Trots att de ekonomiska orosmolnen hopar sig ser fastighetsmarknaden ut att gå mot sitt näst starkaste transaktionsår någonsin – det framgår av den senaste utgåvan av den halvårsvisa fastighetsrapporten Newsec Property Outlook som Newsec släpper idag. För Fastighetssverige berättar Max Barclay, Nordenchef på Newsecs rådgivningsverksamhet, om marknadens motståndskraft, farhågor inför framtiden och varför 2023 sannolikt blir ett trögare år.
Fastighetsmarknaden såväl i Sverige som i övriga nordiska länder möter en helt annan finansmarknad än de senaste 20 åren med stigande räntor, hög inflation, ökade avkastningskrav och skenande energikostnader. Trots detta är det fortsatt bra tryck på den kommersiella fastighetsmarknaden i Sverige och 2022 förväntas bli det näst starkaste transaktionsåret hittills. Det framgår av den senaste utgåvan av den halvårsvisa fastighetsrapporten Newsec Property Outlook där Newsec ger en översikt och uppfattning om makroekonomiska tendenser och fastighetsbranschens utveckling.
I rapporten konstateras att Europa under året har påverkats av flera negativa omvärldshändelser, med kriget i Ukraina som den viktigaste. Det makroekonomiska läget har i sin tur förvärrats och centralbankerna har gått från lättnader till åtstramningar. Många analytiker varnar för att en recession är i antågande.
Utsikterna för fastighetsmarknaden har, enligt Newsec, mörknat något i takt med de försämrade utsikterna för makroekonomin. Marknaden har svalnat sedan rekordåret 2021 och prognoser pekar på något fallande transaktionsvolymer och stigande avkastning. Trots det är det fortsatt bra tryck i marknaden och Newsec räknar med att det kommer att göras kommersiella fastighetsaffärer för totalt runt 250 miljarder kronor i Sverige i år, vilket skulle göra 2022 till det näst starkaste transaktionsåret hittills.
– Vi har en lång period bakom oss med ekonomiska förutsättningar som präglats av ingen eller låg inflation och låga räntor, den trenden är uppenbarligen bruten nu och vi har nu en inflation som gått upp ett tag, det innebär helt andra förutsättningar för branschen. Trots det finns det gott om kapital i marknaden och hittills i år är transaktionsvolymen uppe i 152 miljarder kronor och 2022 ser ändå ut att bli det näst bästa transaktionsåret i historien, säger Max Barclay till Fastighetssverige och fortsätter:
– Det finns inte bara ett tryck och ett intresse i marknaden utan aktörerna har även ställt om efter de nya ekonomiska förutsättningarna och de prisjusteringar som har skett. Drivande i den här utvecklingen är segmenten samhällsfastigheter, lager, logistik och kontor. Det ser ut som att lager och logistik transaktionsmässigt kan bli ett större segment än bostäder och det är första gången jag varit med om det.
Riksbanken höjde igår räntan med en procentenhet och det kommer bli fler höjningar i närtid, hur illa är detta för fastighetssektorn med tanke på den höga belåningen?
– Räntan är en viktig komponent i fastighetsbilden, precis som energikostnaden, och den innebär att det behöver ske en förändring i prissättningen av fastigheter. Det handlar om att man korrigerar sina förväntningar och vi upplever att aktörerna fortfarande hittar varandra i marknaden. Min uppfattning är att detta i huvudsak kommer bli en tuff period för privatpersoner, vilket i förlängningen kommer att påverka de branscher som jobbar mot privatkonsumenter och i detta finns det en eftersläpningseffekt. Vi tror att man kommer behöva införa lättnader i början av nästa år och att räntorna då inte går upp så mycket mer utan snarare börjar gå ner. Detta sker samtidigt som inflationen börjar sjunka, säger Max Barclay.
Riksbanken skriver i sin senaste penningpolitiska rapport om att fastighetsbranschen kan behöva göra anpassningar framöver och nämner sådant som minskade investeringar i till exempel hyres- och kontorsfastigheter – håller du med om att detta är en sannolik framtid för fastighetsbolagen?
– Min uppfattning är att fastigheter kommer fortsätta vara ett intressant alternativ att investera i och det kommer också vara viktigt för bolagen att investera i de fastigheter man äger, särskilt i segment som samhällsfastigheter samt lager och logistik där det finns starka underliggande behov hos hyresgästerna. Jag tror vi kommer se en rejäl inbromsning vad gäller bostadsbyggandet och vi kommer se ett minskat antal projekt vad gäller ombyggnationer och utbyggnader, säger Max Barclay.
Om vi blickar framåt mot 2023 – vad kommer vi att få för typ av fastighets- och transaktionsmarknad då tror du?
– Om inflationen går ner och vi får se lättnader i räntan innebär det att den omedelbara påverkan på kommersiella marknaden och transaktionsmarknaden kommer vara relativt kortvarig. Det kommer bli lågintensivt i Q1 och Q2 2023 men sedan kommer marknaden igång under andra halvan. Det betyder att vi inte tror på något rekordår på transaktionsmarknaden utan snarare ett ganska mediokert år historiskt sett, men det beror också på att vi kommer från två så pass starka år innan.
Vad är du mest positiv till respektive mest negativ till när det gäller fastighetsmarknadens framtid?
– Eftersom jag gillar att vara lagd mer åt det positiva hållet kan vi börja där och då vill jag verkligen framhålla digitalisering och hållbarhet samt kopplingen mellan vad vi kan göra med de tekniska möjligheterna och inom ESG. Fastigheter står för närvarande för nära 40 procent av de globala koldioxidutsläppen, men trots det ligger energiförbrukningen för fastigheter på samma nivåer från år till år. Branschen har nu sin livs chans att kunna vara med och bidra till den förändringen som krävs. Det handlar främst om digitalisering då över 99 procent av alla utsläpp som fastighetssektorn står för kommer från befintliga byggnader, men om vi kan jobba med de byggnaderna och spara in fem procent här och där så kommer det ge enorma effekter på hur vi tar hand om den planeten vi har. Det tycker jag är oerhört inspirerande för branschen.
– Det negativa som jag ser det handlar om situationen med inflationen och energiproblemen som vi har i Europa och Norden. Det faktum att det blir dyrare med allt, hur hårt det kommer att slå mot privatkonsumenterna och vilka effekter det får på vår handel och förmågan att betala för bostäder. Det kommer bli en tuff situation under höst och vinter som kommer, säger Max Barclay.
