Logistikjätten Prologis har sett ett stort skifte i attityden till logistik. Samtidigt finns fortsatt ett stort underskott av tillgångsslaget i Europa. Prologis Head of Capital Deployment Europe, Sander Breugelmans, berättar om utbudsbristen som väntar och vad som orsakar att nybyggnationen har mer än tredubblats.
På en kort sträcka av Croisettens trottoar sägs ordet ”logistik” frekvent på flera språk när Fastighetssveriges reporter är på väg att träffa Prologis Head of Capital Deployment Europe, Sander Breugelmans. Den titeln har varit hans i drygt ett år nu, sen han lämnade posten som SVP Region Head, Northern Europe. Det första året har gått åt till att resa till alla länder där Prologis är etablerade.
– Det har varit en mycket lärorik resa. Jag har tillbringat mitt första år med att försöka besöka alla lokala team, alla stövlar på marken som vi har, alla våra projekt och se hur vår landbank ser ut i de olika länderna där vi är aktiva.
Sander Breugelmans säger att under de senaste åren, och särskilt efter pandemin, har logistiken vuxit från den fula ankungen till den vita svanen av fastighetsslag, vilket för Prologis bevisar att de kanske prickade rätt från början.
– Logistikfastigheter har förmodligen varit ett av de mest motståndskraftiga tillgångsslagen under de senaste åren. Du ser att det mesta av det kapital som finns tillgängligt på marknaden flyter ditåt. Så det skapar buzz i branschen.
Han berättar vidare att det finns flera sidor av det intresset. Ett är förstås kundsidan.
– Vi ser att vakansgraderna stiger lite, men det är fortfarande på en mycket sund grundnivå. Det finns några fickor som är mycket svagare, men marknadsvakansen över hela Europa är cirka fyra procent. Vår vakans i vår portfölj är lägre än så. Men även vid fyra procents marknadsvakans är det långt under de långsiktiga genomsnitten.
Slutsatsen är att logistikmarknaden fortfarande är ganska hälsosam. Men det som är intressant nu, enligt Sander Breugelmans, är utbudssidan.
– Vi tittar på vilka nya fastigheter som kommer online och det som är intressant där är att nu, sju kvartal i rad, har byggstarterna gått ner.
– Om man tittar på utrymmet som finns på marknaden så är det en hel del byggnationer som påbörjades 2022 som nu tas upp av kunderna. När de väl har tagits upp, finns det i princip en nedgång i utbudet, vilket kommer att skapa brist mot slutet av 2024 och början av 2025, vilket kan leda till mer hyrestillväxt och investerarintresse. Speciellt i de moderna fastigheterna med de bästa lägena och med god ESG-efterlevnad.
Prologis, med hyresgäster från ett brett spektrum av segment, inom fordon till sjukvård och e-handel, så finns det en utmaning att slå fast en enda trend just nu.
– Men jag tror att några trender är synliga. Du ser en stor efterfrågan från sjukvård, apotek och matleveranser. Dessutom finns en efterfrågan som kommer i och med rörelsen mot nearshoring, med vissa varor som förs tillbaka till Europas kust.
– Det gäller särskilt när det är kritiska tillgångar som regeringar vill ha i Europa. Till exempel är sjukvården väldigt viktig och att se till att de produkterna finns nära till hands.
En annan viktig trend att hålla koll på är e-handel. E-handeln blomstrade under Covid 19, när alla beställde varor online. Många e-handelshyresgäster hyrde mycket utrymme, men efter att pandemin var över fann de att de förmodligen hyrde lite för mycket utrymme – vilket tillskapade gråa ytor.
– Det där grå utrymmet har nu börjat fyllas upp. Du kan se många e-handelsaktörer tillbaka på marknaden som letar efter utrymme. Inte bara för nu, utan också strategiskt utrymme för framtiden. För om man tittar på penetrationsgraden för e-handel i flera länder i Europa är de fortfarande ganska låga.
I Europa finns ett enormt befolkningsunderlag, och om man tittar på det totala logistiklager som finns i Europa jämfört med andra geografier som USA, har vi fortfarande en underförsörjning säger han. När det gäller de nordiska länderna, där Sverige är den enda marknadsnärvaron för Prologis, säger Sander Breugelmans att det fortfarande finns potentiell tillväxt för dem.
– Stockholm är en av de snabbast växande städerna i Europa och har en befolkning som gillar att konsumera. Det vill vi såklart tillgodose.
– Göteborg är fortfarande ett stort produktionsområde med Volvo och andra bolag som behöver logistik och en försörjningskedja, annars fungerar inte deras verksamhet. Vi äger ganska många lager i närheten av de företagen och där skulle vi vilja växa ytterligare med tiden också.
Det som driver dessa satsningar är att Sverige har en mycket välbärgad befolkning med en generellt stark ekonomi och ett stabilt styre.
– Om man ser på det långsiktigt, på värderingar i Norden, tenderar de att vara mer stabila. För investerare och för investerarna bakom oss som finns i våra fonder är Skandinavien ett bra ställe att göra affärer på.
Många av Prologis kunder har fortfarande utrymme för ytterligare optimering av sin leveranskedja. Genom modernisering av sin leverantörskedja behöver de mer ESG-efterlevnad och hållbara byggnader. Det kommer att skapa fortsatt efterfrågan. Samtidigt som det blir tuffare och tuffare i Europa att hitta mark som man kan utveckla för logistik.
– Det brukade vara så att mycket av marken vi förvärvade i Storbritannien, Nederländerna, Tyskland och Frankrike var grön ängsmark. På sju till åtta månader kunde vi ha en färdig byggnad där.
– Nuförtiden, i de länderna, är det ofta brownfield-platser, med gamla strukturer på och ibland äldre industrikunder på plats.
Det innebär att de måste samarbeta med myndigheterna för att få området omarbetat, röjt och sanerat.
– Tidsrymden för att göra din plan, få rivningen gjord och få dina tillstånd blir betydande längre och blir ibland uppåt 24 eller 36 månader.
Det kommande året har Prologis flera fokuspunkter, säger han. En kommer att vara på att utveckla fler fastigheter. Med sin markbank i tolv länder har de cirka fem och en halv miljoner kvadratmeter mark som de kan ta in i produktion.
– Vi kommer att arbeta med våra kunder för att ta reda på vilka behov de har och utvecklas tillsammans med dem. Det kommer att vara ett stort fokus för 2024 och framåt. Det som är bra är att vi har de flesta av dessa kunder i vår befintliga portfölj. Så om de växer, om deras behov förändras, kan vi tillgodose dem.
Det andra stora fokuset är att arbeta med den befintliga portföljen. Det består av att bibehålla beläggningen och tillföra mer värde till portföljen.
– Jag tror också att vi kommer att se branschen förändras under åren framöver med ESG och vi måste vara redo för det. Det är en stor möjlighet för en aktör som oss. Vi har kompetensen, men också den lokala verksamheten så att vi kan förvärva äldre anläggningar som inte är ESG-kompatibla och ställa om dem. Det låser också upp möjligheterna till ett ökat hyresvärde och i slutändan också ökat fastighetsvärde.
