Adam Tyrcha, Head of Research, Newsec Advisory och Anders Elvinsson, Head of Valuation and Strategic Advisory, Cushman & Wakefield synade bland annat kontors- och bostadsmarknaderna när de deltog under en paneldebatt om marknadsläget ordnad av MSCI:s Property Intel under tisdagen. Här är styrkorna och svagheterna i segmenten och så ser investerarnas aptit ut.
Adam Tyrcha, Head of Research på Newsec Advisory och Anders Elvinsson, Head of Valuation and Strategic Advisory på Cushman & Wakefield deltog båda under en paneldebatt om marknadsläget ordnad av MSCI:s Property Intel under tisdagen. Under debatten diskuterades bland annat kontors- och bostadsmarknaderna flitigt, framtiden för segmenten och investerarnas aptit.
Anders Elvinsson ser att trenden för centralt belägna kontor i storstäderna fortsatt är bra och där hyresnivåerna utvecklas bra, men utmaningarna blir allt större för det äldre kontorsbeståndet och särskild det som ligger lite mer i ytterområden.
– Vi ser att hyrorna har hållits uppe i CBD och jag skulle säga att man håller goda steg med inflationen i de bästa lägena. Vakanserna kommer att öka i det äldre yttre beståndet och det beror inte bara på hur kontoret är utformat eller var det är beläget utan det handlar om vilken service som finns i närområdet. Ligger du som ensam kontorsfastighet i ett ytterområde så är det nog dags att fundera på en omvandling av fastigheten, säger Anders Elvinsson och fortsätter:
– Blir det en uppstuds för konjunkturen så kommer många fortfarande kunna jobba hemifrån, ska man in till kontoret vill man nog hellre ha ett kontor som ligger i det bästa läget centralt. Så jag ser inte jättemycket ljus där ute för det äldre beståndet utan det handlar om de här centrala klustren med bra kommunikationer, det är de som kommer gå fortsatt bra även i framtiden.
Adam Tyrcha, Head of Research på Newsec Advisory, är inne på samma linje och säger att det fortfarande är mycket ”flight to quality” som gäller inom kontorsmarknaden.
– De flesta företag bantar sina ytor och flyttar till centrala ytor. En uppstuds i konjunkturen kan kanske hjälpa vissa av de utsatta kontoren i ytterområden att komma på fötterna, men inte i de sämsta lägena. Sedan finns utmaningen med att omvandla en brun fastighet till grön där kalkylen måste gå ihop, det här är något som är enklare att lyckas med i CBD där det blir mer attraktivt men att lyckas med det i de mindre attraktiva ytterområdena är en svår utmaning, säger Adam Tyrcha.
När det gäller investeringsläget för kontor så berättar Anders Elvinsson att direktinvesteringarna i kontor är borta från Sverige, men lyfter Nrep och Niam som exempel på fondförvaltare som investerat i kontor det senaste året och som ser en uppsida i segmentet. Adam Tyrcha berättar att det finns en skepsis hos utländska investerare på grund av hur dåligt det gått för de noterade svenska kommersiella bolagen på börsen.
– Vissa kontorsinvesterare har varit väldigt negativa till Sverige och pekar på den negativa börsutvecklingen, medan andra förstår att det är en annan kontorsmarknad i Sverige jämfört med till exempel USA. I Sverige är de flesta investerare mer intresserade av bostäder och life science.
Bostäder ligger högre upp på listan som investeringsobjekt framöver, det är både Adam Tyrcha och Anders Elvinsson överens om. Anders Elvinsson tror att bostadssegmentet kommer gå ganska bra de närmaste åren.
– Politikerna byts ut till och från så jag tror att branschen får sätta sitt hopp till marknadssentimentet, men produktionen kan nog tillta inom ett år. Obligationsmarknaden har kommit igång och det är det som krävs så att man kan genomföra affärer, när väl det kommer igång så kommer vi märka att yielderna flyttar sig på de mindre orterna. Sedan är vakansrisk något man måste ta hänsyn till på mindre orter och jag tror att i småstäder så kan du få dålig hyresutveckling.
Adam Tyrcha ser precis som alla andra bedömare att det kommer byggas väldigt lite bostäder den närmaste tiden, men ser det på vissa sätt som något positivt för investerare för att vakansrisken då blir ännu lägre, detta utöver det faktum att bostäder sedan innan ett attraktivt segment. Dock understryker han att byggkrisen är ett stort samhällsproblem.
– Det är ett stort problem när du inte kan flytta för till exempel jobb eller studier för att det inte finns tillräckligt med bostäder. Det är ett väldigt allvarligt samhällsproblem att det byggs så lite och jag är frustrerad över att politikerna inte verkar inse allvaret i detta. Just nu finns det en ensam utredare som ska utreda förslag om hur man kan vända krisen och under den tiden tappar vi alltmer i byggtakt.
