Under gårdagen presenterades regeringens vårändringsbudget. Hushållens och fastighetsbolagens höga belåning pekades ut som ett oroande moment i den ekonomiska stabiliteten till följd av den stigande räntan. Samtidigt aviserade man att reformer kommer för att underlätta byggandet, samt att man vill köpa fastigheter för som högst 364 miljoner.
Det gäller att hålla ögonen på hur ränteutvecklingen kommer påverka hushållen framöver. Särskilt den korta bindningstiden på lånen. Det sa finansministern Elisabeth Svantesson (M) när hon presenterade vårändringsbudgeten under måndagen.
– Svenska hushåll är mycket mer känsliga för höjda räntor än övriga Europa, sa finansministern.
Samma oro hade hon för fastighetsbolag vars belåning behöver refinansieras och obligationerna som förfaller under det kommande året. I vårpropositionen skriver regeringen att en högre volatilitet på de finansiella marknaderna och problem i banksektorn kan bidra till att bankerna minskar på sin utlåning mer än väntat;
”Med negativa konsekvenser för den ekonomiska tillväxten. En historiskt hög skuldsättning bland hushåll och fastighetsbolag i Sverige medför att den svenska ekonomin kan vara mer sårbar vid snabbt stigande räntor eller stora prisfall på bostäder och fastigheter än vad som antagits för prognosen i denna proposition.”
Anders Holmestig, vd för Fastighetsägarna Sverige, säger till Fastighetssverige att riskerna i banksystemet ska inte negligeras, men samtidigt är det viktigt att påpeka att fastighetsbranschen är stabil.
– Till skillnad från under 90-talskrisen har vi idag lägre belåningsgrad, längre räntebindningstider och fler finansieringskällor. Under de kommande åren kommer företagsobligationer på mellan 100 och 150 miljarder behöva refinansiera av fastighetsföretagen. Här kommer vi se olika finansieringslösning. En del kommer gå till bankerna, andra kommer fortsätta att refinansiera delar av sina lån på obligationsmarknaden, en del kommer att minska vinstutdelningen och ytterligare en del kommer att sälja fastigheter. Alla dessa varianter har vi redan sett prov på och visar på att det finns en stabilitet i branschens finansiering, säger han.
Vidare i prognosen som presenteras i vårpropositionen menar regeringen att bostadsinvesteringarna kommer vara fortsatt avvaktande under det kommande året, efter det som många beskrivit som en tvärnit efter sommaren 2022.
”Den svaga bostadsmarknaden i kombination med höga produktions- och finansieringskostnader har gett avtryck på byggtakten. Antalet påbörjade bostäder minskade 2022 med en särskilt kraftig nedgång i slutet av året. Byggtakten väntas bli svag även 2023, vilket medför att bostadsinvesteringarna bedöms minska kraftigt i år och tynga utvecklingen också 2024. Även övriga investeringar i näringslivet väntas bli påverkade av det betydligt högre ränteläget samtidigt som efterfrågan försvagas. Sammantaget väntas näringslivets investeringar minska både 2023 och 2024”.
Men det var en punkt som väckte reaktioner hos både Fastighetsägarna och hos Hyresgästföreningen. För i förklaringen av regeringens kommande politik så skriver man nämligen detta;
”Bostadsmarknaden påverkas på kort sikt mycket negativt av bland annat de stigande räntorna. På längre sikt påverkas byggandet strukturellt av tillgången till bland annat byggbar mark, regelverk och kommunernas agerande. Regeringen avser därför att genomföra reformer för ökat byggande och en bättre fungerande bostadsmarknad.”
Även om det inte framgår vad regeringen menar med formuleringen så är Fastighetsägarnas vd Anders Holmestig positiv till att regeringen aviserat att det kommer reformer för att underlätta byggandet. Han säger att det inte finns någon snabb lösning för att komma till rätta med problemen på när Fastighetssverige frågar hur snart han hade velat se reformförslag presenterade.
