De senaste två åren har transaktionsfesten kommit av sig. Men hur är det nu? Börjar investerarna vädra morgonluft även i tider där stigande räntor inneburit stora utmaningar? Ulrika Lindmark är analyschef på Newsec och enligt henne finns fortsatt kraft och kapital att genomföra stora förvärv.
2023 var ett svagt år vad gäller transaktionsvolymen och som analytiker är just volymen spännande – även om det för många kanske mest är priserna som är det intressanta. Volymen säger mycket om likviditeten, investeringsviljan och skillnaden mellan köpare och säljare.
– Det skedde en stor omställning 2023; transaktionsvolymen har inte varit så låg på många år. 2024 har dock startat väldigt mycket bättre, sett till motsvarande kvartal 2023, även om vi inte tror på några brutalt stora förändringar på kort sikt. Parallellt med optimismen råder det fortfarande stor osäkerhet; dels får vi positiva siffror från Sverige som gör att inflationen går ned och därmed kanske även en räntenedgång tidigare här än vi trodde för någon månad sedan. Samtidigt är det ingen som blundar för USA-siffrorna. Det är alltså väldigt spännande att jobba på den här marknaden för det ändras från vecka till vecka, när det gäller hur man ser på framtiden, berättar Ulrika Lindmark.
Alla tror på en räntesänkning, menar Ulrika Lindmark, men frågan är när den kommer. Bland investerarna i exempelvis London är man mer negativ och har inte riktigt koll på hur bra inflationssiffrorna ser ut i Sverige. Året har generellt börjat svagt när det gäller utländska investerare som har en mer avvaktande inställning.
– Det segment som varit mest intressant är logistik, lager och industri. De affärer som görs är främst på fastigheter där direktavkastningskravet redan är högre vilket inte är så konstigt. Dels blir investeringskalkylerna enklare att få ihop om man redan ligger på 6–7 procents avkastning, dels går segmentet svensk industri bra.
Handelssegmentet ligger kvar på ungefär samma transaktionsandel som det gjort under de senaste åren vilket kanske förvånar då det ibland kan låta som att inga affärer görs i detta segment, menar Ulrika Lindmark, men justeringen här gjordes för ganska många år sedan. Samma gäller för kontor, som har varit ganska svagt men där det den senaste tiden gjorts en del affärer. Bostadsegmentet har varit avvaktande om man bortser från nyproduktion där det funnits ett intresse, till exempel från fonder och utländska aktörer och en del affärer gjorts. Intresset för samhällsfastigheter är stort men ännu avvaktande i form av avslut och volymen är relativt låg.
– Det beror till stor del på att en stor aktör, SBB, som tidigare gjort många affärer inte gör det nu. I hotellsegmentet görs en del affärer och faktiskt även byggrättsaffärer. Så, trots att det går riktigt trögt vad gäller att bygga bostäder så görs det alltså en del affärer på byggrättssidan. Marknaden har en framtidstro och starka aktörer vill köpa. Man ser det som att ”nu är det svårt men mycket talar för att förutsättningarna blir bättre framåt”, säger Ulrika Lindmark.
Var görs då alla dessa affärer? Stockholmsområdet sticker ut och är starkt som alltid, medan det görs väldigt lite i Malmö – vilket skulle kunna förklaras av att en stark aktör, Wihlborgs, inte köper så mycket just nu. Situationen tidigare, innan högränteläget, följde ofta mallen att börsbolag köpte och belönades på volym; börsen gillade att det var tillväxt – men det fanns också attraktiva finansieringsmöjligheter vid stora volymer.
– Efter finansieringskostnadsjusteringarna och en svårare obligationsmarknad blev det tvärtom: börsbolagen har nu blivit stora säljare, säger Ulrika Lindmark och fortsätter:
– Vi brukar säga att köparna är privata fastighetsbolag med lågt finansieringsbehov – men tittar man på listan på affärer så finns där också privata fastighetsbolag som har hög finansiering och behöver sälja. Institutionerna skulle kunna vara köpare men är lite avvaktande. Kommunerna är köpare nu men har tidigare varit säljare, men det handlar mer om politik; det är inte så populärt och har blivit ganska mycket skriverier om att sälja kommunala fastigheter till privata bolag.
När det gäller demografi så är Stockholm inte staden man flyttar till, menar Ulrika Lindmark, så det kan vara vits för fastighetsbolag att bygga kontor i andra städer, främst regionstäder som har lägre kontorsutbud i förhållande till den demografiska utvecklingen. I Sverige har det inte, på samma sätt som i utlandet, slagit igenom på lika bred front att man inte längre jobbar från kontoret, vilket behöver förklaras för utländska investerare. Men det har ändå påverkat hur man ser på kontorssegmentet.
– Stora kontor och sämre kontorslägen har lite högre vakanser, men vi ser att Stockholms CBD står sig väldigt starkt.
