Imorgon startar en ny rapportperiod för fastighetsbolagen då Nivika och Jernhusen är först ut med att släppa sina Q4-rapporter. Inför rapportfloden har Fastighetssverige pratat med Arctic Securities analytiker Michal Johansson och Handelsbankens analytiker Johan Edberg om vad de förväntar sig av bolagens rapporter och vad som kommer hända med fastighetsvärdena.
På torsdag den här veckan inleds årets första rapportperiod för fastighetsbolagen då Q4-rapporterna ska redovisas. Först ut är Nivika och statliga Jernhusen följt av Platzer som rapporterar på fredag. Därefter följer en strid ström av rapporter fram till den 29 februari då Cibus är sist ut med att släppa sin rapport för förra årets sista kvartal. I slutet av artikeln kan du se hela listan på vilka datum som bolagen släpper sina rapporter.
Inför det att rapportfloden sätter igång har Fastighetssverige pratat med Arctic Securities analytiker Michael Johansson och Handelsbankens analytiker Johan Edberg om fastighetssektorns väl och ve och vad man kan förvänta sig från bolagen i rapporterna. Först ut svarar Michael Johansson:
– Operationellt förväntar jag mig fortsatt relativt stabila rapporter, jag har också väldigt svårt att se att intäkter och underliggande intjäning hamnar speciellt långtifrån förväntningarna. Det som kan överraska negativt är om värdeförändringarna blir mer negativa än vad som ligger i estimaten. Det jag kommer titta särskilt på är alla eventuella tecken på operationell svaghet, hur det finansiella ser ut och vad som guidas i VD-orden. Lite nyfiken är jag specifikt på om bolagen valt att hedga sin ränterisk i en högre grad nu när långräntor fallit.
Bolagens fastighetsvärden har hittills skrivits ner mindre än väntat, vad väntar du dig för utveckling på den fronten i rapporterna?
– Jag tror det finns risk för att marknaden, inklusive vi själva, ligger lite lågt. Vi har en förändring på -1.6 procent i snitt men om jag läser värderare korrekt kan denna siffra mycket väl vara runt minus 2,5-3.0 procent.
Vilka nyckeltal kommer att ha påverkats mest i positiv respektive negativ riktning tror du?
– Jag tror nyckeltalen kommer ha försämrats en del i det fjärde kvartalet när ränteuppstället letat sig in än mer i rapporterade siffror. Saker som räntetäckningsgrad och förvaltningsresultat/aktie kommer nog ha försämrats ganska rejält medan belåningsgrader nog håller sig hyfsat, även om vi skulle se en negativ värdejustering större än förväntningarna.
Vilka bolag tror du kommer leverera de starkaste Q4-rapporterna och vilka kommer att hamna på den andra änden av skalan?
– Bostadsbolagen bör rimligtvis komma ut väl om nu värderarna hann få med sig att man höjde hyrorna med i snitt 5 procent jämfört med modellerna som tidigare indikerat runt 3 procent. Sedan finns det väl viss risk att kontorsbolagen visar lite svaghet om hyresmarknaden mattats av i vissa regioner, säger Michael Johansson.
Positiva räntenyheter i november och december fick fastighetssektorn att börja återhämta sig på börsen, hur kommer ränte- och inflationsläget att påverka direktmarknaden framöver?
– Att långräntor faller löser inte alla problem såklart och det är fortsatt så att ett fastighetsförvärv idag är bra mycket dyrare/svårare att finansiera jämfört med i början av 2022. Med det sagt så borde, allt annat lika, betalningsviljan bland köpare gått upp efter att långräntor fallit och skulle det räntescenariot som nu prisas in spela ut sig bör det definitivt leda till en mer likvid direktmarknad.
Vad förväntar du dig för aktivitet på transaktionsmarknaden de närmaste kvartalen?
– Jag tror att transaktionsmarknaden kommer igång på allvar igen i antingen det andra eller tredje kvartalet 2024. Bolagen kommer fortsatt vara stora nettosäljare medan fondstrukturer är de stora köparna, helt enkelt för att bolagen fortsatt måste ta ned sina belåningsgrader och säkra likviditet medan fonderna har kapital redo att investeras.
Johan Edberg räknar med fortsatta nedskrivningar som en laggande effekt av de fortsatt höga räntorna.
– Vi tror det kommer vara trenden under större delen av 2024 också, en fortsatt anpassning. Vissa kategorier mer än andra, framförallt tillgångar av sämre kvalitet och högre risk. Annars tänker jag att vi på marginalen kommer se lite svagare siffror för uthyrning och underliggande hyrestillväxt. Vi tror de flesta bolag med kommersiella avtal/fastigheter kommer få merparten av indexering med sig i intäkterna.