– Några åtgärder som dock är snabbare är att se över systemet med presumtionshyror vid nybyggnation. En hovrättsdom från förra året göra att hyrorna i nyproduktion endast får höjas med hälften av det övriga bostadsbeståndet, vilket naturligtvis blir ohållbart när kostnaderna stiger. Här har regeringen aviserat att de tittar på åtgärder och det borde gå ganska fort att åtgärda. I väntan på det kommer vi se att bostadsbyggandet fortsätter bromsa in, säger Anders Holmestig.
Hyresgästföreningen tycker dock att regeringen väntar ut byggkrisen. Så här kommenterade Martin Hofverberg, chefsekonom på Hyresgästföreningen vårbudgeten:
– Den här regeringen väljer att vänta ut byggkrisen istället för att bemöta den med aktiv politik. I år störtdyker byggandet ner till cirka 25 000 bostäder, när det skulle behövas 60 000. Nu måste regeringen kliva fram istället för att passivt se på. Förmånliga bygglån och en planeringsbonus till kommunerna krävs för att hålla uppe byggandet och bygga bort bostadsbristen. Med regeringens vänta och se-politik riskerar krisen istället att fördjupas, säger Martin Hofverberg.
Anders Holmestig menar att det fanns vissa besked som fastighetsbolagen hade behövt i dagsläget, som man inte fick med vårpropositionen.
– Slopade utredning av förvärvs- och förköpslag hade minskat en del av osäkerheten. Regeringen borde också tydligare sätta fokus på den långsiktiga bostadspolitiken och de strukturella problem som finns på hyresmarknaden. Dessutom enklare regelverk för bygg och snabbare tillståndsprocesser, säger han.
Under punkten för samhällsplanering, bostadsförsörjning och byggande så skriver regeringen att utgifterna beräknas minska till följd av åtgärder under hela prognosperioden.
”Det beror på att stöd för energieffektivisering av flerbostadshus samt investeringsstöd för anordnande av hyresbostäder och bostäder för studerande är under avveckling. Beloppen på dessa anslag fördelas mellan åren för att utbetalningar ska genomföras till aktörer som redan beviljats stöd. En stor del av stöden bedöms betalas ut 2024, vilket motverkar den totala minskningen det året”.
I vårändringsbudgeten föreslås också uppköp av tre fastigheter. Den första gäller en personalbostad för Försvarsmakten i Skövde som i dagsläget ägs av fastighetsbolaget Lorentzon kasernen, men som man nu vill ska förvärvas för att långsiktigt ha rådigheten över fastigheterna som ligger in till Skövdes garnison. Fastigheten Kasernen 1 är 3 060 kvadratmeter stor och har värderats till 80,5 miljoner. Regeringen vill att riksdagen godkänner ett köp för som högst 99 miljoner. Om de skulle köpa fastigheten för den summan så skulle prislappen per kvadratmeter landa på 32 352 kronor. Det är samma som vad en bostadsrätt i stor-Malmö kostade per kvadratmeter i mars i år.
Utöver det föreslår man förvärv av fastigheterna Vapnet 1 och 2 i Eskilstuna, som i dagsläget ägs av Stenvalvet. Syftet skulle vara att förse Fortifikationsverket med ett nytt huvudkontor. Tillsammans utgör fastigheterna 14 800 kvadratmeter. Vapnet 2, som är klassad som tomtmark, utgör hälften av den ytan.
Regeringen föreslår att man lägger som högst 265 miljoner på de två fastigheterna, och då skulle kvadratmeterpriset landa på 17 908 kronor. Två värderingar har gjorts, där den lägsta var 180 miljoner, och den högre var 205 miljoner. Om regeringen förvärvar fastigheten till den högsta tillåtna prisnivån av Stenvalvet skulle de alltså betala drygt 5 000 mer per kvadratmeter än fastighetsvärderingen.
Regeringen skriver i förslaget om att förvärva fastigheten i Skövde att det förvärvet är avsett att genomföras utan att objektet kommer ut till försäljning på marknaden.
”Det pris staten betalar kan därmed komma att överstiga marknadsvärdet. En annan faktor som kan påverka priset när staten köper en fastighet är att säljaren som en del av köpeskillingen kan komma att kräva ersättning för den skatt som ska betalas till följd av överlåtelsen”.
