Med en tydlig strategi, en tung aktör i ryggen och iver att göra skillnad har Ursus Real Estate Management gjort entré på den nordiska marknaden. För Fastighetssverige berättar Fredrik Steinum, Managing Partner, och Fredrik Kumlin, CIO, om Ursus strategi, målsättning, investerarbas, arbetssätt – och hur man vill växa framöver.
Arbetet med att forma Ursus Real Estate Management inleddes för drygt två år sedan. Fredrik Steinum – som då varit Nordenansvarig på HIG Capital i fem år – gick i tankar på att starta en egen fond och fick frågan av Arctic Securities om att starta ett JV. Efter nio-tio månader av diskussioner fattades det definitiva beslutet att etablera det nya bolaget i slutet av 2019.
Rent praktiskt fungerar uppsättningen genom att investeringsteamet på Ursus är ansvariga för transaktion samt förvaltning tillsammans med en investeringskommitté medan Arctic levererar alla backoffice-tjänster: rapportering, compliance och allt regulatoriskt. Utöver det kan ytterligare tjänster köpas in från Arctic eller andra aktörer– men då på marknadsmässiga villkor.
Inför starten knöts även Fredrik Kumlin till Ursus. Han lämnade därmed Meyer Bergman efter tolv år. Med sin erfarenhet av blandfastigheter med kärnverksamhet i att skapa värde på retailsidan var han ett perfekt komplement till Fredrik Steinum, som främst arbetat med industri/logistik och kontor.
– Jag och Fredrik har båda täckt Norden från ett anglo-saxiskt eller nordamerikanskt P/E-perspektiv, berättar Fredrik Kumlin. Även om vi aldrig konkurrerade på samma typer av objekt och produkter så tror jag vi båda var ganska ense om vad vi gillade och ogillade med den set-up vi hade tidigare. Vi har följt varandras karriärer under den perioden och har haft anledning att kunna prata ganska fritt samt utbyta idéer och information. Så även om vi har helt olika erfarenheter så kompletterar vi varandra bra och har full enighet i vad vi ser som bra affärer och inte. De erfarenheter jag tar med mig och det jag vill att våra investeringar i Ursus ska spegla är en väldigt aktiv förvaltningsroll under hela förvaltningsperioden.
– Jag har alltid velat ha en fond med strategin att göra större styckestransaktioner, value-add, där det drivs av aktiv förvaltning, säger Fredrik Steinum. Vi båda har varit väldigt hands-on tidigare i hur vi förvaltar investeringar på alla möjliga sätt. Det handlar om att prata med hyresgäster, arbeta aktivt med finansiering och utveckling av byggnaderna – att investera i egendomarna. På det sättet skapar vi mervärde.
Den första fonden som Ursus etablerat ska investera i kontor, hyresbostäder, och logistik. För kontorsinvesteringarna ligger fokus på huvudstäder i Norden, primärt Oslo och Stockholm men även Köpenhamn och Helsingfors. Beträffande logistik tittar man på etablerade logistiklägen runtom i Sverige, Norge och Danmark – men då i de fem största städerna i varje land.
Varför ligger fokus primärt på Sverige och Norge över övriga nordiska länder?
– Dels är jag norsk och Fredrik är svensk och då blir Norge och Sverige mest naturliga, säger Fredrik Steinum. Dels är Norge och Sverige de mest naturliga marknaderna för vår strategi. De är de största transaktionsmarknaderna, de mest likvida marknaderna och det är där det finns bäst möjligheter för oss att använda vår strategi.
– När vi ser på Danmark och Finland är det intressant i vissa segment. Men det vi ser är att om marknaderna blir mer volatila och det blir mer oro så försvinner ofta likviditeten i Danmark och Finland medan den består i Norge och Sverige. Vi vill inte ta allt för stora marknadsrisker. Det innebär också att vi måste se till att vi har likviditet i våra investeringar under vår horisont. Vi kan självklart sitta igenom en dipp i marknaden, men vår utgångspunkt är att vi vill verka på marknader där det finns likviditet även under dippar – så Norge och Sverige kommer att utgöra den stora majoriteten av de marknader vi ser på.
