Obos-koncernen uppnådde ett resultat före skatt på 154 miljoner norska kronor under första kvartalet 2025, en resultatminskning med 57 procent som man menar främst beror på värdeförändringar på investeringsfastigheter och finansiella instrument. Bolagets koncernchef och vd, Daniel Kjørberg Siraj, tycker ändå att Obos presterar bättre än förväntat. Fastighetssverige fick en pratstund med honom om hur första kvartalet varit, vad han tror om resten av 2025 och vilka, om några, skillnaderna mellan den svenska och norska marknaden är.
Obos visar i sin senaste rapport på negativa resultat, främst till följd av låg försäljning samt ökade material- och finansiella kostnader. Daniel Kjørberg Siraj, vd och koncernchef för Obos, ringer upp Fastighetssverige på en knastrig, norsk telefon för att prata lite om hu han anser att bolagets första kvartal 2025 har varit.
– På sätt och vis har det gått lite bättre än planerat, över lag. Även om resultatet är negativt jämfört med förra året så är det bättre än vi förväntade oss. Första kvartalet var faktiskt bättre än prognosen för bostadsbyggandet, börjar Daniel Kjørberg Siraj.
– När det gäller byggstarter hade vi en ambitiös och offensiv plan och vi har hållit fast vid den, trots marknadsförhållandena. Sammantaget är vi nöjda med första kvartalet och resultaten, men det är en tuff marknad. Man relaterar alltid till hur omvärlden ser ut, och efter kvartalet har säkerheten i världen minskat.
Obos sålde 814 bostäder till ett värde av 4,6 miljarder norska kronor under första kvartalet 2025. Jämfört med första kvartalet 2024 ökade antalet sålda bostäder med 53 procent. Under första kvartalet 2025 byggstartades 640 bostäder, vilket är en ökning med 107 procent från första kvartalet 2024. Bolaget har vid kvartalets slut 2 574 bostäder under uppbyggnad med en försäljningsgrad på 53 procent. Detta är en nedgång från 5 221 bostäder med en försäljningsgrad på 61 procent per första kvartalet 2024. Obos hade 862 (626) osålda färdigställda bostäder vid kvartalets slut.
– Den lägre försäljningsgraden beror på främst att vi har påbörjat byggnation av projekt med lägre försäljningsnivåer, för att kunna fortsätta leverera nya hem för våra medlemmar och säkra framtida resultat under de kommande åren, förklarar Daniel Kjørberg Siraj.
– Men årets början har varit positiv med god försäljning i de flesta geografiska områden.
Du skriver i vd-ordet i rapporten att ni förväntar er en ökning av sålda och påbörjade bostäder under 2025 som ett resultat av en gradvis förbättrad bostadsmarknad.
– Ja, vi ser att marknaden har blivit mycket bättre än den var förra året. Men det har skett lite sedan den sista månaden som har varit en svag månad. Vi märker att euron påverkar oss, men totalt sett förväntar vi oss en bättre försäljningsutveckling och fler byggstarter.
Hur stor mängd bostäder beräknar ni att ni ska få sålt under 2025 och hur stor mängd tror ni att ni kommer att påbörja under året?
– Jag vill helst inte säga några siffror, men det blir nog bättre än förra året på byggstartnivå. Vi har också sagt att under den här typen av marknadsförhållanden bör vi våga ta risker. Vi har gjort det framgångsrikt under tidigare nedgångar och därför har vi under hela den här krisen försökt ta positiva risker när vi ser dem. Vissa saker fungerar positivt medan andra saker inte fungerar lika positivt. Men vi är en stor verksamhet som många är beroende av och bostadsmarknaden är beroende av att de stora byggaktörerna har en sund aptit. Det måste man ha, annars kommer inget nytt, menar Siraj.
– Vi har kapitalet, likviditeten och organisationen för att hantera den här typen av marknader. Vi kommer att fortsätta försöka vara en offensiv kraft och köpa mer mark för att bygga.
Omvärlden präglas av stor osäkerhet relaterad till den geopolitiska utvecklingen. Detta kommer särskilt att påverka de nya bostads- och kommersiella fastighetsmarknaderna som sannolikt kommer att använda längre tid att komma upp i fart igen, tror Daniel Kjørberg Siraj.
– Obos har en solid grund och vidtar aktiva åtgärder för att ta vara på de möjligheter som en recession erbjuder aktörer med en solid balansräkning, god likviditet och en långsiktigt perspektiv på värdeskapande, menar han vidare.
Samtidigt, fortsätter Daniel Kjørberg Siraj, behöver byggbranschen ramvillkor, lokalt och nationellt, som underlättar för både dem som tar risker relaterade till byggprocessen, och för husköparna. Ständigt ökande krav, som inkludering av skyddsrum, elektrifiering av byggarbetsplatser och infrastrukturkostnader som husköpare måste bära i kombination med långa planerings- och byggprocesser, gör tröskeln för att köpa och påbörja byggnation ännu högre, hävdar vd:n.
– Jag hoppas att regeringens aviserade förenklingsprojekt ska resultera i konkreta åtgärder, säger Daniel Kjørberg Siraj och fortsätter:
– Bostadsmarknaden på nybyggnationssidan behöver få lite mer bränsle. Byggkostnaderna har ökat i reala termer de senaste åren. I Norge har vi skyddsrum som måste betalas av byggaren eller kunden. Regeringen har beslutat att kommuner ska kunna ställa lokala klimatkrav som gäller för klimatneutrala eller utsläppsfria byggarbetsplatser. Vi beräknar att detta kostar upp till en halv miljon per bostad om man genomför det i ett projekt.
Den norska regeringen har startat ett förenklingsarbete och inrättat en grupp där aktörer inom byggbranschen får identifiera specifika åtgärder som kan minska projektkostnaderna och snabba upp plan- och bygglovsprocessen. Detta, menar Daniel Kjørberg Siraj, skulle Sverige behöva ta efter, eftersom svenska kommuner har samma utmaning som norska kommuner: de måste finansiera alla sina investeringsbehov.
– Vi kommer att ta oss an klimatomställningen inom byggbranschen och vi kommer att göra det offensivt. Men vi måste lägga pengarna där de har störst effekt. Vi måste ha ett regelverk kring klimatförändringarna som ger oss friheten att hitta kostnadseffektiva lösningar som gör att vi faktiskt kan involvera våra kunder i dem. Att de ska ha möjlighet att betala för klimatomställningen.
Om du får analysera Obos olika marknader lite, hur ser de ut just nu?
– Det har gått lite snabbare på den norska marknaden än på den svenska och vi ser ganska stora skillnader. Trots att räntorna har sjunkit i Sverige har bostadsmarknaden fortfarande inte kommit upp i full fart ännu, vilket kan vara relaterat till att folk fortfarande är lite riskmedvetna när det gäller nyproduktion. Men det finns mycket bostadsproduktion runt om i Sverige. Jag tror att branschen kommer att få det svårt länge. Vi har nu 2 500 bostäder under byggnation, vilket är en halvering från förra året. Jag tror att det kommer att ta tid innan vi är tillbaka på den gamla nivån.
Tror du att vi någonsin kommer att återgå till de gamla nivåerna?
– Nej, jag är personligen tveksam till att vi skulle kunna återgå till de gamla nivåerna. Den absoluta prisnivån på bostäder ökar, samtidigt som det finns en ganska stor efterfrågan på bostäder. Det är fortfarande många som skulle vilja byta bostad, men av olika skäl inte har möjlighet till det, bland annat beroende på osäkerhet i omvärlden.
