Mikael Söderlundh, Head of Research och partner på Colliers Nordics, om det svaga nordiska transaktionshalvåret, på vilket sätt Sverige är extra pressat och varför fler strukturaffärer är att vänta under hösten.
Transaktionsvolymen på den nordiska fastighetsmarknaden landade på 9,6 miljarder euro under första halvåret 2023, vilket motsvarar ett fall på 68 procent jämfört med samma period förra året. Volymen är den lägsta på tio år och trenden ser likadan ut i samtliga nordiska länder, visar nya siffror från Colliers Nordics när de summerar första halvåret.
– Vi ser en tvärnit på transaktionsmarknaden som delvis beror på att säljarna inte anpassat sina prisförväntningar utifrån det högre ränteläget. Då blir det inte särskilt intressant med direktägda fastigheter, utan investerarna köper hellre rabatterade fastighetsaktier, fastighetsfonder eller fastighetslån. Det finns absolut ett starkt intresse för kommersiella fastigheter, men kapitalet hittar nya vägar, kommenterar Mikael Söderlundh, Head of Research & Partner på Colliers Nordics.
Är det ”värre” än befarat?
– Som rådgivare har vi ganska bra koll på var marknaden är på väg, men ett fall på nästan 70 procent är mer än vad vi räknade med i början av året. Sedan får man inte stirra sig blind på transaktionsvolymerna, utan en del av kapitalet har i stället sökt sig till indirekta investeringar och låneprodukter, säger Mikael Söderlundh till Fastighetssverige.
Under de senaste åren har de noterade fastighetsbolagen gått från att vara de största nettoköparna till de största nettosäljarna i marknaden. Under 2021 stod de noterade fastighetsbolagen bakom 49 procent av alla förvärv i Sverige, men till första halvåret 2023 har andelen minskat till tio procent. I frånvaron av de noterade bolagen har i stället fastighetsfonder, utländska investerare och flera starka privata aktörer klivit fram.
Vilka följdeffekter kan ett så här svagt halvår innebära?
– Det innebär bland annat att det finns många ”ogjorda” affärer som kan komma till marknaden framöver. Det som behövs är framför allt att prisbilden blir tydligare, för det saknas varken köpare eller säljare.
Vilka marknader och geografier sticker ut i endera riktningen?
– De flesta länder har haft ungefär samma utveckling, det gäller både Norden och övriga Europa. Sverige är extra pressat på grund av en stor noterad sektor med hög belåning och mycket obligationsfinansiering. Men det kan också innebära att marknaden här kommer i gång igen snabbare. Danmark å andra sidan har väldigt mycket ”långa pengar” vilket gör att det finns få motiverade säljare och stiltjen riskerar att hålla i sig längre, säger Mikael Söderlundh.
Kommer köpare och säljare börja hitta varandra snart? När kommer vi se en ”normalisering” av nuvarande läge?
– Vi tror att marknaden kommer att vakna till liv gradvis och att hösten blir bättre än vad våren varit. Det finns redan tecken på att utvecklingen går i rätt riktning. Om man kollar på olika typer av fastigheter så verkar normaliseringen gå snabbast inom de mest internationella segmenten som exempelvis logistik, medan det kan ta längre tid för exempelvis bostäder att komma tillbaka.
Under det första halvåret var logistik det största segmentet och stod för 27 procent av den nordiska transaktionsvolymen, följt av bostäder som stod för 26 procent och kontor som stod för 17 procent. Det är första gången någonsin som logistik utgör det allra största segmentet och det hänger delvis ihop med en hög andel utländska investerare. Eftersom segmentet är det mest internationella har också prisanpassningen gått fortast.
Colliers och Mikael Söderlundh tror att vi under hösten kommer att få se fler strukturaffärer.
– Det finns en hel del bolag som kommer att få svårt att klara räntehöjningarna och behöver göra stora försäljningar eller ta in nytt kapital. Det kan handla om att forma nya allianser eller rena uppköp. Det är många stora drakar som har siktet inställt på Sverige just nu, konstaterar han.
