Regeringen föreslår att överlåtelser av fast egendom som har betydelse för Sveriges säkerhet ska omfattas av säkerhetsskyddslagens överlåtelseregler. Fastighetsöverlåtelser som sker i strid med ett förbud blir ogiltiga. Förändringen av reglerna föreslås börja gälla 1 juli 2026. Men vad innebär de nya reglerna för transaktionsmarknaden och varför görs ändringarna? Magnus Steninger och Adam Fyman på Setterwalls Advokatbyrå har granskat förslaget för Fastighetssveriges räkning.
Regeringen föreslår nu att undantaget för fastighetsöverlåtelser i säkerhetsskyddslagen tas bort. Förslaget innebär att även försäljning och överlåtelse av fast egendom som är relevant för Sveriges säkerhet ska omfattas av samma krav som i dag gäller för annan säkerhetskänslig verksamhet.
Enligt säkerhetsskyddslagen (2018:585) måste en verksamhetsutövare genomföra en särskild säkerhetskyddsbedömning, en lämplighetsprövning och ett samråd med sin tillsynsmyndighet om verksamhetsutövaren avser att överlåta hela eller någon del av den säkerhetskänsliga verksamheten eller egendom som har betydelse för Sveriges säkerhet eller ett för Sverige förpliktande internationellt åtagande om säkerhetsskydd.
Idag finns det ett undantag avseende dessa skyldigheter vid överlåtelser av fast egendom. Regeringen föreslår nu att nämnt undantag ska tas bort. Enligt de nya reglerna föreslås alltså även överlåtelser av fast egendom omfattas av ovan angivna krav – i linje med hur annan säkerhetskänslig verksamhet redan hanteras.
Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 2026, utan några övergångsbestämmelser. Redan påbörjade processer ska dock inte omfattas.
Regeringen motiverar förändringen med att det försämrade säkerhetsläget ökar risken för att kritisk fast egendom kan förvärvas i skadligt syfte. Genom lagändringen vill man täppa till ett glapp i regelverket som hittills gjort det möjligt att kringgå säkerhetsskyddet vid just fastighetsöverlåtelser.
Regeringen bedömer att förslaget endast får begränsade effekter för verksamhetsutövare. Samrådsprocessen kan dock innebära längre handläggningstider än tidigare. Dessutom noterar regeringen att risken för förelägganden eller ogiltigförklarade transaktioner i vissa fall kan påverka priset eller leda till att köpare avstår från att lägga bud. Den risken bedöms dock som låg.
– Den mest betydande effekten som vi ser är att transaktioner i säkerhetskänsliga segment kommer att belastas med en väsentlig regulatorisk risk med längre processer. Denna reflektion baseras också på det faktum att allt fler transaktioner genom lagförslaget kommer att omfattas av parallella regulatoriska förfaranden enligt, till exempel, lagen (2023:560) om granskning av utländska direktinvesteringar, säger Magnus Steninger på Setterwalls Advokatbyrå.
Även om ett förbud enligt förslaget kan meddelas i förväg efter genomfört samråd, finns en risk att myndigheten förbjuder en överlåtelse i efterhand, om överlåtelsen genomförts utan samråd och förutsättningar föreligger för ett förbud, vilket skapar en osäkerhet för båda parter i en transaktion som möjligtvis kan påverka bud- och/eller avtalsvillkor.
– Vidare förväntar vi oss att kravet på att genomföra samråd med relevant tillsynsmyndighet kommer att förlänga due diligence- och tillträdesprocesser. I praktiken innebär detta att säljare och köpare måste budgetera tid för myndighetsgranskning, vilket kan påverka finansieringsvillkor och tillträdesvillkor, säger Adam Fyman på Setterwalls Advokatbyrå.
Intressant nog föreslås beslut om fastighetsbildning inte bli ogiltiga även om de strider mot ett förbud. Regeringen motiverar detta med hänvisning till stabiliteten på fastighetsmarknaden och de komplicerade konsekvenserna som ogiltighet skulle medföra. Detta kan potentiellt skapa incitament att strukturera transaktioner via fastighetsbildning i stället för traditionell överlåtelse.
– Vi ser dock dessa incitament som marginella. Det krävs fortfarande ett beslut om fastighetsbildning, och dessa typer av strukturer skulle enbart gälla överföringar mellan närliggande fastigheter med befintliga ägare och inte erbjudanden på öppen marknad, säger Magnus Steninger.
Sammanfattningsvis kan förslaget innebära märkbara konsekvenser för fastighetstransaktioner inom säkerhetskänsliga segment, men troligen få begränsad effekt på övriga delar av marknaden.
– De verksamhetsutövare som redan omfattas av säkerhetsskyddslagen bedöms också i hög grad ha etablerade rutiner för analyser och samråd, vilket minskar den praktiska påverkan av de nya reglerna, säger Adam Fyman.
