Mycket kan hända när Ostlänken binder samman Östergötland med Stockholm och dramatiskt minskar restiden till de två största städerna i regionen. De som investerar i bostäder och kontor ser givetvis stora fördelar i det, men pekar samtidigt ut utmaningarna i att göra projekten attraktiva.
Fastighetssveriges event Fastighetsmarknadsdagen Östergötland bjöd på en investerarpanel bestående av Tommy Svärd, affärsområdeschef Östergötland på Castellum, Carl-Fredrik Grönhagen, vd på Mannersons Fastigheter och Fredrik Edlund, vd förHyresbostäder i Norrköping. Med sina olika perspektiv på de stora stadsutvecklingarna som väntar Norrköping och Linköping så gav de sina respektive analyser på vad det kommer innebära för dem och vad som är viktigt nu.
Carl-Fredrik Grönhagen lyfte fram att det viktigaste nu är att man arbetar med hur man skapar attraktivitet för regionen och hittar en samverkan mellan städerna.
– Det är vad som avgör om vi kommer kunna locka hit internationella företag. Det räcker inte med bara Linköping eller bara Norrköping, utan det är regionen tillsammans som är avgörande.
– Jag saknar en förståelse för att den ena platsens svaghet blir bägges svaghet. Om man gör sina undersökningar och studier på regionen som helhet och inte utifrån kommungränser, då har man kommit långt.
Mannersons Fastigheter bygger just nu både bostäder och kontor Linköping och Norrköping. I kontorssegmentet så är han inte särskilt orolig för den minskning av ytor som man sett de senaste åren.
– Man kan göra effektivare kontorslösningar med delade ytor och göra en besparing för företagen. Då får man oftast en mer attraktiv arbetsplats för arbetstagarna, så det finns massor av möjligheter där. Det är farligt att bli bekväm och fortsätta göra samma som man har gjort tidigare.
Däremot är det en trend inom bostadssegmentet som han inte ser som positiv – att bygga supereffektiva lägenheter på få kvadratmeter. Treor på 58 kvadratmeter tar han som exempel.
– Det funkar jättebra i en Excel-modell och det blir en fantastisk avkastning. Men för människorna som ska bo i det här under en längre tid så får man tänka en gång till om de ska vilja bo kvar. Man behöver som bostadsägare ha ett ekonomiskt tålamod och tidvis gå ner i utmanande lägen. De stadskärnor vi bygger är till för att göra våra städer attraktiva.
Han säger vidare att investeringar också bör göras i att uppgradera det befintliga beståndet och som skapar förutsättningar för människor att bo kvar i ett centralt läge.
– Vi tar oss gärna an äldre byggnader som blir någon form av ankarbyggnad i ett sammanhang och så kan man då addera moderna byggnader runt omkring. De äldre byggnaderna tillsammans med de nyare byggnaderna skapar en långsiktig attraktivitet. Initialt kanske en lite tuffare affär men över en 30-årsperiod så blir det en god investering.
– Ifrån ett Excel-perspektiv så är det säkert bäst att bara kasta ut allting och sen så höja hyran maximalt. Men från ett hållbarhetsperspektiv så kanske man ska återanvända materialet och nöja sig med lite mer modest hyra och därmed skapa förutsättningar för människor som har bott länge i stadskärnan att kunna bo kvar.
Men det finns en investering som har krympt i attraktivitet anser han.
– ESG-frenesin har mattats av. Det är tydligt att det fokus som investerare tidigare har haft på ESG-faktorer är mindre. Det är drivet av finansmarknader som har fått ett annat fokus och i USA så har ESG blivit bannlyst i stort sett inom alla finansinstitutioner.
– Jag var nere i Bryssel för ett tag sedan och då fick man verkligen en känsla av att ESG inte är lika centralt längre.
För Hyresbostäder i Norrköping, där Fredrik Edlund är vd, så har man nu igång tre projekt och har ytterligare tre som väntar framöver. Han säger att även om de projekten sker i Inre hamnen så har de också uppdraget att inte bara bygga i A-lägen. Särskilt när Ostlänken kommer på plats så finns behovet att skapa bra lägen i närheten av stadskärnan.
– Vi tror att hela Ostlänken och den satsningen som är runt omkring Inre hamnen är enormt viktig för hela Norrköpings framtid. Den stora knäckfrågan är hur de här båda städerna, kanske särskilt Norrköping, ska attrahera nya bosättare som vill komma hit och bo här.
– Det finns konkurrens mellan städerna där, men det gäller att båda städerna jobbar med sin attraktivitet, med sin trygghetssituation och med det som skapar liv mellan husen.
Han anser vidare att även om den ekonomiska situationen har varit tuff så har det varit positivt för dem.
– Man kan bara bli bättre. Om man använder den pressade ekonomin för att istället skapa en bättre, effektivare organisation och anpassa kostymen så kan det vara positivt att det har varit en tuff period. Det har varit bra för hela branschen.
Han menar att det nu finns en uppdelning på marknaden när det gäller vilken storlek man bygger lägenheterna, där vissa är just utformade på det yteffektiva sätt som Carl-Fredrik Grönhagen kritiserar.
Även om Hyresbostäder i Norrköping nu är något återhållsamma med projekt framåt så har de själva en uppdelning i hur de kommer jobba med beståndet framåt.
– Vi kommer jobba och satsa ungefär 50/50 med upprustning av beståndet och nyproduktion. Det är lika viktigt att ta hand om det vi har som att bygga nytt.
Men för att stadsutvecklingen ska fungera så krävs också arbetstillfällen och att internationella företag ser båda städerna som attraktiva att etablera sig i. Det krävs helt enkelt kontor. Tommy Svärd, som är affärsområdeschef Östergötland på Castellum, säger att det finns en utmaning där, då det är knappt om planer för att bygga så stora enheter för att man ska kunna välkomna större företag.
– Ostlänken blir en väldigt viktig motor för vår region. För att få den här pendlingen måste vi också kunna utveckla nya lokaler.
I Inre hamnen kommer de bygga ungefär 10 000 kvadratmeter kontor och det är redan igång med ett antal projekt där de haft möjligheten att investera trots tuffare tider.
– Vi har beslut på investeringar mellan 500 och 600 miljoner just nu. Det gäller till exempel Polisens nya lokaler i Norrköping där vi ställer om hela kvarteret. Även Länsstyrelsen har evakuerats, vilket ger möjlighet att bygga nya och moderna kontor.
– Vi utvecklar också Skatteverkets kontor där de minskar på ytan. Det innebär att vi kan modernisera de ytorna och göra vissa omflyttningar.
– I Linköpings innerstad har vi idag ont om lite större kontor. Det har varit svårt om vi får bolag som kommer och vill etablera sig och vill ha 1 000 kvadratmeter. Så vi har stort behov av att skapa sådana ytor.
Han ser vidare att det krävs ett samspel mellan nyproducerade bostäder och kontor.
– Man måste vara noga med att göra läxan. Var man bygger och vad man bygger. Det gäller också att ta hand om det vi har och utveckla det samtidigt som att man bygger nya attraktiva bostäder i rätt lägen.
Det gäller även till viss del också kontorsstocken som inte längre passar sig som kontor.
– I vissa fall tror jag att kontor inte passar i vissa fastigheter och då kanske man behöver ställa om det till bostäder. Vi har exempel på någon fastighet i Norrköping där det inte har funkat. Men då gäller det att detaljplaner och annat tillåter att göra den omställningen.
