Kontorsinvesteringar har rasat till all-time low i Europa och det såldes färre fastigheter inom kontor under årets första kvartal än vad som var fallet under finanskrisen, det visar MSCI Real Assets senaste rapport. Fastighetssverige gör en segmentsvis genomgång med hjälp av MSCI:s chefsanalytiker Tom Leahy.
Transaktionsvolymerna minskade i nästan alla större fastighetssegment i Europa under första kvartalet 2023 jämfört med första kvartalet 2022. Hotell var den enda delen av marknaden där volymen var oförändrad, även om nivåerna fortfarande ligger långt under det femårssnitt som rådde innan pandemin.
Detta visar bland annat den senaste rapporten ”Europe Capital Trends” från MSCI Real Assets som är en del av MSCI. Fastighetssverige fick en mer ingående insyn i rapporten i samband med ett webinar som MSCI anordnade där Tom Leahy, Head of EMEA Real Assets analysavdelning, bland annat gick igenom de olika fastighetssegmentens utveckling under det första kvartalet.
Där kunde han börja med att konstatera att raset inom kontorssegmentet har fortsatt och accelererats under det första kvartalet.
– Kontorsinvesteringar har rasat till all-time-low i Europa, det säljs färre fastigheter inom kontor nu än vad som var fallet under finanskrisen. Kontor är den stora underpresteraren i alla stora marknader, där är det störst skillnad i förväntningar mellan säljare och köpare just nu, säger Tom Leahy.
Det gjordes alltså färre kontorsaffärer under det första kvartalet än någonsin tidigare, den tidigare lägsta punkten var under tredje kvartalet 2009, och transaktionsvolymen var den lägsta på 13 år. Faktorer som förändrade krav på hyresgäster, framväxten av hybridarbetsplatser och lagstiftning om energieffektivitet påverkar investeringsaktiviteten enligt Tom Leahy, som vidare berättar att det finns data som tyder på en stark preferens för kvalitet i de tillgångar som för närvarande handlas.
Den snabba minskningen av försäljningen av industriella fastigheter ser Tom Leahy som anmärkningsvärd med tanke på hur bra sektorn klarade sig i efterdyningarna av pandemin. Den största bristen på affärer sågs i Storbritannien, där förvärven sjönk från 8,6 miljarder euro under första kvartalet 2022 till bara 1,4 miljarder euro under första kvartalet 2023. Värdena på industrikapital i Storbritannien har sjunkit med 25 procent under det senaste året enligt MSCI UK Monthly Property Index, även om marsavläsningen visade en viss stabilisering.
Bostadsförsäljningen har också bromsat in avsevärt, där mycket av nedgången beror på Tyskland i ett europeiskt perspektiv, där transaktionerna av alla fastighetstyper är fortsatt mycket låga. Även Sverige sticker ut i negativ bemärkelse där som bekant bostadspriserna är under press, och i rapporten hänvisar MSCI till data från svenska statliga bolåneföretaget SBAB som visar att priserna har fallit 13 procent jämfört med föregående år.
Detaljhandelstransaktionsvolymen har hållit sig bättre än kontor, även om kvartals- och 12-månadersjämförelserna kommer från en mycket låg bas. – – Det faktum att en stor del av sektorn redan hade genomgått en rejäl korrigering kan innebära något stabilare utsikter för avkastningen jämfört med andra som har genomgått en snabbare omprissättning de senaste nio månaderna, säger Tom Leahy.
När det gäller den stora knäckfrågan med prissättningen på marknaden kan man konstatera att köpare och säljare har drivit ifrån varandra mer under det första kvartalet. I rapporten slår MSCI fast att det är vanligt i perioder med låg likviditet på fastighetsmarknaden att förväntningarna på köpar- och säljarpriset går isär, vilket skapar en större spridning mellan köp och sälj än vid tidpunkter med genomsnittlig marknadslikviditet.
I rapporten visar man att ett historiskt stort negativt förväntningsgap på pris har uppstått på tre av Europas fyra största kontorsmarknader.
”Priserna skulle behöva justeras med cirka 25 procent i Storbritannien, Sverige och Tyskland för att få tillbaka marknadslikviditeten mot var och ens långsiktiga genomsnitt. Förväntningsgapet för franska kontor är mindre eftersom transaktionsmarknaden har hållit sig bättre än på andra håll”, står det bland annat i rapporten.
När Tom Leahy ska göra en framtidsspaning låter det så här:
– Nedgången på marknaden den här gången verkar bli skarpare men också snabbare, därför kan också återhämtningen börja i ett tidigare skede än vid tidigare kriser. Vi borde dock inte förvänta oss någon uppgång på transaktionsmarknaden under Q2, utan vi bör vänta oss en ökning först under den andra halvan av året i de marknader där prisjusteringen redan kommit en bit. Men det finns problem med tillgången till finansiering och bankskuld, och det är något som kan förlänga uppehållet på marknaden. När man vet var räntorna toppar och stannar till kan vi börja se rörelser, som till exempel inom logistik och bostäder, men jag tror kontor är en svårare fråga och ett mer långsiktigt problem.
Transaktionsvolym i Europa utefter segment:
Kontor Q1 2023: 10,8 miljarder euro, -64 procent från Q1 2022
Industri/Logistik Q1 2023: 5,4 miljarder euro, -76 procent från Q1 2022
Handel Q1 2023: 6,8 miljarder euro, -43 procent från Q1 2022
Alla kommersiella fastigheter Q1 2023: 23 miljarder euro, -64 procent från Q1 2022
Hotell Q1 2023: 3,3 miljarder euro, oförändrat från Q1 2022
Bostäder Q1 2023: 6,5 miljarder euro, -69 procent från Q1 2022
Omsorgs- och äldreboenden Q1 2023: 1 miljard euro, -43 procent från Q1 2022
