Newsecs senaste vakansmätning för det tredje kvartalet i år visar att andelen lediga kontorsytor ökat i både Stockholm, Göteborg och Malmö jämfört med samma kvartal i fjol, och även jämfört med första kvartalet i år. I Stockholm har vakanserna ökat från 9,1 procent vid den här tiden förra året till 14,3 procent nu.
– I vissa delmarknader är vakanserna de högsta vi någonsin sett, säger Adam Tyrcha, Chief Growth Officer på Newsec.
Det är en dyster utveckling vad gäller kontorsvakanserna i de tre storstadsregionerna, där de lediga kontorsytorna ökar i 31 av 38 undersökta delområden. Det visar Newsecs senaste vakansmätning för det tredje kvartalet i år där andelen lediga kontorsytor ökat i både Stockholm, Göteborg och Malmö jämfört med samma kvartal i fjol och även jämfört med första kvartalet i år.
I Stockholm ligger vakanserna på 14,3 procent jämfört med 9,1 procent förra året och 10,8 första kvartalet i år, i Göteborg ligger vakansen för tredje kvartalet på 11,4 procent jämför med 8,6 förra året och 7,9 första kvartalet i år. I Malmö har vakanserna ökat till 12,5 procent från 8,5 procent förra året och 9,0 första kvartalet i år. Tillsammans motsvarar det drygt 465 000 kvadratmeter ledig kontorsyta i Sveriges tre storstadsområden, varav Stockholm står för 365 000 kvadratmeter.
Enligt Adam Tyrcha, Chief Growth Officer på Newsec, visar de senaste siffrorna att hyresmarknaden för kontor har det fortsatt tufft, och i vissa delområden så tufft som det kanske någonsin varit:
– Det här är de högsta vakanserna som vi sett på väldigt länge och i vissa delmarknader de högsta någonsin, säger Adam Tyrcha och pekar på den fortsatt svaga konjunkturen som ett tydligt sänke.
– Trots räntesänkningar så har inte konjunkturen tagit fart och arbetslösheten är fortsatt hög, där finns det en stark koppling till kontorsmarknaden. Det har varit höga hyresindexeringar och marknadshyrorna har inte hängt med vilket skapar tryck neråt på hyrorna nu, och i en tid när konjunkturen är som den är så är det naturligt att det blir tryck på att flytta och få ner sin hyra.
Enligt Newsecs rapport speglar utvecklingen en fortsatt anpassning till nya arbetsmönster, där hybridarbete och effektivare lokalutnyttjande påverkar efterfrågan. Skillnaderna mellan centrala lägen och mer perifera delar av städerna blir samtidigt tydligare med större stabilitet i citykärnorna. Sammantaget pekar den senaste vakansmätningen på en marknad i omställning snarare än kris, där konkurrensen om hyresgäster ökar men också skapar incitament för fastighetsägare att utveckla mer flexibla och behovsanpassade kontorslösningar.
Förutom det sistnämnda berättar Adam Tyrcha att man även ser fler fastighetsägare som jobbar med hyran.
– Vi börjar se mer att man inte bara erbjuder rabatter utan även går ner i bashyra, och det är en rimlig utveckling när marknaden är som den är.
Vakanserna är bland de högsta ni sett, är toppen nådd eller är en fortsatt konsolidering att vänta?
– Vi tror och hoppas att det värsta är över och att det börjar stabilisera sig framöver och sedan går neråt, men vi har lärt oss under de senaste åren att allt tar längre tid än man tror. Så någon större återhämtning till hösten kan man inte tala om, det kanske blir först till sommaren eller nästa höst, men det börjar redan nu i alla fall försiktigt peka åt en förbättring, säger Adam Tyrcha.
I de tre storstäderna finns det nu totalt 465 000 kvadratmeter ledig kontorsyta, kan allt detta blir kontor igen?
– Allt kommer inte bli kontor igen, vi har liteför mycket kontor. Vi hade 80 procents återgång till kontoren efter pandemin och det är en stark siffra. Vi kanske inte behöver ta bort 20 procent av alla kontor, det kanske snarare landar runt tio procent. Men då pratar vi inte om någon jämn fördelning över områdena, utan det är mestadels vissaytterområden som kommer att påverkas, där kontoren inte fyller sin funktion.
– Jag tror att man som fastighetsägare behöver kika på konvertering i vissa delar, och i vissa fall kommer det betyda ett värdetapp för fastighetsägaren, men i vissa fall kanske det är en möjlighet till förbättring till och med. Sen behöver inte konvertering vara en självklar lösning för alla, det beror på läge och hur omgivningen ser ut, säger Adam Tyrcha.
I respektive storstadsområde kan Newsec se stora rörelser i Solna/Sundbybergområdet där dels företag verkar konsolidera sina tidigare stora ytor, dels att en del nybyggda fastigheter inte har hunnit fyllas upp ännu. Med överlag väldigt stora ytor vakanta på många håll i Stockholmsområdet blir frågan hur snabbt dessa nybyggen går att fylla, med deras lite mer perifera lägen.
Göteborg överlag har klarat sig relativt sett bra, men till skillnad från Stockholm är det de mest centrala lägena i Göteborg som har haft lite kräftgång. I Malmö är det främst Hyllie och Västra Hamnen som sticker ut med nivåer runt 15-19 procent vakanser, då en del nybyggen i områdena inte har lyckats attrahera nya hyresgäster.
I Newsecs siffror för Stockholm inkluderas främst Stockholms kommun, delområden i Solna kommun, centrala Sundbyberg och en liten bit av Nacka (Nacka Strand). I Göteborg ingår delområden i Göteborgs kommun plus lite av Mölndal och för Malmö är det enbart själva Malmö kommun som ingår i mätningen.
