Transaktionsåret 2023 är snart till ända och det kommer att gå till historien som ett av de svagaste sedan millenieskiftet. Den totala volymen för Norden på strax under 20 miljarder euro är den lägsta på ett decennium och nedgången jämfört med 2022 är den största sedan 08/09 under finanskrisen. För Fastighetssverige berättar Collier analyschef Mikael Söderlundh dock att vändningen är nära och att 2023 antagligen var bottenåret i den här konjunkturcykeln. Läs om hans spaningar för 2024, kapitalet som måste spenderas och varför humöret i marknaden har vänt de senaste månaderna.
Efter flera starka år sjönk transaktionsvolymerna på den nordiska fastighetsmarknaden kraftigt till strax under 20 miljarder euro under 2023. Det är 60 procent lägre än 2022 och hela 73 procent lägre än toppåret 2021. Volymerna är nu tillbaka på samma nivå som 2013 enligt den nordiska fastighetsrådgivaren Colliers som tagit fram siffrorna för transaktionsåret 2023.
Noterbart är att under toppåret 2021 registrerades den starkaste transaktionsvolymen någonsin för en enskild månad i december det året, volymen landade då på cirka 13 miljarder euro, alltså 65 procent av hela årsvolymen för 2023.
Transaktionsvolymerna sjönk markant i alla nordiska länder under 2023 och det var Finland som minskade mest med 68 procent, i Sverige minskade volymen med 59 procent till 7,8 miljarder euro (cirka 90 miljarder kronor). De lägre volymerna var resultatet av både färre och också till storleken mindre transaktioner.
– Efter åtta år i rad med en transaktionsvolym på över 40 miljarder euro i Norden så bröts den trenden rejält under 2023. Volymen landar på strax under 20 miljarder euro och det är en nedgång med nästan 60 procent jämfört med 2022, jämför man med toppåret 2021 så har nästan tre fjärdedelar av marknaden försvunnit. Det är ett tapp som är ungefär lika stort som under finanskrisen då volymerna tvärdog mellan 2008 och 2009, säger Mikael Söderlundh till Fastighetssverige och förklarar att han och medarbetarna på Colliers ändå har haft mycket att jobba med under året:
– Det finns ett stort behov av att göra affärer men man har fått jobba extra hårt för att få till dem. Vi har gjort ungefär lika många affärer som tidigare år men det har varit mindre storlekar och man har fått vara noggrann med att välja rätt objekt och segment att jobba med. Men jag tycker att det skett en tydlig förändring till det bättre på marknaden de senaste två månaderna och vi har förmodligen det värsta bakom oss.
En tydlig förklaring till det historiskt sett stillsamma transaktionsåret som varit är förstås styrräntan som gick upp snabbare än många hade räknat med, och när det händer krävs det en viss tid för hela marknaden att anpassa sig förklarar Mikael Söderlundh. En märkbar effekt är att de noterade fastighetsbolagen har fortsatt att vara stora nettosäljare i Norden och särskilt i Sverige under året. Under 2023 stod de noterade bolagen bakom nio procent av alla förvärv och 33 procent av alla försäljningar i Sverige medan motsvarande siffror var 49 procent respektive 13 procent under toppåret 2021.
– På investerarsidan har en tydlig trend varit att den noterade sektorn flyttat fokus från köp till sälj, medan fonderna har rört sig i motsatt riktning. Fonderna sitter på rekordmycket kapital som snart bränner i fickorna och måste investeras, så vi kommer sannolikt att få se både fler och större affärer framöver, säger Mikael Söderlundh.
Hur ser dina spaningar ut för nästa år på marknaden, vilka trender lär vi få se?
– Överlag går vi från en smal marknad 2023 med affärer inom ett fåtal segment så som logistik och fina cityobjekt till det som jag tror blir en bredare marknad 2024. Gradvis kommer segment efter segment att vakna till och fler investerare vågar kliva in på marknaden. Det finns ett uppdämt behov av att göra affärer efter ett sådant här år, bland annat för att sänka belåningsgraderna på sina håll, och vi kan nog få se en hel del intressanta försäljningar redan i Q1 nästa år, säger Mikael Söderlundh.
När är det sannolikt att säljare och köpare börjar mötas på marknaden i större utsträckning än idag?
– Det har redan skett en positiv förändring på marknaden de sista två månaderna. Räntetoppen är sannolikt nådd och långräntorna har sjunkit 120-130 punkter, vilket gör det enklare för köpare och säljare att mötas. Det kommer vara enklare att hitta en gemensam prissättning framöver, så vändningen tror vi som sagt är nära, säger Mikael Söderlundh.
