Henrik Roderhult, regionansvarig Syd- och Västsverige på Newsec Advisory, berättar om hur utsikterna ser ut på transaktionsmarknaden i Sverige och förklarar varför fastigheter är attraktivt både på kort och lång sikt.
– Inflationshotet bedömer vi som lågt och fastigheter är också inflationssäkra tillgångar. Vi ser fortsatt låg ränta framöver och otroligt mycket kapital som kommer till marknaden och letar avkastning. Så vi bedömer att fastigheter är attraktivt både på kort och lång sikt, säger Henrik Roderhult, regionansvarig Syd- och Västsverige på Newsec Advisory.
Han talade på Fastighetssveriges event Lokalmarknadsdagen i Göteborg i torsdags förra veckan där han redogjorde för utsikterna på transaktionsmarknaden i Sverige med särskilt fokus på Göteborg. Det är ingen hemlighet att det varit ett transaktionsintensivt år hittills och enligt Newsecs beräkningar har det redan gjorts affärer värda nästan 150 miljarder kronor.
– Vi kommer att slå transaktionsrekordet från 2019 med god marginal, säger Henrik Roderhult och berättar mer om vad som stuckit ut på marknaden under det första halvåret:
– Hittills har vi endast sett 15 procent internationella investerare, men både portföljer och strukturaffärer medverkar i de affärer som görs. Alla segment är attraktiva, hotell har haft en del problem och även handel, men en del där går också bra. Bostäder är störst tillsammans med kontor, och det ingår mycket kontor i strukturaffärerna men genomförs inte så många renodlade kontorsaffärer. Logistik är intressant för internationella investerare och samhällsfastigheter lockar mer de lokala men även en del internationella.
Stockholm är den största regionen i Sverige sett till aktivitet och står för 44 procent av volymen, men Newsec ser även att 38 procent av transaktionerna sker i regionstäderna och aktiviteten är även rekordstark i Göteborg. I samtliga segment ser de att avkastningskraven går ner.
När det gäller framtiden för kontoren så är det som sagt inte så många enskilda rena kontorsaffärer som görs på marknaden men Henrik Roderhult tror att det finns ett behov för människor att återvända till kontorsmiljön och att det i sin tur innebär att bolagen måste hitta rätt väg framåt för anpassningen av kontoren.
– De kontoren som stödjer både enskilt arbete och arbete i team presterar högst. Men bara för att det är ett nytt kontor behöver det inte betyda att det är bra för medarbetarna. Aktivitetsbaserat är nog rätt väg att gå, men jag tror det kommer vara mycket diskussioner om detta att man mäter produktivitet på ett annat sätt, inte bara inom industrin utan även bland tjänstemännen.
Henrik Roderhult tror även att vakanserna kommer öka en del framöver:
– Vi har en del nya kontor som blir klara på marknaden, de kommer inte få problem att fylla sina ytor men de äldre kontoren kan nog få problem med detta och kanske måste ställas om till bostäder eller samhällsfastigheter. Pandemin har inte påverkat hyrorna något nämnvärt, de har bara planat ut något men inte påverkats på samma sätt som under finanskrisen.
– Kontorens död tror vi är gravt överdriven, vi har historiskt låga yielder nu men tror att de kan sjunka ännu mer, under fyra procent är vi alla gånger nu i Göteborg.
När det gäller framtiden på transaktionsmarknaden är som sagt Newsec väldigt positivt inställda till fortsatt hög aktivitet och Henrik Roderhult tror att en del trender kan komma att förstärkas ytterligare.
– Jag tror att vi kan komma att få se fler strukturaffärer inom logistik, där kan yielderna falla ytterligare och det är ingen större skillnad i efterfrågan beroende på läge. Det har hittills skett en del transaktioner inom hyresrätter på helt nya nivåer och det ser vi också fortsätta. Sedan inom samhällsfastigheter är det också sjunkande avkastningskrav, det är samma typ av hyresgäster som är attraktiva.
