De nordiska fastighetsmarknaderna är mer aktiva än någonsin tidigare och under det senaste decenniet har den nordiska transaktionsvolymen bara varit över 45 miljarder euro en gång, under 2019 – 2021 ser dock den siffran ut att kunna slås med råge. För Fastighetssverige berättar Mikael Söderlundh, analyschef och partner på Pangea, mer om den starka starten på året och vad som driver den glödheta marknaden mot rekordnivåer.
De nordiska fastighetsmarknaderna satte nytt transaktionsrekord på 29 miljarder euro, strax under 300 miljarder svenska kronor, under första halvåret 2021. Volymen är 75 procent högre än motsvarande period förra året och den högsta nivå som någonsin registrerats under årets första sex månader. I Sverige och Norge har volymerna mer än fördubblats från förra året, det visar nya siffror från fastighetsrådgivaren Pangea Property Partners.
Mikael Söderlundh är analyschef och partner på Pangea och för Fastighetssverige berättar han mer om varför transaktionsmarknaden fortsätter att vara glödhet.
– Vi ligger bara lite mer än ett år efter det att pandemin slog till och marknaden har återhämtat sig imponerande starkt, nu är det närmast euforisk stämning. Det är rekordhöga volymer på många marknader och när man adderar upp det blir det imponerande höga siffror.
– Det är intressant att se en riktningsförändring där marknaden steg för steg blir bredare, det blir inte transaktionsrekord om inte många segment är aktiva samtidigt och det är det vi ser nu. Det finns fortfarande starkt intresse för lågrisksegmenten som bostäder, samhällsfastigheter och finlogistik, men det vi ser är nu en breddning mot de flesta segmenten och fastighetsslagen, säger Mikael Söderlundh.
En tydlig illustration av breddningen på marknaden hittar man i det faktum att de sex största affärerna under det första halvåret är genomförda inom olika segment.
– Vi har en kontorsaffär som är stört, men sedan finns det industri, samhällsfastigheter, bostäder, logistik och även köpcentrum representerat. Tidigare har aktörerna inte riktigt vågat ta risk och man har kört på segment som känns trygga, men för varje kvartal som går nu stärks ekonomin och till exempel kontor är inte alls är på väg ner i källaren som först befarades. Fler känner också att det är intressant timing att köpa handel och hotell, man har nått den punkten där det värsta ligger bakom oss.
Landmässigt ökade transaktionsvolymerna i Sverige och Norge med 101 respektive 171 procent jämfört med första halvåret 2020. Volymen i Danmark ökade med 45 procent medan volymen i Finland minskade med 35 procent, antalet affärer på den finska marknaden ökade dock med 31 procent. Det totala antalet transaktioner på den nordiska fastighetsmarknaden var 37 procent högre under första halvåret 2021 och den genomsnittliga transaktionsstorleken var 46 miljoner euro.
De nordiska fastighetsmarknaderna är fortsatt också attraktiva för internationella investerare som nettoinvesterade 4,6 miljarder euro i regionen under första halvåret 2021. Utländska köpare stod för 27 procent av volymen, medan utländska säljare stod för tolv procent. Kontor var det största fastighetssegmentet under första halvåret 2021 och stod för 26 procent av volymen, tätt följt av bostäder som stod för 24 procent. Andelen logistikaffärer var 17 procent, en betydande ökning från tolv procent förra året.
– Det är enormt tryck på bostadsmarknaden där man har en konkurrenssituation mellan svenska och utländska intressenter som trissar upp priserna, många inom det segmentet är också intresserade av samhällsfastigheter, säger Mikael Söderlundh och berättar att den omfattande transaktionsvolymen under det första halvåret med stor sannolik pekar på att det kommer och bli ett transaktionsrekord när året ska summeras:
– 29 miljarder är det starkaste halvåret någonsin med råge, och med tanke på att det första halvåret historiskt sett brukar ha lägre aktivitet än det andra, cirka 25 procent historiskt sett, så tror vi att det kommer vara en extremt aktiv höst. Vi sitter själva med en rekordstor pipeline och situationen ser säkert ungefär likadan ut hos flera konkurrenter. I och med att vaccinen kommer allt mer på plats så kommer det även vara ett ökat tryck från utländska investerare att ge sig in på den nordiska marknaden.
– Det är som krattat för strukturaffärer i Norden, särskilt i Sverige, och många upplever ett köptryck. När man adderar de här komponenterna så tror vi på ett rekordår, säkert 55 miljarder euro men det skulle också kunna komma upp i 60 miljarder.
En intressant detalj från det första halvårets transaktioner är att det som först såg ut att bli den största affären, budkriget på Entra, inte blev av. Balder, Castellum och SBB köpte alla en ägarandel i det norska bolaget, men det ligger utanför Pangeas transaktionssiffror eftersom inget enskilt bolag uppnådde majoritet.
– Det här är något som är vanligt i den nordiska fastighetssektorn, att bolag bygger upp strategiska positioner i andra bolag som kan resultera i ett bud på hela bolaget till slut. Ofta med betalning i egna aktier. Corems köp av aktierna i Klövern är det senaste exemplet på detta och vi tror att det kommer bli mer av den varan framöver.
En annan komponent som talar för fortsatt hög transaktionstakt på marknaden är att fastighetsbolagen har goda finansieringsmöjligheter,
– Det är god tillgång på kapital nu och många fastighetsbolag kan låna extremt billigt. Man lånar gärna på den europeiska obligationsmarknaden och det är rekordvolymer bland fastighetsbolagen när det gäller gröna obligationer. Långräntorna kanske kan ticka upp lite till framöver men det är fortsatt låga marginaler och ett attraktivt yield gap, säger Mikael Söderlundh.
Största fastighetstransaktionerna i Norden under första halvåret 2021, Pangeas beräkningar:
Corems förvärv av 89,1 procent av aktierna i Klövern (58,3 miljarder SEK)
Balders förvärv av Asset Buyout Partners i Norge (9,0 miljarder norska kronor)
SBB:s förvärv av Offentliga Hus (9,3 miljarder SEK)
Hemvists förvärv av en bostadsportfölj i Sverige (5,4 miljarder kronor)
Blackstones förvärv av en lagerportfölj i Sverige (5,0 miljarder SEK)
Aurora Eiendoms förvärv av fem köpcentra i Norge (4,8 miljarder norska kronor)