– Tittar man på hur marknaderna reagerat under pandemin är likviditeten i Finland mycket svagare nu. Det gör att vi kan titta på projekt i Finland eftersom priserna blivit lägre och att det därför kan finns attraktiva projekt även i Finland och Danmark.
– Vi är relativt opportunistiska i vad vi tittar på och har inte låst oss till att vi bara ska handla i Norge och Sverige. Vi är har ett ganska öppet mandat, men det är en analys som ser på relativt värde. Vi investerar vårt kapital där vi får bäst avkastning i förhållande till risk.
Fondens första köp var Postnords huvudkontor i Solna som man förvärvade för 1,5 miljarder kronor. Ett bra exempel på vilken typ av transaktioner man är ute efter, enligt bolaget.
– Det är en ganska stor transaktion men framför allt finns det enorma möjligheter i fastigheten, säger Fredrik Steinum. Den har väldigt många kvalitéer som dagens hyresgäster eftersöker. Både hur fastigheten ser ut med faciliteter och tjänster som finns, men särskilt nu i coronatider så ser vi också att fastigheten är väldigt väl utformad med låg densitet i byggnaden, så att alla anställda kan gott om plats, det finns väldigt många parkeringsplatser, vilket gör att man inte måste ta sig till arbetsplatsen med kommunala färdmedel där man måste stå tätt med andra människor.
– Vi ser miljöaspekter med BREEAM-certifiering som väldigt viktig, både för hyresgästerna – där många har ESG-policyer som stipulerar att bolagen ska sitta i miljöbyggnader – men det är också väldigt viktig på investerarsidan både i Norden och särskilt internationellt att man har miljöcertifiering.
– Sedan är läget väldigt bra i förhållande till Stockholm centrum. Vi kan erbjuda hyresgäster en högkvalitativ fastighet i ett centrumnära läge – men till ett betydligt lägre pris än man betalar inne i Stockholm city.
– Det var en allmänt känd situation att Postnord hade sagt upp sitt hyreskontrakt. De gillar platsen och lokalerna men ansåg att fastigheten var för stor för dem. Det är relativt lång tid kvar på kontraktet med Postnord som ger oss många valmöjligheter kring vad vi ska göra med fastigheten.
– Det är väldigt många saker vi kan göra på ägarsidan för att skapa värde åt vår investerare. Vi ser att det finns intressanta möjligheter med dagens hyresgäster, det finns möjligheter att öka hyresnivån, vi gillar förutsättningar att investera i fastigheten. Den här fastigheten klickade alla våra boxar.
– Det fundamentala för oss i alla våra investeringar är att det finns mycket att göra för att öka värdet på fastigheterna. Vi är inte en passiv investerare som bara köper cash-flow. Vi ska gå in, ta aktiva grepp, återinvestera i fastigheterna och öka värdet rejält från den nivå vi köper på. Samtidigt har vi en kortare horisont än många av cash-flow-investerarna. Så vi vill gå in och börja arbeta med fastigheterna snabbt för att skapa värden.
Ursus första fond har en fem år som utgångspunkt. Men tanken är att agera snabbt i samtliga investeringar.
– Vi brukar säga att vi ska genomföra 80-90 procent av affärsplanen under det första året. Det är både för att vi ska köpa rätt projekt, alltså projekt där vi kan kliva in och vara aktiva från dag ett och inte sitta och vänta i flera år på att kunna börja arbeta, säger Fredrik Steinum och fortsätter:
– Vi är relativt försiktiga till hur marknaden ska utvecklas, både i förhållande till hyresnivåer och på marknadssidan. Därför vill vi inte låsa oss i en situation där vi måste sitta med dagens yield i fem år innan vi kan få till en exit.
