Cirka 4 000 nyproducerade bostäder efterfrågades i Region Skåne under 2023. Det är en minskning med 26 procent från 2022 års nivå och hela 52 procent lägre än toppnoteringen år 2021. Minskningen beror, enligt Linus Siöland, samhällsanalytiker på Region Skåne, på ett fortsatt svårt konjunkturläge som leder till högre boendekostnader i form av räntor och inflation. Det här gör i sin tur gör att färre hushåll har råd med nyproducerade bostäder. Samtidigt har bostadsutvecklare fortsatt höga byggkostnader och lönsamhetskrav.
– Det är viktigt att komma ihåg att det fortfarande går att bygga hyresrätter, även om det just nu finns en avsaknad av köpkraft i de flesta kommunerna, säger Linus Siöland.
Är det här med minskad efterfrågan på nybyggda bostäder i Skåne något helt nytt? Vilka tecken på detta har man kunnat se tidigare?
– I vår modell var efterfrågan högst år 2021 och har därefter gått ner 2022 och 2023. Ett stort tapp skedde mellan 2021 och 2022 för bostadsrätter, till stor del på grund av höga räntenivåer som gjorde dem väldigt dyra att producera. Huvudsakligen handlar det om att köpkraftig bostadsefterfrågan är konjunkturkänslig, och där känns alltså den pågående ekonomiska situationen av.
Det är framför allt efterfrågan på hyresrätter som minskar. I hela 31 av Skånes 33 kommuner visar Region Skånes modell en avsaknad av köpkraft för en nyproducerad hyresrätt. Det är endast i Malmö och Lund som det bedöms kommersiellt gångbart att bygga hyresrätter.
Kan man säga något om varför efterfrågan på just hyresrätterna minskar mest?
– Modellen över lag tar i åtanke faktorer som exempelvis byggkostnad, ränteläge och lånekostnader, utöver hushållens betalningsvilja (som i denna modell indikerar hur mycket de kan betala givet sina egna förutsättningar). Det avvecklade investeringsstödet för nyproduktion av hyresrätter ökar produktionskostnaden avsevärt. För att byggbolagen ska få rimlig avkastning på investeringen behöver de därför öka avgifterna på hyresrätterna och landar då på en nivå som hushållen i genomsnitt inte klarar av att möta.
Det skiljer sig från vad fastighetsbolagen här i Västsverige upplever; att efterfrågan på hyresrätter ökar. Jag blir nyfiken på varför det skiljer sig åt mellan regionerna – har du någon teori?
– Det kan exempelvis bero på att hushållen där har en större förmåga att möta högre priser i nyproduktion. Det vill säga: många hushåll i Skåne efterfrågar nog hyresrätter, men allt färre har råd med nyproducerade under rådande omständigheter. Kan också tilläggas att en del beror på om bostadsbyggare kan och vill bygga, det kan vara att det är skillnad i omkostnaderna för dem också.
Hur många bostäder som behövs beror på hur många människor som bor i Skåne. Befolkningen väntas öka något långsammare framöver men det behövs fortfarande cirka 6 900 bostäder om året för att varje nytt hushåll ska ha en bostad. Det finns således ett stort glapp mellan köpkraftig efterfrågan och behovet av nya bostäder. Den svaga marknadsmässiga efterfrågan av nyproducerade bostäder kommer i längden att leda till en försämrad boendesituation i Skåne med exempelvis ökad trångboddhet som följd.
Kan du utveckla detta lite; på vilket sätt blir boendesituationen sämre och inom vilken tidsram?
– Det är svårt att spå en tidsram, då det beror väldigt mycket på vad som händer framledes: hur mycket som byggs, hur mycket hushållen växer, och vilken storlek de har. Men dynamiken över lag är att vi har ett större prognostiserat demografiskt bostadsbehov (alltså antalet hushåll i förhållande till tillgängliga bostäder) än vi har köpkraftig efterfrågan. I klartext kan man säga att om kostanden för nybyggda bostäder är på en sådan nivå att hushåll inte har råd med dem, så är det marknadsmässigt svårare för byggföretagen att producera dem. Därmed byggs mindre än vad som antas behövas relativt till befolkningsutvecklingen.
