Hyresförhandlingarna berör många parter. På Frihamnsdagarna i Göteborg diskuterade en panel, bestående av företrädare för Fastighetsägarna GFR, Hyresgästföreningen samt två fastighetsbolag, hur förhandlingarna skötts bakåt – men också hur man ska göra för att se till att årets förhandlingar inte strandar i tidigt skede.
Anders G Johansson, näringslivspolitisk chef på Fastighetsägarna GFR, Rebecka Wallenstam, uthyrningschef på Wallenstam, Carl-Johan Bergström, förhandlingschef på Hyresgästföreningen och Azin Taheri, ansvarig för förhandlingar Willhem, stod på scenen under torsdagen på Frihamnsdagarna i Göteborg för att prata om årets hyresförhandlingar.
Årligen genomförs förhandlingar för ungefär en och en halv miljon hyreslägenheter, mellan fastighetsägarna, Sveriges allmännytta och hyresgästföreningen. De här processerna har stora samhällsekonomiska konsekvenser. I normala fall skulle förhandlingarna för 2025 ha startat nu på hösten, men i år valde Fastighetsägarna GFR att redan nu avisera yrkanden på 15-procentiga höjningar.
Anders G Johansson, vad var tanken bakom detta agerande från fastighetsägarnas sida?
– Vi har sett att det tar lång tid att genomföra årsförhandlingarna, det tar flera månader i anspråk, och vi vill inte att hyresgästerna i efterhand ska åläggas hyreshöjningar retroaktivt, förklarar Anders G Johansson.
– Vi vill vara klara i tid så att vi i god ordning kan meddela hyresgästerna vilken hyran blir och att den kan börja betalas från första dagen och inte retroaktivt.
Carl-Johan Bergström, förhandlingschef på Hyresgästföreningen, blev överraskad av fastighetsägarnas agerande:
– Hyresgästerna har haft det tufft de senaste två åren och att då inte ens få en paus under sommaren och bli uppskrämd av det höga hyreskravet, det kändes tufft.
– Hyreshöjningen – vilken den nu än blir – gäller ju från 1:a januari och inte från sommaren, det är viktigt att komma ihåg, svarar Anders G Johansson.
– Det här kravet, under sommaren, från fastighetsägarna handlar framför allt om att man vill fördriva tid. Enligt ny lagstiftning måste man sitta i tre månader innan man får gå till skiljeman, så det här är inget annat skenförhandlingar, säger Carl-Johan Bergström.
– Jag tycker att Hyresgästföreningen har ett ansvar i detta när det gäller att berätta för hyresgästerna att det handlar om en förhandling. Den höjning som fastighetsägarna går ut med inte nödvändigtvis blir den slutliga hyran, det måste ni gå ut med till era medlemmar om ni vill garantera semesterfriden, replikerar Anders G Johansson.
Från fastighetsägarnas sida har man utgått från den kostnadsökning medlemmarna haft, vilken kostnadsnivå de anser som rimlig och behövlig för vad de ser som en hårt pressad bransch.
– Tittar man bakåt så har vi haft realhyressänkningar under de tio senaste åren. Det talas om en levnadskostnadskris, men det är också en kris som drabbar även fastighetsbranschen, med sina ökade räntekostnader, ökade energikostnader, förvaltningskostnader samt taxor och avgifter, berättar Ander G Johansson och fortsätter:
– De här kostnaderna måste man, för att få kalkylerna att gå ihop, få täckning för. För detta behöver vi, inom ramen för beräkningsmodellen i trepartsöverenskommelsen, ha de här femton procenten.
– Risken finns alltid där; vi måste få täckning annars kommer man, som fastighetsägare, gå över till andra typer av investeringar och det vill ingen av oss, säger Azin Taheri, ansvarig för förhandlingar på Willhem, och lägger till:
– Vi hoppas alla att det vänder nu och det kommer att reflekteras i trepartsöverenskommelsen, när vi väl kommer dit. Men där är vi inte än, det är, som Anders säger, fortfarande bara siffror på papper, vilket syns, om inte annat, på våra resultat och balansräkningar. Det syns också på allmännyttan som får sälja av fastigheter och hos oss, som får göra oss av med personal.
Wallenstam valde förra året att skriva ett avtal på två år på cirka 4,3 procent. Hur resonerade de kring detta?
– Vi tycker att det blir väldigt tätt mellan förhandlingarna och skulle gärna skriva tvååriga avtal varje gång så att man slipper lägga tid på det. Det är knappt man hinner avsluta förhandlingarna innan de startar igen, tycker Rebecka Wallenstam.
– Det kanske inte blir rätt under året, fortsätter hon, vi kanske får för mycket ett år eller för lite, men det kompenseras på längre sikt. Då är det också viktigt att inte jämföra för mycket mellan bolagens siffror, man ger och tar lite för att slippa hamna i årlig förhandling.
Vad ser du för fördelar med att lösa förhandlingarna lokalt?
– Kan man komma överens så är det självklart mycket bättre, det kostar ju tid och pengar att ta det vidare till annan instans. Man kan ju så klart stå för långt ifrån varandra, det går inte att generalisera.
– När det är ett ekonomiskt läge, som det som varit nu, så måste hyresutvecklingen vara högre och det har vi också sett de senaste åren. Det sägs att hyresrätten har tappat i värde de senaste tio åren, men slår man ut det på tjugo år så har den inte det, så man kan laborera med siffrorna hur man vill – men hyresinkomsten för fastighetsägarna är högre än inflationen, sett över tid, säger Carl-Johan Bergström.
– Det är väldigt många fastighetsägare som inte är börsnoterade eller har stora, kraftiga ägare bakom sig. De är småföretag med ett fåtal eller kanske ingen anställd och har väldigt tuffa marginaler. Andelen konkurser inom fastighetssektorn har ökat med 60 procent under första halvåret 2024. Det säger någonting, tycker jag, om att marginalerna är för små i branschen och i vissa fall obefintliga, säger Anders G Johansson.
– Om vi inte vill att det hyressystem vi har i Sverige i dag ska komma till vägs ände, så förutsätter det att man når överenskommelser på nivåer som är uthärdliga för branschen för att kunna upprätthålla standarden i boendena, för att upprätthålla viljan att investera i nya bostäder – vilket vi verkligen, verkligen behöver, säger Anders G Johansson och avslutar:
– Fortsätter det på dessa nivåer, som är omöjliga att hantera för företagen, så tror jag att lagstiftarna måste se sig om efter en annan modell att lösa hyresrätten på i Sverige än den vi har i dag.
