Extremt låg vakansgrad, många utländska investerare och fokusförflyttning från tillväxt till kassaflödet. Amanda Welander, analyschef på CBRE delade sin bedömning av nuläget och framtiden för segmentet under Stora Logistikdagen.
CBRE har sedan flera år analyserat vakanserna i logistikfastigheter i södra Sverige. Av 10 000 fastigheter så står enbart 0,6 procent lediga. Den stora efterfrågan kommer skapa en supplyrespons menar Amanda Welander.
– Även om det byggs 35 procent fler logistikfastigheter nästa år och absolut ingen skulle flytta in i de fastigheterna så skulle vakansgraden ändå bara hamna på runt 4 procent. Det skulle motsvara vad vi ser som en normal vakansgrad i övriga Europa, säger analyschefen.
Amanda Welander konstaterar att det är väldigt osannolikt att det scenariot skulle kunna ske. Efterfrågan är så pass stor på logistikfastigheter även med inflation och hyreshöjningar så kommer inte vakansgraden öka, spår hon.
– Det vi generellt ser när vi gått igenom finansiella kriser tidigare är att hyrorna ökar, att skuldens värde minskar och att man får ökade finansieringskostnader. Men det betyder också att har man en hög hävstång i balansräkningen och högavkastande fastigheter med stabilt kassaflöde så kan inflationen till och med betala av skulden åt en, säger Amanda Welander.
Just att många investerare nu skiftar fokus från tillväxt till kassaflöde bådar gott för fastighetsbranschen förklarar hon.
– I det här läget vill man inte ha sina pengar på banken, utan man vill låsa in dom i reala tillgångar.
Vilka andra tendenser ser då Amanda Welander inom lager, logistik och lättindustri? Bland annat det starka intresset från utländska investerare kommer fortsätta. Förra året stod den kategorin för 58 procent av investeringarna och inget talar för att det inte kommer fortsätta i de proportionerna menar hon, även om 2021 var ett rekordår.
– Även att bygga på spekulation kan öka. I år låg det enbart på tolv procent, kanske mest för att vi i Sverige inte har någon riktig tradition av att bygga på spekulation, säger Amanda Welander, en lektion vi lärde oss under finanskrisen, men det kan bli en effekt av fler utländska aktörer.
Det ekonomiska läget kommer också sätta fart på försäljningen av fastigheter. Hennes kollegor i London ser hur det rör sig mycket från säljarnas sida i att hitta rätt köpare. Ett lika starkt år som 2021 är däremot inte att vänta.
Pandemin har rustat handeln väl för inflationen menar analyschefen. De företag som klarade sig genom pandemin och har hållit sig stabila i omställningen till ökad e-handel har alla förutsättningar att även klara denna kris. E-handel är här för att stanna. Men det är tydligt att det kommer ske vissa förändringar i spåren av pandemin. ”Just-in-time”-modellen är inte längre hållbar, fler företag kommer bygga upp en stabilare lagerhållning – vilket också kommer kräva större ytor.
Däremot ger Amanda Welander inte mycket för fastigheter med inriktningen på ”sista milen-leveranser”. Till den utsträckning det finns sådana verksamheter idag så fungerar den modellen; där lastbilar rullar in på ena sidan och skåpbilar rullar med varor på den andra.
– Men Sverige är för stort och har för långa avstånd, samtidigt som det kräver allt för stora ytor för att jag ska se att det kommer få samma genomslag som det fått i exempelvis Storbritannien.