Vad kommer du att titta mest efter i rapporterna?
– Antydan till svagare efterfrågan samt skillnader mellan segment, geografier och bolag, säger Johan Edberg.
Bolagens fastighetsvärden har hittills skrivits ner mindre än väntat, vad väntar du dig för utveckling på den fronten i rapporterna?
– Vi tror som sagt på fortsatta nedskrivningar. Små transaktionsvolymer, subjektiva bedömningar och goda anledningar till att hålla tillbaka på värdejusteringarna för att vårda nyckeltal har sannolikt fördröjt det underliggande behovet av nedskrivningar.
Vilka nyckeltal kommer att ha påverkats mest i positiv respektive negativ riktning tror du?
– Trycket på räntetäckning torde fortsätta i Q4 med tanke på att STIBOR fortfarande är på höga nivåer. Fördelaktig hedging på lite längre löptider under kvartalet kommer sannolikt att dämpa trycket på nyckeltalet och bromsa in fördyrningen av lån samtidigt som indexeringen stärker intäkter och förvaltningsresultatet. Finns risk att belåningsgraderna stiger något mer än under tidigare kvartal om värdejusteringarna är större i Q4, vilket kan skapa besvär för vissa bolag.
Vilka bolag tror du kommer leverera de starkaste Q4-rapporterna och vilka kommer att hamna på den andra änden av skalan?
– Bolag med god kvalité på läge och produkt kommer nog att klara både den operationella och finansiella verksamheten bättre samt sannolikt inte behöva skriva ner tillgångarna lika mycket, säger Johan Edberg.
Positiva räntenyheter i november och december fick fastighetssektorn att börja återhämta sig på börsen, hur kommer ränte- och inflationsläget att påverka direktmarknaden framöver?
– En uppfattad räntetopp och nalkande sänkningar, i någon takt, kommer sannolikt att vara smörjmedel för transaktionsmarknaden då visibiliteten för avkastningskrav och finansieringskostnader ökar. Bakslag för ränteoptimismen, kvarhängande inflation och fördröjda säkningar med en flackare sänkningskurva utgör risker för en upptining av volymerna och för sentimentet i allmänhet.
Vad förväntar du dig för aktivitet på transaktionsmarknaden de närmaste kvartalen?
– Jag tror att det finns bolag som har avvaktat att sälja och hoppats på lite bättre bud från köpsidan, tror det kan tvingas fram fler försäljningar och att priset kommer att avgöras av aptiten hos säljarna. Denna kommer sannolikt att påverkas och avgöras av fastigheternas skick, läge och risk i ett konjunkturellt svagare läge, säger Johan Edberg.
Rapportfloden Q4:
Nivika: 25 jan
Jernhusen: 25 jan
————–
Platzer: 26 jan
———–
JM: 30 jan
NCC: 30 jan
———–
Atrium Ljungberg: 31 jan
————
Bonava: 1 feb
————
Besqab: 2 feb
Peab: 2 feb
———–
Vasakronan: 5 feb
———–
Akelius: 6 feb
Eastnine: 6 feb
———–
Fabege: 7 feb
Heba: 7 feb
————–
Wallenstam: 8 feb
Fastpartner: 8 feb
Pandox: 8 feb
Wästbygg: 8 feb
Veidekke: 8 feb
————-
Entra: 9 feb
Balder: 9 feb
Skanska: 9 feb
NP3: 9 feb
———–
Wihlborgs: 13 feb
———–
Emilshus: 14 feb
Castellum: 14 feb
K2A: 14 feb
Neobo: 14 feb
————–
Annehem: 15 feb
Klarabo: 15 feb
Hufvudstaden: 15 feb
K-Fast: 15 feb
Fastator: 15 feb
Kojamo: 15 feb
Studbo: 15 feb
SLP: 15 feb
Doxa: 15 feb
————–
Citycon: 16 feb
Olav Thon: 16 feb
Diös: 16 feb
Logistea: 16 feb
Trianon: 16 feb
John Mattson: 16 feb
Aros: 16 feb
————-
Willhem: 20 feb
———–
Genova: 21 feb
Corem: 21 feb
Nyfosa: 21 feb
Stenhus: 21 feb
Oscar P: 21 feb
Jeudan: 21 feb
————-
Sagax: 22 feb
Catena: 22 feb
Byggpartner: 22 feb
ALM Equity: 22 feb
Quartiers: 22 feb
————
Titania: 23 feb
Stendörren: 23 feb
———–
SBB: 26 feb
————
Heimstaden: 27 feb
Brinova: 27 feb
————-
Cibus: 29 feb