– Vi sätter preliminära affärsplaner på fem år, men med målsättningen att ha möjlighet till att få likviditet – antingen via omfinansiering eller avyttring – inom två till tre år.
Ett av skälen till duons iver att agera direkt i investeringar går att finna i deras London-historik. Fredrik Steinum är fortsatt verksam i den brittiska huvudstaden och Fredrik Kumlin har haft den som bas i 14 år, men är nu tillbaka i Stockholm.
– Jag tror att både jag och Fredrik på grund av vår London-bakgrund har lite dåligt tålamod. Vi har lite mindre tålamod och är lite mer aggressiva när det gäller att faktiskt få genomfört affärsplanerna utan att behöva låta processen dra ut på tiden. Det är en av de mer nyttiga sakerna med London och de amerikanska fonderna att tålamodet blir lite mindre, säger Fredrik Steinum och skrattar.
Ni har ont om tålamod när det gäller att komma igång med komma igång och arbeta med själva fastigheten – hur är det med tålamodet kring att hitta nya köp?
– Tanken är att vi investerar allteftersom vi reser kapital. Det finns än viss otålmodighet i den aspekten också. Vi är inte nödvändigtvis drivna av det, men vi känner ändå att det finns tillräckligt många intressanta projekt som vi tittar på som möjliggör den här strategin på dagens marknad, säger Fredrik Kumlin.
Fredrik Steinum fyller i:
– Vår investeringsstrategi och -filosofi gör att vi ser många möjligheter på dagens marknad där vi inte har någon större konkurrens och där vi har möjlighet att få intressanta projekt till priser vi ser som rimliga.
– Så här långt har vi investerat knappt 500 miljoner från fond 1, så vi har ett fastighetsvärde i fonden på drygt två miljarder. Men har väldigt bra tillgång på investeringar och projekt som vi ser som tillräckligt bra, och har en pipeline nu på cirka två till 2,5 miljarder ytterligare.
– Vår intention är att vara mer eller mindre fullinvesterade hela tiden – alltså att vi har en pipeline med transaktioner redo varje gång vi har en ny closing. Vi har vår sista closing senast i juli 2021, då tror vi att vi ska vara mer eller mindre 100 procent investerade.
Sedan starten har Ursus investeringsteam vid sidan av Fredrik Steinum och Fredrik Kumlin kompletterats av Sebastian Traaseth, som i rollen som Associate kommer arbeta på bolagets Londonkontor. Tanken är att tillsätta ytterligare en junior tjänst i Stockholm, men att investeringsteamet inte ska vara större än fyra personer i fond 1. Vid sidan av dessa finns såväl Arctic som den investeringskommitté bolaget har.
– Framöver är ambitionen att växa ytterligare och gå ut med nya fonder, då är det naturligt att vi växer ytterligare. Men i och med att vi fokuserar på få stora styckesinvesteringar så har vi tillräcklig kapacitet hos oss att förvalta dessa fastigheter med relativt liten bemanning, särskilt som Arctic levererar backoffice, säger Fredrik Steinum.
– Intentionen är att hålla det lilla Ursus-teamet relativt litet så att alla är fokuserade på de projekt vi har. Vi är inte en megafond utan vi har två till tre projekt var som vi fokuserar på och kan då göra det helhjärtat. Även om själva bolaget är litet har vi outsourcat en del funktioner och jobbar även mycket med lokala partners kring de förvärv vi gör. Även om kärnteamet på Ursus är litet är vi en större och bredare organisation genom de nätverk jag, Fredrik och Arctic har tillsammans, säger Fredrik Kumlin.
– Vi vill två saker, säger Fredrik Steinum. Det ena är att inte har förvaltning in-house så att vi har möjlighet att arbeta med många olika lokala partners. Och då framför allt partners som har väldigt bra lokalkännedom eller väldigt mycket erfarenhet inom ett segment. Vi arbetar med en kontorsexpert i Stockholm, en logistikexpert i Oslo, en bostadsuthyrarexpert i Köpenhamn. Så att vi inte knyter oss upp mot någon specifik aktör utan att vi kan arbeta med den vi känner passar bäst för just det projektet.
