieras i denna marknad.
Vad har ni för muskler för att ta er an förvärv och anpassningar av dessa?
– Vi har utrymme för fler förvärv inom existerande strukturer. Alla våra förvärv bygger på att vi investerar i en delmarknad kan och tror på. När vi väl har förvärvat fastigheterna är vi aktiva och arbetar efter ett utpräglat hållbarhetskoncept, där vi förädlar och utvecklar fastigheterna i linje med delmarknadens dynamik samtidigt som vi gör dem mer relevanta för framtiden. I och med det tar vi våra fastigheter på en hållbarhetsresa från brunt till grönt, samtidigt som vi skapar attraktiv avkastning för våra investerare.
Ser ni några skillnader på era tre marknader?
– Senaste åren har vi varit mest aktiva i Göteborg och Öresund, eftersom vi har identifierat de mest attraktiva förvärven där. Den marknadsjustering som nu har skett gör att vi återigen kan hitta intressanta förvärvsmöjligheter i Stockholmsregionen, säger Johan Spångberg.
En av uthyrningarna gäller cirka 1 300 kvadratmeter lager i fastigheten Backa 29:33. I samband med uthyrningen gör Revelop ytterligare investeringar för att minska energiförbrukningen och minska fastighetens klimatavtryck. Energiförbrukningen beräknas reduceras med cirka 40 procent. Hyresgästen, en myndighet som för stunden förbli anonym, tillträder lokalen under fjärde kvartalet vilket gör fastigheten nästintill fullt uthyrd.
Den andra uthyrningen gäller en 340 kvadratmeter stor lokal i fastigheten Hästägaren 3, som är belägen i Mölndal. Hyresgästen är Merida Sverige, en framstående aktör inom cykelindustrin som etablerades i Sverige 2009. Inför tillträdet fjärde kvartalet i år anpassas lokalen för Meridas verksamhet. Uthyrningen innebär att även Hästägaren 3 snart är fullt uthyrd.
Revelop har även tecknat två avtal avseende lagerlokaler om nästan 1 000 kvadratmeter i fastigheten Kålleredgården 1:102, som också ligger i Mölndal. Båda hyresgästerna, Axson Teknik, ett företag som tillhandahåller svetsutrustning, service och utbildning inom manuell och robotiserad svets och Ingenjör Gunnar Jonsson, verksamma inom brunnsborrning, tillträder under fjärde kvartalet i år. Även här görs investeringar för att förbättra fastighetens klimatavtryck, där energiförbrukningen förväntas minska med 25 procent.
