Tidigare under våren vittnade Svensk Handel om att allt fler aktörer säger upp hyreskontrakt i takt med att hyrorna stiger. Branschorganisationen varnade till och med för att det skulle kunna bli ett hyresuppror framöver. Med anledning av det skakiga läget har Fastighetssverige gjort en kartläggning med några av branschens största fastighetsägare för att få en bild av hur de ser på hyres- och vakansläget för tillfället. Först ut idag är Fabege och Castellum.
Fabege redovisade en ekonomisk uthyrningsgrad i förvaltningsportföljen på 90 procent (89) vid slutet av Q1. Större vakanser avser främst tre fastigheter i Solna Business Park. Vd:n Stefan Dahlbo skrev i rapporten att nettouthyrningen blev svagt negativ med minus tolv miljoner kronor men att bolaget ändå gjorde att antal viktiga nya uthyrningar i framför allt Haga Norra, detta uppvägde dock inte de uppsägningar som bolaget fick. Uthyrningsgraden förbättrades dock som sagt och Stefan Dahlbo skrev vidare att kommande in- och utflyttningar de närmaste kvartalen kommer att bidra till ökade hyresintäkter för Fabege.
För att få en bild av nuläget på uthyrningssidan har Fastighetssverige tagit hjälp av Fabeges affärsutvecklingschef Johan Zachrisson.
– Vi ser ingen betydande förändring av vakanserna på totalen, men en ganska hög rörlighet. I samband med vår kvartalsrapport redovisade vi en negativ nettouthyrning för Q1 om -12 miljoner kronor, men nu ligger vi på plus igen.
Han berättar att en majoritet av bolagets hyresavtal är kallhyra och indexerade med 100 procent. Han kan inte se en ökad andel uppsägningar av hyreskontrakt bland butiker och restauranger i bolagets bestånd, men den typen av hyresgäster utgör också endast fyra procent av hyresvärdet i Fabeges bestånd och cirka fem procent av den uthyrningsbara ytan.
– Om köpkraften i samhället hålls tillbaka av konjunkturen är det väl sannolikt att dessa hyresgäster kommer att vilja säga upp eller omförhandla sina hyreskontrakt i högre grad än kontorshyresgästerna, men det är inget vi ser än.
Kan ni se någon skillnad mellan de ”större” och ”mindre” hyresgästerna i vilka signaler ni får om uppsägningar och svårigheter att klara av hyran?
– Vi får inte många signaler om svårigheter att betala hyran, däremot ser vi att en del hyresgäster överväger att säga upp sina kontrakt eller göra förändringar i sina lokaler på grund av ändrade lokalbehov till följd av nya arbetssätt efter pandemin. Detta gäller både större och mindre hyresgäster.
Hur går dialogerna med hyresgästerna, klarar de av nuvarande hyresnivåer? Vad söker de för lättnader, om några?
– Det är inte hyreslättnader som är den stora frågan i dialogen med hyresgästerna, det är de ändrade lokalbehoven.
De KPI-justerade avtalen har varit särskilt tuffa för många hyresgäster i år på grund av den skenande inflationen, hur ser ni på framtiden för den typen av avtal, går de att behålla? Kan de justeras på något sätt?
– Indexklausulen är ett neutralt sätt att hantera en risk som ligger utanför parternas påverkan. Under ganska många år av stadig hyrestillväxt och låg inflation har marknadshyrorna legat högre än utgående hyror. Då var upplägget med indexerad hyra till fördel för hyresgästen. Nu hamnar vi i ett läge där det ibland kan vara tvärtom. Detta är inget nytt, men det var ganska många år sedan vi sist stod i en sådan situation.
Hur ser ni på era möjligheter att hjälpa/tillmötesgå de hyresgäster som är på gränsen att inte klara sig på grund av ökade hyreskostnader?
– Där får man göra en individuell bedömning från fall till fall.
I vilken utsträckning erbjuder ni idag, alternativt kommer ni att erbjuda, rabatter framöver? Hur ni ser på användningen av rabatter, är det ett bra eller dåligt verktyg?
– Rabatter kan absolut vara ett bra verktyg för få ihop affären, till exempel för att kompensera för de merkostnader av engångskaraktär som hyresgäster drabbas av i samband med en flytt. Men parterna behöver ändå enas om en bashyra som är rimlig över tid.
Vad ser ni som viktigast i hyresfrågan utifrån eran roll som fastighetsägare?
– Vår möjlighet ligger i att tillsammans med hyresgästerna hitta smarta lösningar för att möta deras långsiktigt förändrade lokalbehov till rimlig kostnad och miljöpåverkan. Det kommer ibland att leda till minskade förhyrningar, och en större andel gemensamma faciliteter som man delar med andra hyresgäster såsom till exempel konferens- och friskvårdsytor. Då kan hyrorna per kvadratmeter behållas eller till och med fortsätta öka, samtidigt som hyresgästerna får en lägre årskostnad och lokaler som stödjer verksamheten. I dessa processer är vårt geografiskt koncentrerade bestånd och lokalkännedom en stor fördel. Våra fastigheter ligger också i lägen som stödjer nya arbetssätt och resvanor. Men omställningsprocessen kommer kräva mycket arbete, säger Johan Zachrisson.
**************
Castellum:
Fastighetssverige fortsätter hyreskartläggningen med Castellum, där kommunikationsdirektören Anna-Karin Nyman ger en lägesbild över bolagets hyressituation. Hon berättar bland annat att vakanssituationen ser lite olika ut i olika delmarknader men att nyuthyrningen är på samma nivå som tidigare.
– Nettouthyrningen ökar i Göteborg men minskar i Stockholm första kvartalet, dock är det för tidigt att se något allmänt trendbrott än.
Svensk Handels vittnesmål om att allt fler företag säger upp hyreskontrakt är inget som Castellum har märkt av i sitt bestånd och de ser heller inga indikationer på att det kan komma.
Hur går dialogerna med hyresgästerna, klarar de av nuvarande hyresnivåer? Vad söker de för lättnader, om några?
– Vi ser god betalningsförmåga generellt med mycket små hyresförluster första kvartalet. Hyresintäkterna ökade med drygt tolv procent första kvartalet i år. Vi har indexerade avtal till 99 procent.
De KPI-justerade avtalen har varit särskilt tuffa för många hyresgäster i år på grund av den skenande inflationen, hur ser ni på framtiden för den typen av avtal, går de att behålla? Kan de justeras på något sätt?
– De KPI-justerade avtalet är branschstandard sen många år och det är svårt att se vad som skulle fungera bättre.
Hur ser ni på era möjligheter att hjälpa/tillmötesgå de hyresgäster som är på gränsen att inte klara sig på grund av ökade hyreskostnader?
– Varje hyresgäst har sina specifika förutsättningar och vi månar alltid om en god dialog och är lösningsinriktade.
I vilken utsträckning erbjuder ni idag, alternativt kommer att erbjuda, rabatter? Hur ni ser på användningen av rabatter, är det ett bra eller dåligt verktyg?
– Rabatter är ett av flera verktyg att jobba med, men vi vill vara långsiktiga och försöker hitta rätt lösning i varje specifikt fall. God dialog och samverkan med hyresgästen är det viktigaste utifrån vår roll som fastighetsägare, säger Anna-Karin Nyman.
Kartläggningen fortsätter på måndag med Vasakronan och Wallenstam.
