Norges största fastighetsbolag Entra ägs till nästan tre fjärdedelar av Balder och Castellum, en investering som backat betänkligt sedan de började investera i bolaget för snart tre år sedan. Aktien är nu nere på nivåer som den senast handlades för i januari 2017. Onsdagens Q3-rapport gav ingen nämnvärd påverkan i någon riktning, men bolagets vd Sonja Horn betonar att bolaget fortfarande fokuserar på att stärka balansräkningen och fortsätter med sitt avyttringsprogram – men de kommer inte sälja fastigheter till några rabatter.
Entra redovisar minskande förvaltningsresultat under tredje kvartalet, 319 miljoner norska kronor jämfört med 406 miljoner som var siffran för motsvarande kvartal 2022. Hyresintäkterna uppgick till 833 miljoner norska kronor (788) medan nettouthyrningen steg till 29 miljoner norska kronor (6). Resultatet före skatt blev dock kraftigt negativt och var -1 894 miljoner norska kronor (-3 430). Resultatet efter skatt blev -1 573 miljoner norska kronor (-2 857).
Substansvärdet per aktie ligger nu på 181 norska kronor jämfört med 210 kronor vid Q3 2022, långt över de dryga 86 kronor som aktien handlas till på Oslobörsen vid dagens datum. Det är den lägsta noteringen för aktien sedan januari 2017 och ett tapp med över 60 procent sedan toppnoteringen på 229 kronor i augusti 2021. Balder är största ägare i Entra med nästan 40 procent av kapitalet, följt av Castellum som äger 33,33 procent av kapitalet. De båda svenska fastighetsjättarna köpte in sig i samband med budstriden om Entra som också involverade SBB till en början. När Balder köpte sina första fem procent i Entra den 3 december 2020 gjorde man det till en kurs på drygt 178 kronor, något som Fastighetssverige skrivit om tidigare.
Även om Entra likt de flesta andra fastighetsbolagen i Norden går kräftgång på börsen så håller bolaget uppe aktiviteten på ett bra sätt rent operationellt, men den utmanande situationen på fastighets- och räntemarknaden kommer att påverka utdelningen för det första halvåret. Entra brukar ge halvårsutdelningar men väljer denna gång inte att ge någon för det första halvåret 2023.
– Styrelsens prioritet är att stärka balansräkningen i dessa tider, därför betalar vi inte ut utdelningar för det första halvåret, vi kommer att övervaka detta inför framtiden. Det här är inget som påverkar utdelningspolicyn, säger Sonja Horn.
Tillsammans med avgående finanschefen Anders Olstad presenterade hon Entras Q3-rapport digitalt under onsdagen, och budskapet var snarlikt det från Q2-rapporten: bolaget kommer fortsätta att fokusera på att stärka sin balansräkning och fortsätta med avyttringsprogrammet som pågår kontinuerligt. Transaktionsmarknaden är dock utmanande menar Sonja Horn.
– Det har varit låg aktivitet på transaktioner under hela 2023 och i Norge är aktiviteten ner 55 procent jämfört med förra året, kontor står för endast 25 procent av volymen att jämföra med 45-50 procent som andelen brukar ligga på. Vi har vårt avyttringsprogram som vi fortsätter med och vi har processer igång, men det är svårare att komma till avslut och nå en jämnvikt när det gäller prissättningen. Vi har flexibiliteten att vänta ut att få rätt priser och är inte i behov av att sälja till rabatter eller genomföra några tvångsförsäljningar.
Sedan avyttringarna inleddes har Entra sålt nio fastigheter till ett totalt värde av 3,3 miljarder norska kronor, detta enligt finanschefen Anders Olstad. Entra har också skrivit ner fastighetsvärdet med 10,5 miljarder norska kronor sedan Q3 2022, ungefär 13 procent.
Anders Olstad berättar vidare att bolaget även tar det relativt lugnt på projektsidan då det är svårt att hitta lönsamhet i dessa utmanande ekonomiska tider.
– Vi har två nybyggen på gång men det är allt, så vi tar ner investeringarna för att vi vill stärka balansräkningen och vi vill ha vinst i våra projekt. Med högre byggkostnader är det svårare, men de projekten som vi startar kommer att gå med vinst.
På finansieringssidan har Entra jobbat hårt med att refinansiera sina skulder och förlängt bankskuld med totalt 6,5 miljarder NOK de senaste två kvartalen. – Vi är inte aktiva på obligationsmarknaden eftersom bankfinansiering är billigare och mer tillgängligt för oss, säger Anders Olstad.
Entra fick precis som flera andra stora fastighetsbolag sänkt rating av Moody’s med negativa utsikter tidigare i år och bolaget räknar med att det kommer en ny bedömning under årets sista kvartal. Anders Olstad berättar att Entra lyckats stärka en av tre nyckelfaktorer för kreditbetyget men att man ligger efter på två av dem som Moody’s lyfter fram som de viktigaste för att slippa ytterligare en nedgradering.
– Vi har rating med Moodys med negativa utsikter från maj i år, det beror på att de förändrade och tajtade till sina bedömningar, något som förvånade oss. Vi behöver stärkt likviditet för att få en bättre kreditvärdering, och vi behöver en räntetäckningsgrad över 2,5 samt en belåningsgrad på max 45 procent. Likviditeten har vi på plats, men vi har problem med räntetäckningsgraden och belåningsgraden och vi kommer att bedömas på nytt det här kvartalet. Vi vet inte vart det slutar, men marknaden väntar sig en nedskrivning. Får vi en nedskrivning så påverkar det inte kostnaden för vår skuld, ratingen är viktig för att kunna sätta nya obligationer såklart, men det påverkar inte våra kostnader, säger Anders Olstad.