– Det andra är att inte låta vår bemanning tvinga oss att bygga vår AUM. Det här är en sak jag känner är viktig och som är en lärdom från London-tiden är att vi inte vill bli så många människor att vi blir tvungna att hela tiden få in nytt kapital och hela tiden göra nya investeringar. Att hamna i ett race om att få mest assets under management är inte det vi är intresserade av. Det vi ska göra är att göra bra investeringar, förvalta dem på bästa möjliga sätt och sedan sälja dem för att ge avkastning till våra investerare.
– Vi ska inte låta vår tankegång påverkas av hur mycket vi har under förvaltning, hur stora utgifter eller intäkter bolaget har. Våra incentiv är väldigt klara: vi ska investera, skapa värde och realisera. Vi måste vara disciplinerade i den frågan. Det finns tillräckligt många väldigt stora fonder i Norden. Vi önskar ha vår nisch och det gör det väldigt mycket lättare för oss att hitta investeringar.
– Vi har en hardcap på fond 1 på två miljarder. Det innebär att vi tänker att vi ska hitta investeringar mellan fem och sju miljarder totalt sett. Det är relativt lite med dagens mått mätt, så det bör vi klara men om siffran hade varit det dubbla hade det varit tuffare. Att hitta investeringar mellan 15-20 miljarder på ett par år kräver väldigt mycket mer.
– Svenska, norska och danska marknaderna är inte så stora. Ska man investera för väldigt stora summor på så små marknader blir man snabbt en index-investor som köper lite allt möjligt hela tiden – och det är vi inte intresserade av att bli.
Vilka ingår i investeringskommittén?
– Det är vi två och Roar Sandnes som är ordförande för Akershus Eiendom i Oslo, de är det ledande fastighetskonsulterna i Norge och Roar har varit med sedan starten, säger Fredrik Steinum. På sikt vill vi addera en eller två personer, någon i Sverige som har motsvarande erfarenhet och nätverk som det Roar har i Norge.
– Vanligtvis är en investeringskommitté en slutstation som bara säger ja eller nej till affärer. En sådan är vi inte intresserade av att ha. Vi vill ha personer i investeringskommittén som är resurser för Ursus, både vad gäller att hitta nya transaktioner men också som kan bidra med analys kring transaktioner och förvaltning.
– Investeringskommittén är mer ett instrument som vi använder aktivt i vårt dagliga arbete i stället för att bara vara en kommitté vars uppgift är att säga ja eller nej.
Hur ser investerarbasen ut?
– Av vårt totalkapital har vi cirka 70 procent nordiska investerare, primärt family office. Sedan har vi också en stor amerikansk investor som investerat direkt i fonden men som också ska göra co-investeringar tillsammans med oss på de nordiska marknaderna.
– Vi tror att vi primärt kommer att vara nordiska på investerarsidan i fond 1. Men vi har ambition att utveckla en mer internationell investerarbas från fond 2 och framåt.
Ni har hållit en låg profil medialt inledningsvis. Vad är anledningen till det?
– Vi vill visa våra investerare att vi levererar det vi säger. Det är därför vi hela tiden vill vara fullinvesterade, så att våra investerare ser vad vi har köpt och vad vi kommer att köpa. Vi har bra visibilitet kring hur det kommer att se ut, så det är inte så att de ger oss pengar och sedan försvinner vi i tre år och så får investerarna bara hålla tummarna att vi gjort bra transaktioner.
– Vi arbetar på vår kant och när vi sedan känner att vi har levererat det som varit vårt uppdrag så låter vi hellre det vi gjort inom ramen för vår strategi tala för oss än att vi själva gör väldigt mycket pressarbete.
