Under förra veckan arrangerade Stockholm Corporate Finance ett Fastighetsseminarium. Bland nykomlingar och rävar så var det Fastpartners vd Sven-Olof Johansson och SBB:s styrelseordförande Lennart Sten som i en panel delade sin syn på den marknad som väntar.
Räntan är på väg ner, transaktionerna på väg uppåt. Men vi går inte mot ljusare tider säger Fastpartners vd Sven-Olof Johansson.
– Som alltid är det två motverkande faktorer. Räntorna är på väg ner, och det är av en orsak, nämligen att vi går in i en ganska mycket sämre konjunktur.
Han vidgar bilden till den globala och pekar på att inom nästan alla faktorer så finns ett överutbud och en överkapacitet. Det mest klassiska exempel på det är den kinesiska industri vars produktionsanläggningar idag dessutom är i världsklass. Det finns ett intresse i att hålla den stora produktionen rullande för att vidhålla sysselsättningen, så att det inte skapar konvulsioner i det kinesiska sammanhanget.
– De har på det en inhemsk marknad som inte kan ta emot den här produktionsvolymen överhuvudtaget. Det leder i sin tur till att man översvämmar den europeiska och amerikanska marknaden med den här typen av produkter som batterier, elbilar och solpaneler, som dessutom är billiga.
– Det har ingen betydelse vilka strafftullar man riktar mot de produkterna. De ska ut med de här produkterna som inte går att sälja hemma och man måste till varje pris sälja de här produkterna – och det är precis det man gör.
På andra sidan Oceanen så har man pekat på att den amerikanska marknaden varit motståndskraftig. Men det är ingen tillfällighet med de enorma statliga subventioner som Biden-administrationen introducerade.
– Det motsvarade ungefär 27-28 procent av BNP som man delade ut till folk och till mindre företag under en period på ett och ett halvt år.
Han träffade nyligen Jamie Dimon, JP Morgans vd, för ett samtal som satte ett annat ljus på hur den motståndskraften nu kommer utveckla sig.
– Han sa det att lägre delen av medelklassen har redan gjort sig av med alla de här pengarna. De drar ner på konsumtionen och på kvaliteten på det man köper. Den andra halvan, de håller på att lösa upp sina besparingar och sen så använder man det för konsumtion.
– Jamie Dimon trodde att det finns ett halvår kvar av en någorlunda efterfrågan i den amerikanska ekonomin, och sen så kommer det bli ett drastiskt fall där också.
Det här innebär att vi kommer ha en rätt risig marknad framåt säger Sven-Olof Johansson, särskilt då den amerikanska arbetsmarknaden också står inför stora utmaningar.
– Det här gör ju att vi kommer att hamna i en situation där det inte kommer att räcka med finanspolitik för att lyfta upp ekonomin igen till normal nivå, utan du måste komplettera det med kraftfull penningpolitik.
– Här går alla i tron nu att styrräntan ska hamna på ett normalläge på två procent, men jag skulle inte alls bli förvånad om vi hamnar på ett läge någonstans runt en eller en och en halv procent.
Han menar att när man har så kraftigt begränsat ekonomin och efterfrågan genom de väldigt höga styrräntorna så har man också slagit sönder ekonomin på ett sådant sätt att det tar jättekraftfulla åtgärder för att komma tillbaks igen.
– Så vi kommer se väldigt mycket lägre räntor än vad jag tror de flesta tror och på det en svag tillväxt. I en mycket sämre konjunktur så måste vi ha fokus på hyresgästerna och se till att hyresgästen är i ett sådant skick så att den kan betala.
Lennart Sten, sen en tid tillbaka SBB:s styrelseordförande och tidigare vd för Svenska Handelsfastigheter, säger att han instämmer den analysen som Sven-Olof Johansson ger. Han tar bollen vidare och sätter fokuset på den siffran som har stigit som mest de senaste åren för fastighetsbolagen, nämligen driftnettot.
– Ja, det är klart att den har vuxit eftersom i de flesta tillgångsslagen så har du indexerade hyror. Så frågan är nu vad som händer. Generellt på kontorsmarknaden så brukar man förhandla om ungefär 25 procent av hyresstocken under ett år. Om du har 20 procents inflation på 75 procent av stocken och så tappar du 25 procent på det som du förhandlar om varje år så kommer du fortfarande ha positiv driftnettoutveckling.
– Jag tror att en del av det vi ser nu är en effekt utav den höga inflationen. När inflationen kommer ner nu så kommer man ha svårare att hålla kvar i det där och man ska nog inte överskatta driftnettot – trenden är inte så stark som den ser ut och den drivs utav fel faktorer.
Det andra som är mycket viktigare långsiktigt är vad som händer med vakanssituationen, där vakanserna är på väg upp även i Stockholm relativt snabbt. Även om en vakans på tio procent inte är historiskt högt så kommer det betyda att det händer väldigt mycket på driftnettot i bolagen.
– Jag skulle vara lite orolig för att efterfrågan är på väg ner ihop med en minskande inflation. På det kommer dessutom det en 18 månaders eftersläpning om man tittar på makrosiffrorna.
– Så, jag är inte så säker på att man ska ropa hej ännu. Någonstans måste transaktionsmarknaden återvända, för när vi nådde botten i oktober förra året var det mycket skalchock i styrelserummen. Så marknaden måste komma tillbaka så vi kan veta vad värdet är på tillgångarna.
– Jag tror att det kommer att hända nu då det frigjorts lite pengar i systemet och kreditmarknaderna har lättat upp. Men bankerna måste ut och börja finansiera nya aktörer och nya affärer.
